炒家的资金成本 #2260
原创： yevon_ou 水库论坛 2016-07-29
炒家的资金成本 #2260
同志们，再坚持一下。敌人快支撑不住了。
一）历史故事
"炒家的资金成本有多高"，这一直是小道新闻喜闻乐见的话题。
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"同志们，再坚持一下。敌人快要支撑不住了"。
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"大家团结起来。三个月不买房。开发商就会资金链断裂跳楼"。
"资金成本"这个话题之所以重要，因为它寄托了空军们的一种"念想"。
你如果亲历了过去十六年"多空争论"的辩战，有一个现象，是非常非常明显的。
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多军的id，往往都是老id。有着五年十年的记录。
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空军的id，全部都是新id。寿命不超过一年。越新骂得越凶。
空军的id，一般都是新id。孔子说青瞑子夏虫不可语冰，因为他的id活不过一年。
空军会上房产论坛，往往是因为"实际需求"。一般情况下或者是丈母娘逼婚了，或者是儿子逼婚了。
所以一个空军id他上了房产论坛，往往会骂得非常凶。诅咒得特别恶劣。因为他把ZMN的所有怨气，全部都倾泻到"万恶的炒楼客"身上。
而空军id，一般都活不过一年。有二三年资历的凤毛菱角。
因为空军一旦买了房子，他就永远再也不会上房产论坛。更有可能的是去泡摄影，驴客圈。
而多军的id，一般都是非常非常长寿的。多军长期驻扎在房产论坛，是因为多军打心底热爱房地产。
你是如此诚挚热爱，以致于一天泡八小时，看完所有帖子。泡上几年也不厌倦。
每一年，都发现去年吵架的"骂得最凶"悄然隐去。再也不会上线。
而同时，又冒出来一批新的"空军领袖"。骂得更凶，气焰更嚣张，一样把去年重复过的蠢话再贴一遍。
于是你放心了，韭菜还在长。
讲这个段子什么意思呢。因为空军特别喜欢"速胜论"。
因为ZMN在那里逼着，女朋友在那里逼着，奉子在那里逼着。空军们的时间非常有限。往往就几个月时间。
所以他们期望的是"大胜""速胜""崩溃论"。
你如果和他们说"论持久战"。房价要花上十几年的时间缓慢下跌，即使你自以为偏空，还是要被开除出革命队伍的。
空军们根本没那个耐心。他们要的是"速胜"。凡是吹嘘速胜，崩溃的，就会被他们追捧为易大师。
在理念的争执中，一度，空军们对"资金成本"是报以厚望的。
不知何时开始，在空军的"世界观"体系内，养成了这样一种看法：
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KFS都是借高利贷的
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炒楼的都是借高利贷的
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只需要几个月时间，利息就足以压得他们跳楼
跟随着这样的思想，于是才有了；
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"同志们，再坚持一下。敌人快要支撑不住了"。
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"大家团结起来。三个月不买房。开发商就会资金链断裂跳楼"。
在历史上，"三个月不买房"运动曾喧嚣一时。各网站互相串联，一度掀起了滔天巨浪。
但是，我们要说，这仍是一场愚民的狂欢。
在做任何事之前，你最好先拿笔算一算。
"炒家的资金成本有多高"。到底有多高。
10%，20%，30% ?
二）资金成本
先贴一段内部聊天记录。需要说明的是，这段记录并不是"水库"系统的。
而是[金朝阳]系统的。
水库不提倡借高利贷，我们是楠木老派人士。
我们一直嘲笑"文科生小编"。当这样一段聊天文字，落到小编手里，他们会猜炒楼的资金成本是多少。三个月够不够系统破产？
好了，让我们拿笔算一算。
假设一个"空手套白狼"A5起步人士。自有资金几乎为零。
他使用"空当接龙"方法，虚空借力300W现金。
买入1000W的房子。
另外还有50W左右各项杂费，是以36%的高利贷利率，向外界拆借而来。
可以说，这几乎是一部"全盘糜烂"的财务结构。吓破了正人君子的胆。
即使以这样的财务结构。他的"加权资金成本"是多少呢。
金额 利率 利息
房贷 700 4.90% 34.3 信用卡 300 4.80% 14.4 私人借贷 50 36.00% 18 1050 66.7
总负债是1050W。每年支付的利息66.7W。
"加权资金成本"；66.7 / 1050 = 6.35%！
考虑到房产每年还有1.35%左右的租金。
他的实际资金成本仅仅才5%
房价每年涨5%，他就可以保本！
三）低成本资金
6.35%，你没看错。一位数，六点三五。
无论你用计算器算再多次，反复测算。他还是这个结果。只有六多一点。
不是10%，20%，30%，
而是6.35%，仅仅就只有6.35%
更加让傻空沮丧的，是它"加息无效性"。也就是哪怕进入紧缩周期，央行再多加几次息，这个数字也不会有大的变化。无非是6.55%，6.75%之类的。
和"速胜论"要求的40%利率，几乎是天差地远。
要靠"资金成本"逼炒家破产，那是几乎不用指望的。毫无可能的。
任何一个严谨的人，拿出纸笔，定性算算，都是这个结果。
而不是张口就吹的"大跌，崩溃，暴跌"。
那么，为什么会导致"实际资金成本"只有6.35%呢。他主要是有二股动力：
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资金的分层
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头三尾七
四）总成本
第一个的原因，是"资金的分层"。
如我们上一节所讲的，假设你的资金，分为1%，2%，3%，4%，5%，6%.........
每一节的资金，都融资100W。直至12%止步。
则你的"平均利率"是多高。
答案只有6%
也就是"久哥撩妹"，吹嘘借12%的资金是没用的。
你吹嘘的是"最高利率"，是边际利率。而事实你还有底仓。
把底仓平均进去，总成本并没有那么高。
假设我们更进取一点，把最终"止步"点，设在36%的话。
则平均"利率成本"为18%
第二个原因，即使你"止步"于36%的资金。你的"加权成本"也不高。
因为还有"头三尾七"。
所谓"头三尾七"，指的是你买房子，首付只要30%，剩余的七成可以贷款。
而无论你首付的资金成本多少。银行的"房贷利率"，基本是固定不变的。
基准4.9%，运气好还能打九折。
在"头三尾七"的大前提下，无论你融资成本有多高，综合成本都不高。
譬如说，你用36%的成本去融资，这是绝对的高利率了。
则18%和4.9%"头三尾七"混合在一起。
18*30% + 4.9%*70% = 8.83%
结论：哪怕你借了上百万高利贷来炒楼，其实也死不了。
整件事情的核心之处，在于你的"尾七"一定要是银行贷款。
无论如何房贷一定要申请成功!
历史上有很多炒楼失败的案例。无一例外他们都是没有贷款。
如果你全部自有资金，资金成本很高。就有可能破产。
五）疯魔流存在的基础
在炒房的流派中，有一个特殊的流派："疯魔流"。
疯魔流的特点，在于他们玩地特别地疯，赚得也特别地疯。
我们曾经说过，炒楼止步的边际，在于"收益等于成本"。
炒楼收益等于融资成本。
这里面就有一个问题，"成本"什么成本。
你说的是"借款"的成本。还是"头三尾七"的总成本。
象我们这一代人，例如俺，小眼帅哥，某情圣，我们都属于"老派人士"。
虽然道义上别人尊称一声"前辈"，但其实我们的操作手法，是极其保守的。
胆子甚至比大爷都不如。
对于我们这些老派多军来说，其实我们恪守的"风险线"是15%
高于15%的资金我们不借。
我们也不会借15%长线资金来对外投资。
但是疯魔流不同。疯魔流的边际是"头三尾七"的15%。
你设想一下，0.3X+3.43%=15%
X=38%
对于疯魔流来说，他们可以承受"三分"的月息。
前提是他们可以顺利地申请"尾七"房贷。
而在现实生活中，他们也是这样做的。
这个世界上，的确有人36%的利率借了几百万，甚至几千万。
结果呢，自然是赚得爆红！
没错，爆红。楼市涨幅超过15%，他们就跨过了赢亏平衡线。
而过去几年，楼市涨幅远不止15%。
在过去三年中，赚得最多的其实是"疯魔流"诸人。
二年前，还是15元的旅馆。睡上下铺的兄弟。
二年后，已经十一套房产。气场也出来了，腐败的肚子也出来了。
那群赌得最大，玩得最疯，发财也发得最快的人群。
他们的发财速度，虽然在绝对值上，仍不能和我们这些老牌多军相比。但是相对值之间，已经急速减少。
这其实是很无力吐槽的一件事。"一寸山河一寸血"，攒房产证这种事，就象是《三国志》里攻克51座城池一样的。
高风险高收益，搏命和奖章本来就是对等的。
"老派"多军们愚蠢地将资金成本钉在了15%，"头三尾七"之后，大致总成本8%
而"疯魔流"将边际融资成本钉在36%，"头三尾七"之后实际成本15%。
他们是对的。无论是理论还是逻辑，都是疯魔流更正确。
实际现实，也的确证明了疯子果然比老头子更赚钱。
我们只是情感上无法接受。
长江后浪拍前浪，前浪死在沙滩上。
象我们这种上一个时代的老古董，就应该象所有香港电影中拍的一样。老头子就该退休，象木乃伊一样黯然落幕。
六）西点联盟
介绍一个90后新生代的代表，"西点联盟"。
相信很多人都看过那篇"Shawn一年A5到A8"。讲的是一个真实的故事。
新生代和老派人士的区别，就是他们更锐意，更进取。
当然大家手法都差不多的，唯一的区别就在于"风控"敞口的尺寸。你愿意承担多大的风险，你愿意接受多贵的资金。
象"高评""截断"这种事，老人们做起来还手抖。90后则是快刀乱麻。
90后比我们更大胆，条条框框更少。什么都敢做。
他们走得更远，心力更充沛，行动点数更高。劣后，OPM，组团化操作程度更高。时代正在被颠覆。
我们老了，该退幕了。
（[email protected],2016年7月28日晚）
* 为了防止有人跳楼，再重申一下，尾七一定要低息贷款。
* To恰空：月供相当于尾六。