对敲 #2340
原创： yevon_ou [水库论坛] 2016-08-12
对敲 #2340
神啊，赐给我一个买家吧。
一）伞兵
在现代战争中，同样是手持冲锋枪的轻型火力，伞兵Paratrooper和普通步兵Infant，其地位简直天差地远。
军阶序列，培训成本，福利待遇，伞兵是高阶兵种。而步兵只是炮灰。
因为伞兵可以在"选定的时间，选定的地点，选定的数量"，投入决定性的兵力。
譬如说，二军交战到一半。我突然派一支伞兵，把你的后路大桥给炸了。
派一支伞兵，把你的炮兵阵地给端了。专虐没有防守力的火箭炮部队。
派一支伞兵，奇袭你的军火库。
"火力"仅仅是战争的一个要素。"时机"同样重要。
在关键的时间，关键的位置，出现关键的人。所谓"早点晚点遇见，结局都会不同"。
回到房地产市场。有时候，我们真的很需要一笔钱。
钱并不是天天都要的。如果你长线缺钱，那你最好先去筑基。
更多的情况下，是"某些情况需要一大笔钱"。
好比说，你突然看见一套笋盘，笋到心慌，不啃对不起人生。
好比说，你资金被抽走，出现财务亏空。四个月后会有洪峰降临。
好比说，你进行大规模财务重组。需要巨型润滑油流动资金。
人每一个时刻都会缺钱。真正做生意的人都会知道，资金绝对不是"平"的，而是起伏的。有一段时间手松得要命，有一段时间手紧得要命。
手紧的时候怎么办，四个月内，必须要垫上300W。否则会有连锁反应，巨额不良后果不堪想象。
炒股票的人，是没有这个体验的。
痛苦仅限于炒楼客这一行。
对于炒股来说，问题不大。割掉300W股票就好了。哪怕我知道四个月后有大行情，但股票这种事情，涨涨跌跌，想清楚了都是玩。
可是楼市不同，当你急需资金时，买家不见了！
楼市最痛苦的一件事，他是没有流动性的。
经历了秀相连续十几年的宏观调控之后，目前交易税费已经达到了完全不可承受的地步，12%！
交易换手率已经跌到了每小区每年1%。
市场被划分成了"观望期"和"高潮期"。观望期很长，可能长至18个月。高潮期很短，可能就3~5个月。
在观望期间，你要交易，就要蒙受很大的"流动性损失"。
因为你几乎是没有买家的。如果你"流血抛售"，一定要在三个四个月内出清，你就必须把价格压到一个非常低的位置。
低到了哪怕饕餮如职业炒家，也会被你的低价震惊，被利润吸引，不惜离婚了来娶你的房子。
以前Marketing有一句谚语，"我从来不相信降价能带来销售。譬如说尿布，婴儿尿布若能降到我多生几个孩子，那估计得很深很深很深的折扣"。
职业炒家的规矩，从来只有我爆击你的笋盘，哪轮得到你爆击我的笋盘。
所以我们从来不流血降价。
二）对敲
有没有一种办法。如阿拉丁的神灯一般。
当我需要的时候，在我要的时间，按照我缺口的金额，完美贴心的买家补上。
答案是有的：这就是"对敲"。
所谓对敲，是指你将房屋卖给指定的亲友。一般是同学。
对敲有几个好处；
1）完美掌握时间
2）可以卖到市场价的100%，不会有任何压价问题
3）不需要筹措首付
4）七成八折三十年按揭贷款
5）高评没有贷控问题
6）没有中介费
7）干扰市场信号，刷新买卖记录
对敲在法律上是完全合法的，例如你将你房子卖给母亲，只要交税，法律上没有任何问题。
实际操作中，主要是银行限制。以下情况银行不予以贷款。
1）夫妻间买卖不能贷款
2）同姓双字间买卖不能贷款。例如"张成发"卖给"张建发"不能贷款。
3）曾同一户口簿，不能贷款
如果你要规避"同姓"。一个最简单例子是你卖给你妈。
但是你妈和你同一户口簿，就不能贷款。不同户口簿，大概率可以贷。
银行对于"关联交易"的审查，是非常弱的。
银行事实上没有力量审查，你和李四是"朝阳二小"初中同学，一起踢球打牌的死党。
对于银行，他管控的上限，就是不能出现在同一户口簿。不能是血亲。
因此，"对敲"操作的空间是非常大的。
"对敲"不流行的主要原因，是人类心理上的。主要是心理障碍。
三）对敲的成本
对敲最大的好处，对敲可以避免"[压价效应]"。
你在市面上卖，你永远是"方圆5KM最便宜一套"。也就是低于市场均价的。
买家买的，永远是最便宜一套。
你能卖掉，本身就说明你挂便宜了。在上海市场，目前压价效应是8%
而"对敲"没有这个问题，不是市场价92%，他可以卖到市场价100%
无论银行还是交易中心，100%市价都是合情合理的。
甚至，在"高评"承担税费的情况下，你可以卖到市价的110%，120%。
对答很简单，"逮到美国老表了"。
对敲最大的坏处，是"交易成本"。
目前上海市场交易，要付5.55%的差额营业税，3%契税，2%个人所得税，以及一些杂费。
假设你升值一倍。买卖1000W的房子，有进账发票500W。
则营业税取2.8%+3%+2%=8%
交税80W左右。
另一方面，你可以贷款七成，700W。
一般情况下，该房屋很难没有"原有贷款"。假设一二百万。
实际到手现金：700-200-80=420W。
也就是借420，还500，"借六还七"
可见，"对敲"和"高评"手法是差不多的。都是借六还七。
只不过，对敲远远比高评更灵活，能借到的钱也更多。
高评只能+10%，对敲一般可以获得房价40%的资金。
（限购限贷自己搞定）
四）对敲的天堂
另一方面，思维发散的朋友，立刻可以举一反三。
对敲的真正天堂是什么，是二线城市！
因为在上海北京这样中心城市，非常之麻烦。
他首先要交税。税收成本占"贷款金额"的15%左右。借六还七。
想想就落泪，黄世仁当年也就是"九出十三归"。
其次，一线城市还有"限购，限贷"的问题。
破限购本身就是一件很烦心的事。虽然技术问题终究都可以解决，但劳心劳力都是成本。
而对敲最理想的天堂，是二线城市。
二线城市"满二"就没有了营业税。营业税是大头。契税适当减免，做得好的话，总交易成本可以控制在4%以内。
二线城市没有"限购"。
意味着你房票的选择面大大放宽。还有很多亲戚朋友可以挖掘。
最后，二线城市的管理较为混乱。评估业缝隙更大。
最后，你只要"精算"一下几倍加按即可。
综合以上因素，二线城市简直就是"对敲"天堂。
你只要拥有一定数量的二线筹码，而且这个二线城市，也在涨。哪怕仅仅是纸面上的一个又一个地王（二手依然卖不动）。
但是这就够了。
这就足以你将二线房产，变为一个又一个的提款机。而且资金利率低廉，财务隐秘。源源不断地给你输血，提供大军。
* 哪怕在二线城市做"二套贷款"，依然是划算的。
五）银行业的风险
看完了"对敲"这一章，正义派人士已经坐不住了，义愤填膺地要拍板砖，"捍卫我们的银行系统"。
"绝不让这些蛀虫侵蚀我们的银行"。
在"正义春"的人士眼中，"对敲"无疑是一种风险极大的行为。并且将风险高度集聚于银行。埋下了房地产信贷炸弹的定时引信。
1）假设我是A，房子卖给了朋友B。
好了，现在我不卖给B，而是卖给路人C。路人C向银行申请70%按揭贷款。
请问有没有风险？
答案是没有风险。
这就是最标准的正常银行按揭手续。
2）我是A，房子还有欠款20%。我干脆B和C都不卖。
我直接以A的名义，向银行[再申请]50%的"八折三十年按揭"贷款。
以A的名义借70%
请问，有没有风险。
答案是：没有风险。任何一个公民，都有借70%的权力。
可问题是，银行就不批给我。银行没有"加按揭"这样的金融服务。
"按揭"在我国快成了一种"特权服务"。
每个人一辈子就只能享受一次。往死里使。
3）问题三，我是A，朋友B。B向银行申请了70%的按揭。A在背后支持。所谓"对敲"，其实是A和B二个人的信用加成。
在这样的情况下，俺还给国家贡献了几十万元的税。
请问，你给我的评价，到底是"银行体系的蠹虫"，还是"无私优秀的纳税人"!
答案是，死公举死一户口簿。
我日你个先人板板:@
"对敲"的实质，是中国银行业的僵化死板。
你如果真的有灵活先进的金融体系。你直接加按就可以了。何必对敲。
（[email protected]，2016年8月12日朝）