炒房客的流派（四）-----药单流 #490
yevon_ou 水库论坛 2015-11-13
炒房客的流派（四）-----药单流 #490
当讲完"法租/民宿流"，对于租金的压榨几乎已到极致，再也无法提升了。
现在我们要问，"回报"能不能再高一点。
答案是有的：
"药单流"
药单流大约能以六至七折的价格买入房产，并进一步提高租售比。
一）药单是什么
参考文献 [1]
在传统的"学院派"著作里，你是找不到"药单"概念的。
只有在水库论坛，只有在职业炒家的世界里，才会告诉你"药单"。才会告诉你实战的世界和象牙塔有多大的不同。
药单是什么。我本人处理过一笔药单，金额不大，也就约100W元。
房子标的不错，质量没有问题。市场价至少可以卖到140~150W元。
这么好的单子，怎么会轮到卖给你呢。为什么没给市场捡漏呢。
原来，这张产证上，一共有16个业主。
老太太原本有8个孩子，老太太去世了以后，八房子孙外加上一些夫妻和第三代联名。于是一张产证上就有了16个业主。
这样的房子，你敢买么？
假如你付了三成首付，那三成首付付给谁。
等到你快交易的时候，假如16个业主有一户拒绝签字，你怎么办。
等到你交房的时候，假如16个业主有一户死赖着不走，你怎么办。
若你一旦陷入交易纠纷，16个业主七嘴八舌，每个人都有想法，都有自己的委屈和主张。你有这个恒心毅力一户户调解么?
一般的人，看到这样的"产权"状况。往往就放弃了。
美国的"印第安人保护区"为什么发展不起来。因为印第安人采取"产权无限细割"的方式。
一英亩的土地上，甚至可能有10000个业主！
建路造房挖个水管都不可行，于是这块土地永远也发展不起来。
所谓药单，并不是指房子本身的质量有问题。
所谓药单，是指房子本身的股权结构有问题，产权有问题。从而导致交易困难。
公司运营良好，是董事会有问题。
再举一些延伸性的例子。譬如房子良好，上家是吸毒的，刚从监狱放出来。
一般人看见这样的纹身汉，直接就绕着走了。
有几个人有胆子和他做生意。
如果他收了你的首付，转手买洗衣粉了。然后和你说交易不过户，你怎么办。
但这样的房子便宜么，那是真便宜。
再举一个例子。产权人的父亲户口在这屋子里。
父子不和。虽然卖房子手续清晰业主同意，但是父亲的户口迁不走。
便宜二十万，你接么？
再譬如说，一套房子，上面有五个抵押。这种已经属于最基本的小药单。但足以让市场上绝大多数的谦谦君子退缩了。
你退缩了，价格就下来了。利润就上来了，我买了就赚了。
二）解药
和药单同样重要的，是"解药"。
药单，就象是无数有毒的高压电线，层层缠绕在你的未来房产证上。
解药，就是细心耐心地一层层把这些线剥开，最后还你一个干净的产权过户。
"解药"绝对是无差别的人类体力劳动。
好比一个房子上面，有五次抵押。累计抵押值高达90%，远远超出银行贷款的部分。
这样你就要用你的"首付款"去填。得先借给上家几十上百万，帮他把周围一圈债务清了，无抵押干净证才能进交易中心。
而这段流程，居然还有时差。
中国的"房地产交易中心"，可能是全世界最吃拿卡要的祸害中心。对交易设的障碍堪称世界第一。
而另一方面，交易中心的服务却是全球最差，对客户的保护程度全球最差。他甚至都不提供：
Start Transaction
Action1
Action2
End Transaction
知道这段代码的含义么。这是数据库编程中用的。意思是一旦进入了Transaction括号，则其中的[Action12345要么一起完成，要么一起不完成]。
好比ATM吐钞500元，银行卡余额减少500元。
这二个步骤绝不可以只完成一个。
而在中国的交易中心：
Start Transaction
解除抵押
交易过户
End Transaction
交易中心是不提供类似的服务的。你一旦垫资，交易中心需要七天的工作时间。这段时间内完全可能有变数，房东再次被法院查封。
药单怎么解，药单还是可以解药的。
但其中，绝对牵涉到庞大的人力物力，尤其是买主的"心力消耗"。
你必须非常谨慎，长期失眠。承受巨大的精神压力。
在交易的这几天，风吹草动，每一点细微的变数都会让你肾上激素紧张三思。
在解药的这段时间内，你必须非常的小心。
由于药单多种多样，所以解药也多种多样。说不出一个统一的流程方式。
但这绝对是人力心力的消耗。
不是"钱"的问题，不是起步资金的事情。是战战兢兢做好每一步的问题。这不是体力消耗，但绝对是高强度的人类精神脑力消耗。
解药单实在太苦了，没几个人受得了这份罪。要赚钱，哪里不能赚，何必呢。
有趣的是，药单的成功率其实很高。几乎达到90%以上。我们做到今天，真正意义上败阵的单子只有一二单，而且挽回损失后消耗金额也不大。
很多望而生畏的事，真正去做了，别人也是讲道理的。
药单真实成功率有90%以上，考虑到药单平均只有市场价的60~70%，这意味着巨大的获利空间。而且稳赚不赔，药单和牛熊市无关。
无论是16个老太业主，还是吸毒父子，还是户口不能迁出，还是5次抵押。
理论上，任何药单都是可以解的。
解药途中，会有风险。但将风险折算成利益，利益仍然巨大。
问题是消耗的是心力。心，不足。
三）粪青的大学生
曾经有人问，刚踏上社会的年轻人大学生，满腔热血。想奋斗，想拼搏，想干一番大事业。想赚几千万，想买宝马住别墅。
请问怎么办。
然后一群人又开始象知乎一样很恶心地吐槽"穷人需要为自身的贫穷负多大责任？"[2]
一群恶心的SB又要开始哀叹上升渠道堵塞，寒门再难出贵子。
你冷眼瞅着他们瞅二眼，随身扔过去一本任务单。
"都闲着是么，都给我解药去"。
药单流是真心不需要什么启动资金的，药单流是各大流派中，启动资金要求最小。而回报利润率最高的一种流派。
更重要的是，药单流只要解药成功，几乎肯定赚钱。而和牛熊市无关。
也就是说，你是游离于房地产市场，游离于房地产市场崩盘之外的。
市面上有得是药单，甚至产生了专门只做药单的"药王中介"。张张药单，做都做不过来。
问题是，你行么。
做药单对于人的折磨，简直就是行走地狱。想象一下高考最后三个月，而做药单的日子，天天都是高考。
做一张药单，剥一层皮。宛如高考。你很不快乐，很不快乐，很不快乐。
抗战的时候，大学生一个个热情高涨。喊着打倒鬼子，好像全世界他最爱国。
常凯申到联大，扔下二把步枪。"想报国的明天就入伍，老子给他一个排长干起"。
于是学生们全都不发言了。全场居然没一个人拿枪。
现在我们的社会上，大学生也是一群口炮党。豪情壮志骗骗同样的女屌丝女大学生，奋斗口号喊得响。
什么"上升堵塞"，"翻身困难"。
我现在就告诉你，直接告诉你一条发财路子。
"药单流"，药单流是不需要任何启动资金的。药单流有着极高的毛利，药单流几乎稳赚不赔。
只要你肯踏踏实实去做。宛如揭开麻线团一样，一缕一缕把千丝万缕的关系理清楚。头绪一寸一寸地整理干净。
最终整张单子，终究是可以做的。
唯一的缺点是累，真心累。呕心沥血。
你不是喊能力超群么，不是喊满腔热血么，你不是斗志十足么，不是喊社会不公有才华没出头么。
现在给你机会，只要你去劳动，二年内可以赚100W，五年之内可以赚1000W。
你做不做。
SB，垃圾渣滓你本来就是废材生。一个个全是缩货。
四）法拍银主流
药单流有一个固定的亚类。就是"法拍房"。
如果你关心法院拍卖的话，则定期都会有法律纠纷房子放出来。其价格一般从市场价7折起拍。运气好的话可以捡漏。
法拍有很多好处，最主要是可以"破限购"。法院强制执行书效力高于地方政府政令。
缺点则是要求一次性付清。而且通常法拍房并不笋。内幕不言。
对于职业炒家，当然是要一些更为干货的知道。
更干货的，则是"银主盘"。
所谓"银主盘"，是指压在银行信贷部门手里的房子。银行分前中后台四道部门，最后一道就是"不良资产处置"部门。
如果有发生房客断供，抵押催收等事件，发展到最后，房子都会转移到不良资产部门手里，再进行进一步处置。
这时候，该房源还没有进入法拍程序。
所谓的"银主盘"，是指你和银行部门有着良好的合作关系。在这一步就可以截下来。
你可以定期地看见银行不良资产列表。然后和银行以协商的方式，直接将银主盘啃下。
"银主盘"其实是法拍的一个变种。但利润和灵活率远远要好得多。甚至还可以和银行做一笔"肯定能批"的贷款，达成一条龙服务。
所需要的，仅仅是多动一点点脑筋和一点点的人脉。
如果你觉得以上这段还是太高级，以你的能力还是难以做到。
近些年，P2P大为盛行，高利贷地下钱庄横行于世。
产业链是一整条的。
聪明的人，已经找到了钱庄们的大管事的，偷偷塞上了名片。"我们负责帮你处理秃鹫"。
（[email protected],2015年11月11日夜）[3]
[1]《药单是什么》http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=7022
[2]《穷人需要为自身的贫穷负多大责任？》http://www.zhihu.com/question/24936740
[3]药单为什么不需要启动资金，你想过没有。因为启动资金本身就是一种"药"。