买卖是买卖，租赁是租赁 #450
yevon_ou 水库论坛 2015-11-06
买卖是买卖，租赁是租赁 #450
因为文化和风俗的原因，买卖和租赁实际上是二种商品。
一）泡沫
假如有A和B二处房产。
A价值600W，月租5000元。
B价值500W，月租10000元。
请问A和B二处房产，哪一个有泡沫，哪一个还会继续涨，哪一个是价值投资。
这是我们之前一篇《外国人购房手册 #380》中，提出的卢湾和古北的例子。
可是有人会问，你这个不对，你违背的最基本的经济常理。
经济学定义告诉我们："价值，等于未来全部的现金流贴现"。
如果B的租金比A高。
而且在可预见的未来里，B一直比A高。
那么B的价格，应该B>A
请问，你是不是违背了经济学常理？
二）买卖和租赁
有趣的是，这二种说法都是正确的。
也就是说，古北的确租金比卢湾高，而卢湾地段和价值都比古北高，而且还不违反经济学原理。
为什么，因为在这时候，消费者心理是断层的。他们其实买的是二种商品。
因为文化和风俗等原因，中国人，汉族人，对待"购买"和"租赁"的态度是截然不同的。
你如果去问一个25岁大学生，月薪2万，你问他肯花多少钱去租房。
他可能回答说是"4000"。租赁首选老公房，再狭陋窄一点也行。钱都要存下来"买"房子。
而你接着问他想买什么房子。他说350W的板式新房，贷款250W。一个月月供15000元。其中10000元是利息。
可见，当一个中国人面临"房子"问题时，他的态度是有巨大不同的。
租房，他会去租最最老破小的房子。一个月三四千都心疼得要命，恨不得再旧再小一点节省成本。
而买房，他愿意负担每个月一二万的支出。净资金成本一二万。
中国的传统文化中，对买房和租房的态度是有宗教歧视的。
传统观念，租房是"支出"。钱是花出去的，财富总是越花越少。长辈和亲朋对于[大金额租房]的看法是"斥责"的。败家子在整个家族抬不起头。
传统观念，买房是"储蓄"。肉是烂在锅子里的。钱没有减少，财富有所增加。无论你花多少钱买房。别人只会羡慕和尊重。
这就造成了"买卖市场"和"租赁市场"的严重割裂。
人们只愿花小几千去租房。而愿意花好几万来供楼。
这二者对消费者心理的影响如此不同，差异巨大。以至于可认为是二种商品。
三）二种商品
当买卖和租赁分裂成二种商品时，便能够解释市场的现状。
买卖是买卖，租赁是租赁。
买卖战斗在买卖市场，租赁战斗在租赁市场。
古北几乎是全上海租金最贵的地段。在租赁这一场战斗中，他是毫无疑问的王者。
然并卵，租赁市场的表现，并不会扩散影响到买卖市场。
买卖市场拼的是"拥有"，一种家的感觉。适合居住心旷神怡的感觉。垄断稀缺江景豪宅的感觉，儿时记忆生长熟悉拥有的感觉。
你娶的是老婆，不论次的。
买卖是另一个战场，在这个战场中"黄卢静陆徐"才是赢家。
消费者消耗的是另一种商品。
四）炒家眼中的租赁观
买卖是买卖，租赁是租赁。
当你入货一套房子前，你先要想清楚，你图的是租金，还是差价。
好租的房子未必好卖。很多租金堂皇的王者，未必很升值。譬如某些极小（平米）户型
好卖的房子未必好租。有些升值涨得最快的房产，可能租金并不佳。甚至完全没有租金。譬如远郊房产。
简单地用租金来判断房价是愚蠢的。
根据一套房子租金回报%比另一套好，来判断决策，也是愚蠢的。
为了谋取多赚几百元房租，而决定几十万几百万房产的买卖，是极大的愚蠢。
在《炒房客的流派》一文中，我们会详细展开。
五）群租的自然消亡
在房地产市场中，我们有可能专门针对租赁做"特别优化"。
群租曾经在上海市场造成了巨大的麻烦。令市政府头疼不已，三令五申几度扫荡，可还是无法根治清除。
但是，市场、商业的本身，却已经令"群租"渐渐消亡。群租这个行业，不用政府干预，它本身就已经撑不下去了。最终会褪色成为历史中曾有的一个符记。
为什么，因为群租在商业上是不划算的。
前二天水库上有一个帖子《装修小创新，75平分割成2套公寓》[1],很热，一百多个回复。管理员特意加了高亮。
其中LZ说她通过巧妙地装修隔断，在75平米公寓中，分割出二个独门独户套间。从而可以租给二户家庭。获得了2700+2400=5100的房租。远远超过普通一般水平。
这个帖子很热，下面大量赞美膜拜之辞。还有不少跟风拜师之徒。
但我们要说的，这件事，在财务上是毫无意义的。甚至是亏钱的。
为什么，因为"买卖是买卖，租赁是租赁"。
这件事，的确是可以让你多获得租金。但是你又能获得多少呢。
假设原本的价格是3000（现在半间2700），你一个月也就多赚2100。
一年25000，四年10万。
但是，你在出售的时候，会遇到巨大的吃亏。
因为"买卖是买卖，租赁是租赁"。别人不会因为你这套房子租金高，而给你更高的估价。
相反的，他们会借口你这套房子是"群租"的，而大幅压价！！！
市场上的买家主要有三类：
1）买来自己用，自己住。
2）买来投资争取加价转售
3）买来长线收租，以收取租金为主。
对于前二类客户，你这个"房屋状况"都是巨大的减分。对方几乎要把你的装修全部敲掉，全部重做。
而第三类客户呢，第三类客户极少。限购下几乎不存在。
当你贪图了这细微的蝇头，一个月2000，一年25000，四年100000。
而在最主要的一个战场"买卖战场"你输掉的绝对不止十万。群租状态下的房子，被压价绝对不止十万，可能是20万，30万，50万！
虽然你可以解释群租不伤固体结构，但市场绝大多数时候是恶意压价，尤其是有一个压价的名头。
所以"群租"房东一般的商业模式:
-
买下房子，群租装修
-
租赁N年
-
敲掉群租，恢复成普通装修，然后再出售
在这个流程中，你需要装修二次，然后平摊到N年中去。
哪怕对于"超长期"的持有，N=10年左右，这也是一笔不小的分摊。甚至完全吞噬掉你的"额外租金"。
而如果一旦你的N=5，甚至持有期只有三年或者更短，那你几乎铁定就是亏损的。更没算人力和心力的损耗。
六）最佳租金
获取房租利益最大化的方式是什么，答案是"空置"。
这是一个出乎绝大多数人意料的答案。
为什么，以目前上海房地产市场为例，房租的回报率大约是2%，也就是说你空置一年差2%，空置半年差1%
很多人不明白，影响一套房子卖出价卖出速度的最主要原因是什么，
品相，品相，品相
重要的事情说三遍都不够。
商场里面卖人参，用一个玻璃盒子装着，放在一个灯光柔和照射的柜子里，旁边还要加上小纸片说明书。
80年代改革开放初期，吉林的人参是以一木箱一木箱出口到香港的。然后香港人再把他们分类包捡，配上玻璃盒子和说明书后，以20倍的价格卖还给大陆人。
这个故事告诉我们，商品经济的关键，不仅仅是你的货有多好。亦重要的是"包装"。
买房子，尤其是女人买房子，她看中的是什么。
你以为是地段，楼层，性价比，甚至是学区？别开玩笑了，女人买房子，看且仅看一样东西：装修。
卖房子之前，一定要把租客赶走。
把所有能扔的东西都扔（藏）掉，一直扔到象五星级酒店一样的简洁程度。
软装尤其重要，弄一些塑料花长毛绒玩具流苏台灯墙贴，贴在墙上萌萌的软软的梦梦的，就象是家一样。
这样，不仅你的房子能比别人更快的卖掉，而且可以卖出"远超"小区均价的价格。一般可以超出10~15%左右。通常是多卖50W利润。
空关半年的成本是1%，每个月几千元。
租金最大化的方法是：空置
当你准备卖房时，你就要开始准备空置了。一般来说，卖房不是随时随地可以卖的。而是只有单数年的特定月份，才是较好的"时间窗口"。
算好时间，提前几个月你就要赶租客走。不肯走的话，必须用强。不能耽搁你的大生意。
因为"卖出"是一个巨大的话题，之后我们会有专题展开再讲。
或许有人会问。带租约出售如何。
你想象一下，当意向客户来看房子时，桌子上堆满了吃了一半的碗筷，沙发上扔着奶嘴和尿布，厨房晾着一排内裤。
在这样情况下，还是有可能会有客户买你的房子的。恭喜你，"这样的理工男都会买你房子，那你价格一定没到顶"！
（[email protected]，2015年11月6日晚）
[1]《装修小创新，75平分割成2套公寓》http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=33005