代持分支科技树 #1615
原创： yevon_ou [水库论坛] 2017-12-12
代持分支科技树 #1615
平米首席咨询师"恰空"对此文亦有贡献
昨天发了《[代持操作手册]》，后来恰空给我打了电话。并给了一定的补充意见。
"根据目前最新政策和实践更新"，有一些分支科技树。
一）上产证
控制"代持"的上上之策，是你自己也上产证，直接控制。
目前部分城市，例如重庆，它是不限购的。
不限购的意思，大业主A，和代持人B，可以一起上房产证。
并且可以约定份额。
可惜的是，目前绝大多数银行，对于"贷款申请人"有一定的份额要求。
A占99%，B占1%，这样是没法贷款的。
最小的要求，似乎是A占70%，B占30%
（银行对A的征信没有要求）
"自己上产证"是极大降低代持风险的釜底抽薪之计。
二）买卖合同
"代持控制"第二件大事，也是上篇疏漏没写的。
是叠"买卖合同"。
具体说，B代持物业之后，立刻再和你签一个"买卖合同"。
B按照原价100W元，再将房子卖给A。
这样，房子就有很大的安全性。
网签之后，房屋立刻就被锁定。
如后台留言，有无数无数人问，"万一代持人挂了怎么办"。
你这么关心代持人，要么就给他买一份人寿保险。
要么就干脆叠一个"买卖"上去。
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买卖的原理是这样的；
1）任何纸质合同，在法律上都是有效的。
2）网签合同，每三个月都需要"续签"一次。
和房产证的原理一样，"网签"可以对抗第三人，可以防止一房多卖，可以避优惠税率。因此你有能力，还是建议网签掉。
网签"续约"在中介处就可以操作。上下家业主都不需要到场。
只不过，一份持续五年"不断续约"的合同。又迟迟不过户。
在监控系统里看起来，始终都是怪怪的。
网签合同，还有一个缺点。
既然是网签，就要求"购买方"具备限购资格。
这本身就是矛盾的。我能过限购，还让你代持干什么。
因此网签只能签给你的父母C。这也是"叠买卖"不常见的原因。
经恰空提醒，此处还需补充一点技巧。
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所有的"代持"文书，无论是付款，代持，出售。一切文书都需要"代持人配偶"签名。以免争议。
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买卖合同，因涉及"代持人挂了"考虑。还需要代持人的父母，子女，各关联继承人签字无异议。
三）信用卡
控制"代持人"的第三个方法，是以B的名义，办大量的信用卡，信用贷。
装修贷，月供贷，税费贷等等。
当你需要购买燕窝的时候，自己不要付。让B"代刷卡"。把B的卡内额度刷空。B就欠了银行几万元。
叠加信用卡，信用贷，是追加债务轻巧有效的办法。
轻易可以做到"负权益"。
四）借记卡
你必须要控制代持人B一张借记卡。
经恰空提醒，目前上海"非直系亲属"，可以代办跑腿，代办审税，过户，但是"非直系"有二件事是不能做的。
1）网签购买
2）收款
目前的资金监管非常严格。无论是买房，还是卖房，或者银行发放贷款，只能直接汇入"房东"B的借记卡。
在这种情况下，你必须控制B的一张借记卡，包括但不限于：卡片，密码、网银U盾、注册手机......
本段信息，在《[网签和贷控]》~#2310~一文已有展开。不再赘述。
五）利益的分配
在前文中，我们说到"代持"会损伤到代持人的首房，首贷资格。契税也有损失，因此需要赔偿。
赔偿的规则，通常是；
1）现金利润的10~15%
2）有一个保底
3）有一个保时
经沟通，绝大多数的业内人士，倡议"按月付费"。
理论上，"卖出时"结算利润20W。
实际上，最好你每个月，给代持人4000元。好消息要高频小幅激励。
而且，最终当你房子卖掉，利润结算的时候。
应给予代持方，略高于约定的报酬。意外和惊喜。
做任何事，都要控制"期望值"。并且最后略高于"期望值"。
给客户一个惊喜，他才不会事后嫉恨。也不会很多年以后再翻出来，再找你麻烦。
说一下"代持"的时间。
代持周期一般不超过五年。
五年，一方面是因为"增值税"，满五或者不满五，税费可以差很多。
另外一方面，"五年"也是一个阈值。
房价始终是在涨的，虽然我们科技树中说，可以不断追加"加按揭"。
可是追加抵押这种事，是有极限的。
到了后期，不仅繁琐不堪。而且很伤兄弟和气。
一方面，人是不停会变的。
你仔细想一想，五年之前，形影不离的好友，现在还有几个紧密联系。
闺蜜天各一方，同学高度分化。
泡在"楼市"的人，他的财富是急剧增长的。
财富增长的一个副作用，你每隔五年，就会换一批朋友。A8彼此谈得来。
旧伙伴疏远了，再继续代持也不合适。
因此代持一般满了五年，就要考虑抛出，换筹，利益结算。告一段落。
昨天留言，有大量的网友担心，"30年按揭，万一房票挂了怎么办"。
他们这都是"用家"的角度，好比文学小说，总是写30年房奴不敢消费，不敢饱腹。
真正的[业内人士]，不是这样考虑的。
我们都很清楚。代持"截断"周期，一般也就五年。健康长寿。
六）转代持
上一篇文章，最后一句话是："亲，其实我也是代持的"。
这就牵涉到了一个"转代持"的问题。
转代持是一个巨大无比的市场。
譬如说，有一个人B，他买了一套房子1000W，内含700W贷款，账面价值300W。
这样一个"300W"的资产包，其实是可以不停转手的。
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A完全可以以400W的价格卖给C
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C以500W的价格卖给D
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D以600W的价格卖给E......
在这样整个"交易流程"中，它实现了几件事。
1）完全没有交易税费
2）完全没有限购限贷，而且也有一定的杠杆
3）高频流动，一个月可以交易数次
4）可以衍生更复杂的金融结构
例如，A花了300W的首付，让B代持，构建了这样一个"资产包"。
A转手400W卖给了C。
然后C说，"我连400W都拿不出"。
C：要不这样吧，我给你150W现金，我再欠你250W，按1%月息计息。然后B的月供我来接。
A想一想，同意了。
这是一个奇妙无比的金融结构啊！
充分展现了自由经济，奥派交易的互惠思想，实现伟大的dT>0
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A收回了一半投资，并锁定利润和1%利息
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C实现了低首付，高杠杆
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B老老实实继续拿它的劳务费
经营权和所有权的分离。
我们看多军内部交流，常常有"今年2N"，但是既不离婚，也不含辛茹苦地抵押。
因为多军的内部，有大量这样的"代持单"。
大家都是同一个生态圈，都是同一个大脑和频率。
很多事，很容易沟通。往往只要晚上九点半，打个电话就行了。
"我最近很缺钱，我那套湖滨，你觉得怎么样"。
"还不错，贷款少了点"。
"要不你拿去吧，自己人交易，还省点契税"
"首付怎么办"
"先付200，剩下200，你一年之内给我"。
"OK，成交。但是我一年之后要做加按揭。到时候你得配合我"。
"没问题，借了银行，还付200吧。咕嘎嘎"
"明天秘书做份文件，你签一下"
象这样的交易，是高度地顺畅的。
几百万，上千万的买卖，打个电话就行了。
既不用付2%的中介费，更不用付近10%的税收给税官。
而且不受限购，限贷，限售，限价等诸多限制。
暗潮涌动之下，你又多了几千平米。
七）错误和勘正
此外，恰空指出了我昨天文章《[代持操作手册]》中的几个小错误。
1）抵押证目前收费80元，而不是40元。涨价了
2）北京是"不没收"产证的。过几个月就可以取回家。
3）最高额抵押，不是"不可再抵押"。这是二个概念。
4）遗嘱也是需要补的。
5）银行目前有"债权论"的说法。哪怕你证明你是房屋权益的真正所有者，也不可以直接将房屋划拨到你的名下。
如果B不配合，就只能进行拍卖，然后拍卖款项划你名下。
6）抵押证的格式换了。
八）结语
恰空最后给了一句："以上全错"。
有更简便的方法，可以绕过"代持"，完全转到你的名下。费用低，安全高，限制少。
我当然知道他讲的是什么。
只不过那种方法，资金效率不高。尤其对于长期受资金困扰，注重成本的人不适合。
如果感兴趣，可以咨询"平米资讯"。
次文贴了一篇"恰空情史"。作为报复。
（[email protected]，2017年12月12日暮）