限购的毒药 #880

原创： yevon_ou 水库论坛 2016-03-15

限购的毒药 #880

限购之后，资金逃回北上深。

一)受害者

我一套房子，谈好了400W元，卖给绅士李四。

但是政府偏偏不让我卖。偏偏非得只有村口的泼皮无赖王五有"购房资格"，而王五只给出250W元。

这就形成了一场"抢劫"。在强盗路霸面前，主要有三类受害者；

• 房东

• 在建工程，KFS

• 土地拥有者（地方政府）

我们接下来说这三类人，面对"强盗抢劫"时的反应，以及对生产力的破坏，以及最终推高房价。

二)二手房房东

对于二手房房东来说，"限购"其实进一步加大了[交易成本]。

首先你要搞清楚，二个基本前提。

• 我们是流通性行业。不是生产性行业。卖不掉最多不卖。

• 房产是有真实基础的。不需要靠反复换手，美化K线图。

假设无赖当道。我400W的房子只能卖给无赖王五，不能卖给绅士李四。

那我最多不卖咯。耗呗。

耗个二年三年，五年，十年，Who怕Who啊。时间是站在我们一边的。因为纸币是以光速在滥发的。不买房子，恐慌的是持币人。而不是持货人。

另一方面，"限购"的另一个交易成本。则是"卖出就不能再买进"。

目前的限购，主要都是针对第一，第二套房，还有一点点空间。

假设一个人有4~5套房。那他对于"卖出"，就真的要咬牙仔细掂量了。

当你只有1~2套房时，房票还不是问题。还能循环往复。

可是如果你有5~6套房。基本就意味着"卖出就不能再买进"。

有人形容京沪楼市是一辆轰轰隆隆的列车，错过了车，就被越抛越远。

同样道理，对于几套房子的人来说。每卖一套，都是削弱了实力。他可能会被减速。

限购不仅减少了买家的数量，他也减少了卖家的数量。

限购这种事，他对于"供求关系"毫无影响。

他既不能使得你更快地建造房子，也不能使大城市人口减少一半。

他只是在"分配"环节予以变化，妄图抢劫房东的金钱。

所以限购不会影响最终的"均衡价格"。

你可以简单地理解为一种"交易成本"。

交易成本的越来越高，会极大的扭曲整个市场。并会泛澜很多微观色。这个我们后面专开一篇来讲。这里就不展开了。

三)对于开发商

对于开发商，他其实是认赔的。

因为KFS不是流通性企业，他是生产型企业。

我产品生产出来，就是成品。若不能销售，就是库存。

对于生产型企业，"库存"的压力是非常非常大的。在中国特色的LVAT下，这个压力就显得更大。囤一天亏一天。

所以KFS是认赔的。

在这个市场，屌丝是抢到钱的。

但是，你光抢到钱是没用的。想当年，打土豪分田地，屌丝也能去地主家里捧回二个红木矮凳。

可是后来呢，抢一次就没有第二次了。接下来就是整体的贫穷。

对于KFS也是一样，KFS一开始猝不及防。被你抢走了300套房子。被迫以打七折出售，亏损了几个亿。

可是之后呢？

之后就更不会有人从事地产行业，就更不会有人来给你造房子。

这个行业的"行业风险"会升得非常之高。KFS会要求额外的毛利率来弥补风险的上升。

也就是今后几十年，"没抢到300套"的学弟学妹们，会面临更少的供应和更高的房价。

当然，屌丝若不短视。也不能称为屌丝了。

* 有一个相关延伸阅读《高速公路免费是极恶之事 #F340》

四)收缩战线

任何一个受过Marketing专业训练的人，都喜欢用"细分"思考问题。

好比你一个行业增长20%，或者衰退20%。但是，他绝不是"男女老少高中低端"每一个细分市场同步涨跌的。

肯定有某些"细分市场"涨幅大于20%，某些小于20%

对于"限购"政策也是一样。KFS在限购吃了一个大亏，于是开始收缩战线。收缩战线的结果，则是资金越来越集中于[超大城市]。

为什么，你设想一下，假设我是一个南京的开发商。

我在长江边拿了一块地，建设300平米的大户型。精装修，巴洛克风格，ArtDeco，物业费十元，每平米65000元。二千万一套。

我整个的定位，是南京的高高端市场。是欧美500强企业高管。或者是米课老板。

好了，你现在突然和我说"限购"。我所有的目标富人客户群，全都没有房票购买权了。

你和我说什么"以人为本"，要照顾中低收入人群。要照顾工薪阶层。

你这不是开玩笑么！！！

我这2000W的房子，在南京哪怕再打折，你让我打几折，南京工薪阶层才能买得起？

哪怕他们买下，物业费都付不起。

我拍地的时候是商品地，是付足了100%的全款的。

你凭什么要求我卖的时候，只能够卖给50%的中国人？

在南京，除了500强金领那一些高等收入人群。根本就没有"后备客户"。

你这不是逼我跳楼么。

在《市场营销入门 #210》一文中，我们说到："随着生产力的发展，产品越来越针对化。越来越锁定于特定人群"。

人类的产品，越来越接近于专用件，而不是通用件。

• 地段，面积，户型三位一体。

• 价格，广告，渠道三位一体。

一切都是为了目标客户量身定做的。一定都是针对着最优化的"专用件"。

现在你和我说"目标客户"不允许买了，你难道和我开玩笑么！

我建筑在江边的巴洛克大户型豪宅，难道富人们"限购"了。穷人就买的起了么？

市场是分立的一个个"专用件"。

而不是SB领导秀相世界观中500万平米[一模一样的"通用件"]。

限购之后，南京的"豪宅"KFS基本上就要跳楼了。因为他没有备选客户。

痛定思痛，这一个轮次之后，还能够活下来的KFS，就决定进入北京上海市场。

为什么，因为北京上海市场"大"。

在北京，不仅仅有500强高管，还有山西煤老板，还有东北官太太。甚至还有外国领事。来几个黑叔叔，看似住DRC，没准人家就是肯尼亚酋长王子。

除此之外，还有IT产业，影视明星，新三板富豪，科技股大亨。BAT，证监会贪官，还有无数无数不知名字的VC/PE。

北京的这个市场很"大"，很"杂"。

你哪怕突然再出个啥政策，富人阶级不许买房子。我换个花样包装包装，改个营销渠道目标客户。略有损失，但至少我还能卖。

在IT容错性上，叫做"降序运行"。

也就是说，当风险偏好上升到无法承受的地步，资金就会聚拢到风险最低的市场。

你在南京杭州开发项目，一有风吹草动你就被TG玩死了。

而在北京上海，降序运行，你还能活下去。

突然袭击的"限购"之后，KFS被吓破了胆。

分分钟不可测的商业风险，随时把一个很好的项目弄破产。

那大伙还是待在风险较低（流动性较好）的一线市场吧。

包括KFS，也包括投资性资金，在"完全不合法"的限购推出之后，都不愿意去外地了。

大伙都扎堆北上深算了。

五)地方政府的对策

限购之后，二线城市地方省会的收入急剧减少。

你不允许有钱人买楼，土地就不值钱。dT>0，交易减少，就是全社会财富的损失。

地方政府的对策，是极大地减少了土地出让数量。

以"量的减少"，换取了价格的不变。

至于总收入减少呢，地方政府不动声色，抛了一个"地方债"的大包袱给秀相。

反正诸省都亏空，你也不能骂我。

您惹出来的事，您自己接着吧。

而等到限购一取消，首付二成，二线城市可以免营业税。

这些城市的房价立刻就"反弹"了。具体的如xx，xx，xx，知名不具。

伏笔都是因为早先的"减少供应"。

但是也有奇葩城市。奇葩城市就是，无论你地价如何的便宜。便宜到只要150W一亩，连成本价都远远不够。

可他就是拼命地供地，哪怕是亏本生意，也要把地价房价给压下去。

这样的城市，具有二个特点。

• 他亏得起。卖地越多亏越多。显然你不可能靠地方财政自己账本。非得要中央财政补贴吃小灶

• 他终有一天亏不起。

"补贴"，中央实打实的给钱，才是降房价的唯一办法。唯一符合经济学的办法。

这是一个很奇葩的城市。我们继续观察。

（[email protected],2016年3月13日暮）