炒房客的流派（二） #470
yevon_ou 水库论坛 2015-11-10
炒房客的流派（二） #470
老破小是最适合初学者的流派。
一）老破小流派
多军有二个最主要的流派："大面积低单价"和"老破小"。老破小的盟主，就是某情圣了。
从逻辑上讲，这二个流派是互相矛盾的。
不仅互相矛盾，而且是相互冲突。甚至完全对立的。
每次讲起对方的选房眼光，都离不开三个字："啐，垃圾"。
再顺手灌对方一勺羊肉。
我们讲到，任何一个流派，核心考虑的必然是"风险"，考虑的"如果上海楼市彻底崩溃，我该怎么办"。
老破小流派，基于这样一个思想："我就是有每年5%的租金回报，你能拿我怎么样"。
所谓的老破小流派，并不是指专门就特别喜欢买又老又破又小的房子。
所谓老破小流派，指的是一种思想："房租/房价，百分比最大化"。
我就是有长线稳定高租金收，楼市崩盘，又能拿我奈何。
老破小流派追求的是租金回报率。最好是5%，但目前上海房价涨得太快已经很难找了。
那退一步4%也行，最差最差3.5%也行。
但老破小流派一般不接受3%以下租金房源，看都不会去看。
更不用说次新房租金普遍低于2%，大面积户型甚至还要低。
二批人擦肩而过，互相看了一眼对方房子，"啐，垃圾"。
二）小房子
老破小流派并不是一定要买小房子，而是在目前市场上，形势很明显。你要获得"%"高的租金回报，唯一仅有的方式就是面积尽量地小。
因为人，首先人是有一个"基本生活需求"的。然后才是进一步的愉悦和舒适。
譬如对于一个外地来上海打工的人，又或者是刚踏上社会的大学生；
他们对于住房的唯一要求，就仅仅"有一张床"，有一个梳洗的地方。
这是非常非常强大的"刚需效应"。其力量如此之强大，千锤百炼。
在租赁市场上，面积到了35平米以下。租金就不再变化。
也就是说，35平米和32平米，29平米，26平米，23平米，其房租都是一样的。
视地段而论，譬如世纪大道地铁站附近，<=35平米，他的房租都是3000。少一分钱都不行。
而对于买卖，买卖是按平方算的！
26平米就是26平米*50000，三十五平米就是30*50000，这绝对是一平米一金砖钱。
所以，如果你要追求"房租/房价"租售比最大化，倒不如说你在寻找"最小户型"。
按照某情圣的经验，33平米以上的，一般他就不看了。
如果能挖到28平米，那是值得晚上请客羊蝎子火锅的。
26平米户型有一些，罕见。
23平米一房，那是神器。据说历史上有且仅有出现过一套，至今仍是饭桌上的吹嘘和传说。
在极小户型情况下，租金可以做到4.4~4.6%
三）老破小的利益
"买卖是买卖，租赁是租赁"。
老破小流派的问题，是他赢得了租赁，却错过了买卖。
市场并不会因为你有%更高的租售回报比，而给你更高的估值。
相反，起决定性力量的，是赢利=（卖出价-买入价）*面积，是这个公式。
从公式角度讲，老公房先天不足。
因为《老公房之政治特权 #420》一文中说，在2004年时，老公房和次新房，可以卖到1：1的价格。
而此后二者价格渐渐拉开。今时今日，没涨上去的老公房还有大把。
也就是老公房的"卖出价"略低，"买入价"略高。而面积又很小。
所以赢利=（卖出价-买入价）*面积，论单套赢利，老公房平均只有几十万，或许是50~60W的数量级。
而我们知道，"低单价大面积"流派最大的特点，就是赚得动。
二百八十平米，每平米赚三万，一下子就是900万利润。
按照某多军今年七月买绿城顶复的经验，也就是三个月的时间。
所以"老破小"流派从赚钱的角度而言，是极其吃亏的。
哪怕你持有上20套，总交易50套，摊开算算也就一千万的利润。
还不如人家绿城顶复三个月。
每个人都有自己的风格和风险喜好。这事没什么可多劝的。说多了伤和气。
往好里想，则是"租售比"反映了泡沫。你可以和自己说，你是真正远离了泡沫的人。
同样道理，"老破小流派"也是不怕上海楼市彻底崩溃的。从目前看，租金下限就是铁线。
ps.备注一下，限购限贷对老破小流派有打击。
ps2.有人问，高周转率能否挽回老破小的赢利率，此篇要在装修流"凤姐变冰冰"中再讲。
四）低总价流派
低总价流派是老破小流派的一个变异。其核心思想是"在某一个区域内，寻找总价最低的房源"。
他和老破小流派有非常大的相似点；
老破小流派：同一区域，租金有下限。下限无法压缩。
低总价流派：同一区域，房价有下限。下限无法压缩。
其具体的做法，是圈定一块区域。譬如"世纪大道"地铁站附近2KM，又或者是任何15分钟之内达到小陆家嘴的交通方式。
然后将所有"可购"房源，按总价排序。
按某情圣的说法，他已经把70W的房源全部扫掉。
75W的房源全部扫掉。
80W的房源全部扫掉。
85W的房源全部扫掉。
目前最低的有产权的房子MS售价在88W左右。
这是同样的策略。如果有的人不得不在陆家嘴金融区旁边租房，他就会以租房为刚需，而抛弃掉其他一切参数。
同样道理，如果某人一定要在小陆家嘴"买房"，则低总价流派就是刚需和首选。
低总价流派几乎是稳赢的，永不亏钱。
这一个特性非常非常之重要。因为任何投资，如果你能做到"保本稳赢"，本身已经是五星级的神级加持。用任何形容词赞美都不为过。
就整个城市而言，我们可以看见一个城市，一个区域，一个板块的"最低总价"一直在上升。而且上升的速度还不慢。
如果我坚持买某个区域的"最低总价"。那我就是上升无限，下跌有限。甚至可以说"保本保息，有上无下"。
低总价流派"选筹"的方式和老破小非常相似。主要是靠面积小。
只有面积小的房子，总价才会小。
同样，低总价流派的赢利局限，弱点，也和老破小一样类似。赚不大。
从事"低总价模式"要注意：
1）一定要选人流稠密区。最好是市中心CBD。人山人海处。
有一些内地小县城，那不是房子破房子便宜，那是真的没人住。
2）死守内环内。
3）最低总价学区房，也是一种战法。
五）菜鸟行
为什么老破小流派如此重要。他虽然赚钱不多，每单可能50~60W。
可是你想想另一个侧面，假如你是刚刚踏上社会的大学生呢。
假如你是刚刚开始炒楼这一行的菜鸟呢。
老破小流派有几大好处：
1）入门门槛低。
老破小几乎是门槛最低的一个流派。以目前二线地段超低端老公房80W一套为例，则首付只需要24W，甚至更低（写高）。
2）租金比率高
房租和月供几乎可以相冲，后续无压力。
3）没有空置期
4）拆迁概念
5）出租房东不付佣金
6）风险有限，便于练手
还有几点别人很少注意，但其实很重要的事：
7）老公房没有"处房情结"。
老公房不存在落地打七折的现象。事实上，他几乎永远不折旧。光这一点就是巨大的神器。
8）老公房没有"带看回避"。[1]
老公房是唯一的在有租客情况下，也能看房子的房屋类型。略差，但不大。
都住老公房了，大部分人并不怎么挑剔。
9）老公房交易成本极低。
交易成本分显性成本和隐性成本二笔。
因为上海市政府的偏袒，老公房的税费成本极低。是唯一可以做到接近于零的。
隐性交易成本，主要是"压价"。老公房的价格极为透明，压价幅度超低。
这二者合力，使得老公房在2007年之前可以频繁快炒。
10） 流动性
老公房可以象现金一样使用。弥补资产组合包不足。
六）投笔从戎
最后，我们讲一个某人"第一桶金"的故事。
话说某人啊，父母都是高级知识分子。电力系统的高级工程师。
某人在父母的"殷切"期望之下，不负众望，考进了上海交大。成了高材生。
毕业之后，家学渊源，进了电力设计院。这可是拿笔杆子的铁饭碗。
某人在设计院足足做了三年，每天很苦鳖地画图绘图。终于有一天，不知道是被雷电劈中，还是修真真气侧泄，突然把笔重重一扔："大丈夫当纵横四海，安能久事间乎？"
于是某人找到院领导，说要下海辞职。
院领导语重心长地说，"小Y啊，你知道我们设计院从有史以来，从新中国成立以来，有过多少人辞职么"。
"算上你............一共是1个。铁饭碗啊，多好的单位啊"。
可是某人主意已定。投笔从戎。拿着他这三年来的全部积蓄----3万RMB大洋，毅然地投入了茫茫无涯的上海炒房事业。
他做的第一个单子，用了六个月，2.5W变成了25W。
从此以后一发不可收拾，路径依赖，把梅园竹园潍坊新村所有的房型都摸了一遍。他采取的是"老破小"快进快出流派。每套房子赚十几万。整个八佰伴地区，没有中介不认识他的。
不出三年时间，至迟到2007年，已经赚到了上千万现金。
这个故事告诉我们的是，"限购限贷营业税，高昂的交易成本"
"这是如何摧毁掉一个有志青年非常良好的赢利模型的"。
([email protected],2015年11月9日子夜)
[1]指：看房时，最好房屋空置，保持品相洁净。