租售同权，租售同艰难 #F1210
原创： yevon_ou 水库论坛 2017-07-19
租售同权，租售同艰难 #F1210
希望在远方
一）租售同权
昨天楼市的眼球焦点，毫无疑问是广州"租售同权"。
哥哥统计了一下，大概被问了20次。其中《分答付费社群》8次，小密圈8次，隔壁邻居的小密圈4次。微信群杂七杂八的就不算了。
通常而言，哥哥的回答还是很质朴的。充满了乡村田园气息。例如隔壁圈里，哥哥做嘉宾时：
今天中午我在剥碧根果，一边剥一边想。
猛的一拍大腿，"哎呀，全错了"。
我知道我错在哪里了，也知道热心的网友，为什么不惜叨扰问20次了。
也知道痛点错在哪里。
如果不纠正的话，肯定还会再问第21次。
因为俺实在太质朴少年了，网友们真正问的，其实是：
有没有可能，
用3000元的租赁价格，
解决800W元的学区房问题？
二）学区房
北京什么最贵。是国贸CBD的黄金地段，还是金融街，码农的发财之地。
还是藏在深山密林里的别墅，霄云路8号。
都不是。
北京最贵的，是"学区房"。
甚至有30平米1200W的天价成交，论单价远远秒杀一切CBD。论总价也差不多。
学区房不仅仅贵，而且是"刚需"。
天子脚下，如果你找不到门路，你就只能千军万马走公立。
北京民营教育特别的少，菜小又是妈妈圈一致口碑不佳，华北的母亲们又特别迷信官本位。
如果你想在北京待下去，您就乖乖地怂买学区房吧。
在北京，有一个说法，"任何生物均有天敌"。
譬如码农投行，滴滴，阿里，ofo单车。
靠风口你是可以赚很多钱，甚至一些IT公司，批量制造产生"千万级富人"。
可是没用的。别以为那钱是你的。你只不过一个过路财神。
这钱归根到底是房东的。
你终身奋斗，好运加创业，历经幸存者偏差。[最终，按揭+首付，买了望京一套房子。]
你的全部财产，你的全部奋斗，你在地球上的一切成绩；
最终结算为：望京一套房子。
另一方面，绝大讽刺的，"房租"从来都不贵。
从资产回报比来说，"房租"简直低得吓死人。
譬如万柳一套学区房吧，按120000/m单价，怎么说也得1000W总价。
房租呢，能收10000就不错了。
年租金回报不到1%，住房是压力，房租远远不是压力。
因为房租始终便宜，房价始终还不是太大的民生问题。
所以，哥哥写了500字的废话，网友们问的其实是：
"可不可以以廉价的房租形式，解决房价捆绑的教育，医疗，养老补助金等大城市福利"。
可不可以就付3000元，[你把这些"大城市的福利"全部都给我打包兜售了。]
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孩子上学学区，租售同权
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社保养老金，租售同权
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顶级医疗，租售同权。
俺内陆人来到你大北京，付3000元包吃包住包医疗。您把我所有的终身福利都给负责了。
这个才是提问人的核心诉求！
然后你再看哥哥文初"回答"的问题。
那都是回答什么个鬼啊！
难怪网友们不满意，难怪网友们问了一遍又一遍。
他们不就是指望从你嘴中听到一个"Yes"么。
三）人生苦难
好吧，我们再来看水库小密圈昨天一个长贴；
当年读大学时，有一个假段子。
万隆会议有人问周董："为什么中国人都低着头走路"。
周："因为我们在走上坡路"。
人活在这世上，谁都不容易。
香港几乎没有什么税收。但是香港的"地价"很高。明眼人都知道，这是一种"隐性税收"。维持了政府的运作。
中国的房价运行规律，与此类似。普通人如果吃吃喝喝，那肯定卡路里过剩。
天天晒美食，晒旅行，生活美滋滋好似文青。
唯独在"买房"这一关上被卡住了。
也是政府一种"隐性税收"。
既然是税收，最多能漏网几只小鱼小虾，大部分必要被卡住的。你不扛枪，我不扛枪，谁保卫咱妈妈，谁保护国家。
因此愿望是美好的，现实是残酷的。
指望"租售同权"卸掉你头上的房价压力，幼稚版痴人说梦，这钱省不了。
从技术的角度来说，北京的"学区房"，其实是可以租的。
目前的行情，中关村一小二小，学区每6年产生一次。
则6年的"租费"，大约是人民币100万元左右。
你付上一百万，总有种种操作手法。让你享受"学区房"的名额。
但房东也象人参果一样，三千年一开花，三千年一结果。熬六年结一枚果实。
回复到广州"租售同权"的政策。如果"租赁"真的有效，而且没有任何的歧视。
相当于把北京学区房"六年人参果"[公开售卖]了。
我们知道，北京的"天价过道学区房"，其实是没什么"使用价值"的。
学区房 = 房屋价值 + 学票价值。
房屋价值接近于零，你要租此房，一二千就可以了。
但是，一旦"租售同权"，就意味着"学票的出租价值"。
学区房租金 = 房屋租金 + 学票租金
按照六年100W的学票行情，再加上公开交易，总有溢价；
这6㎡的房子，您看，租金2W行不行啊？
（一次性预收六年，中途不退款）
四）公允价值之移动
另外分析一下"买卖/租赁"之间的关系。
假设政府管制，或者收取很重的税收，导致"租赁"很不流畅甚至违法。
则购买力会涌入"买卖市场"，推高买卖价格，降低租赁价格。
反之，如果租赁取消"管制"。则买卖价格会下降，租赁价格会上升，"买卖/租赁比"会回归均衡利率。
因此，如果"租售同权"，彻底贯彻执行的话；
-
学区房中"学票"的溢价会降低。学区房更贴近普通住宅价格。
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租赁费会上升。由每六年100W升到每六年150W
五）实战之关注
见我最初在"一亩瓜田"（武汉小密圈）的回复。
中国的事情，文件是文件，实操是实操。文件精神和基层实践还有很大不同。
对于"租售同权"这种事，还需要问一下；
究竟是真同权，还是假同权。
执法部门的一丝丝摇晃，都会涉及到学区房的估值，都会涉及到资产价格的变动。
譬如说，业内一直都心知肚明。哪怕在北京算"入学资格"，他实际也是排队的。
第一等：人户合一
第二等：人户不合一
第三等：工作居住证
第四等：租赁关系
北京根本不谈什么"租售同权"，北京早就是租售同权了。租客享有同等的法律定义。
只不过在实际操作中，分为1,2,3,4等。
而大家都知道，3等4等，您就不用等了。
如果我们拉一条线的话。
（房东有权，租客没地位） <------> （绝对的租售同权）
学区房贵，租金很低 <------> 学区房便宜，租金高
实际的执行，应该介于二者之间。是0~100%间的一个数字。
这也是我在小密圈说，要先观察一下。看看具体"疍吏"的本意。
六）屌丝翻身
最后还有一些篇幅，我们讲讲"屌丝翻身"的常见问题。
例如昨天，前天的小密圈提问；
我们要说的是，这个世界上的事，99%都是"细水长流"的事情。
若你从2003年开始看空房产，连错了14把。
若你从2008开开始看空地产，就是连错了10把。
如果你错了14把，那是很难很难追的。
你妄想"一把翻身"，[一把抵14把]，这是很难实现。而且也[不公平]的。
人家家里是十几代的老牌贵族,"四世三公"。
而你妄想一把就王侯将相，宁有种乎。
这是不现实的，而且也是对累世积累的不公平。
我们从来不奢望任何黑天鹅事件。
房地产问题，可以用四个字来形容"积重难返"。
种种弊端，是十几年累积调控，不断削弱自由，而累积起来的。
市场割裂，交易缺失，杀死信使。病去如抽丝，需慢慢调养。
别的不说，"新增供应"难道是一朝一夕的事么。
你知道CY梁想要多造几套房子，有多难么。
我们对于"断崖论"向来嗤之以鼻。
什么"北京下跌30%，上海下跌50%"，坏人骗子骗傻子。
宏观调控既然已经持续了十年，那么任何让房价"速跌"的方法都已经失效。
任何一个政策，都只会有轻微的渐进式的效果。
压在你头上的养老房价医疗负担，你千万别想逃。速效都是骗子。
人生哪有这么容易。
([email protected]，2017年7月19日暮)