职业炒家（四）----- 买进 #160
yevon_ou 水库论坛 2015-05-24
职业炒家（四）-----买进 #16
"有筹码么""没有"。
那叫什么升值。
- 干货
说了很多《职业炒家》理论上的事。有人要求写点干货。譬如说说具体如何赚钱。
俺清清喉咙。炒楼赚钱这个事啊。主要经过三个步骤；
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买进
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等它升值
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卖出
许多人或许笑得眼泪都出来了，笑得满地打滚。"你这也叫干货，谁不知道呀"。
哦，你真的知道么。
你真想清楚了么。
杨过看黄蓉和霍都王子对打。看得目眩神迷，"真经上简简单单一句话，竟可以幻变如此多的变化"。
大道至简。很多事，并不如你想象中的简单。
许多最基本的概念，深入思考下去，其内中的道理大得吓死人。几世几篇也讲不完。
好比张五常经年累月整天地思索，反复就几个单词。成本、供求关系、价格。
"买进"这个词真正地意味着什么。你想清楚了么。没有。
二)旭日初升
如果说上海楼市，目前我最看好的"潜力地段"是什么。那肯定不是自贸区，也不是热得发紫的唐镇。
我最最看好的地段，其一，是浦东大道沿线。
其二，是东大名路
其三，是奉贤滨江
譬如说浦东大道，你如果问现在的价格是多少。拉二个狗屁不懂的沪飘小白领，联洋唐镇贫民窟的盲流们，他们会回答5~6W。
如果问比较懂行的老上海人。人家比较谨慎，或许会给你一个7~8W的估值。
如果我说，浦东大道昌邑路，（主要是昌邑路，靠近北滨江的一线），未来的价格是250000/㎡，廿五万每平米；
北滨江未来肯定是比南滨江贵的。
陆家嘴的江岸线，分南北二线。滨江大道（南）和滨江大道（北）。
目前为人熟知的豪宅群，主要集中在南线。以汤臣一品领衔，依次鹏利海景，财富海景，盛大金磐，滨江凯旋门，仁恒滨江，世贸滨江，汇豪国际，家化滨江............构成了整个陆家嘴住宅板块。
可是，相比之下，北线是完全被人忽略的。也是市政府彻底藏起来，作为私人物品的。
目前你去北线看一下，北滨江绿化大道已经建成。大块大块的空地已经平整完毕。在这里，随时可以开6~8个顶级豪宅小区。
这些小区，若无腐败，一开就是天价。
你想象一下，未来上海将是全球五大CBD之一。
在全世界最好的CBD，你开车五分钟，就可以进入陆家嘴办公楼集群。二分钟就可以到达跳舞楼。
而这样的住宅，却是矗立在自然景观，大江大河的江边。
每当旭日清晨，第一道阳光洒向江面。你住在顶楼复式。开着SCC轻松奔向公司。
这是什么，这就是尊贵。这就是豪奢。
就是电影中拍的境界。
这样的房子，是给屌丝住的么。
这样的房子，是给普通白领[踮踮脚]就能够得着的么。
开什么玩笑。
从北滨江进入小陆，大约只需要二分钟的驾驶时间。当然更IB的做法是"跑步上班"。
在华尔街President，或者CEO级别的人，都喜欢跑步上班。因为这至少意味着三件事；
1）你住得很近
2）你不用拎包
3）你够胆吸引全公司的注意力
这其中的任何一条，都是男权至高无上的象征。[1]
扯得远了，小陆北滨江沿线。是我们目前最看好的地段。该地段迟早能到25W/㎡，南线的150%价格。
同样的道理，也适合另二个选择。
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河对面的东大名路沿线，前途无量。
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奉贤滨江
- 筹码
好了，你这么看好。你赶快去买呀。
前面既然已经说了，"市价"只有6~8W，而你心理目标是25W。
那你还不赶快去买进。赚三倍呢。
傻空嘴炮们愤愤不平地说。
这就牵涉到一个至关重要的悖论。你"无货可买"。
你看好浦东大道北滨江。大把握翻倍升值。
可是他现在是什么。是一片空地。
方圆三公里，没有任何建筑。没有任何可出售建筑!
你想分享地段与房价的升值，可是，How？
这是一个至关重要的悖论。不仅仅浦东大道沿线，而且东大名路沿线。而且奉贤滨江沿线，都是几乎完全没有任何筹码。完全不带你玩的。
很多人张嘴闭嘴"房产升值"。可是他们没提到，房产升值的重要一个前提是什么。
前提是你要有筹码。有筹码你才可以"跟随升值"，才可以分享收益。
如果没有筹码，而该地区大涨特张，那叫什么，叫白宰。
四)三级市场
在此，我们要向各位普及一个"三级市场"的概念。老大吃剩的才有老二吃，老二吃剩的才有老三吃。
什么叫三级市场。政府，政府是第一级的市场。是高踞于云端之上的。
只有政府，才可以决定一个地区，一个城市的兴衰。才可以从"大地图"规划一切。
譬如，仅仅40年前，"深圳"这个城市甚至还不存在！
目前深圳的土地寸土寸金。可是仅仅40年前，连深圳的概念都是不存在的。若不是伟人在南海边画了一个圈。今天也不会有深圳。这个圈完全可以画在惠州，东莞之类的。那虎门长安，就成了地价最贵的地方。
只有政府，才可以规划一个城市。可以划出一个开发区，可以搞港口建设，可以搞六大支柱产业，可以搞浦东开发，可以搞几百万人填进去。
这是一张大图纸。政府"创造"土地。土地市场，我们称之为一级市场。
当政府确定了大的开发方向，确定了产业布局。譬如拉了一条深南大道，又或者建了地铁二号线。
然后，政府就开始拍卖地铁沿线二边的土地。这时候，才轮到开发商KFS出场。
KFS赢利的关键，在于对土地的精耕细作。譬如说，同样一块土地，在港资的手里，和在国企官僚的手里，其运作效率就完全不一样。
无论是写字楼，酒店，造出来的档次都要差好几个数量级。哪怕造住宅，品质也能差很多。
房地产的开发，是所谓的二级市场。KFS的超额利润，来自于"一级市场对于土地利用率的开发不足或者错配"。
老大吃剩了才有老二饭食。政府不可能把土地价值利用到尽，才有了KFS赢利。
然后，房子造出来了。在终端市场上面销售。
买卖房产，是三级市场。
或者说，"一级市场发生了错配，将土地廉价卖给KFS。二级市场再接着发生错配，把造好的房子廉价卖给消费者"。
90%的利润被老大吃尽，剩下9%利润留给老二，牙齿缝隙的1%才有老三食物。
炒家或许能预见到许多商机。可是，其中绝大多数90%商机，溢价只有政府才能吃到。
9%机会被KFS吃掉。
1%的楼盘才有笋购空间。
所以，职业炒家的人数必然是极其稀少的。占比2%不到。
五)实战
理论联系实际。说回我们北滨江的例子。
首先，陆家嘴南线已经被炒起来了。目前10~12W单价的样子，已经获得了"共识"，获得市场认可。这个价格站得很稳的。
在这个基础上，北线一旦集中开发。时间更晚，起点更高。映照比较，政府再出一点新闻媒体攻势。很容易就可以站在18~25W的价位。
这相当于"造势"。而这个势，只有政府可以造。其他任何的机构，商团，都没有这个实力和影响力。
势造起来了以后，政府就可以从中获取巨大的收益。以18~25W的单价预期，每一块土地的出让金，都可以上达百亿。
北滨江整个板块何时启动，如何启动。天时地利人和的选择，这些都是市政府手里的牌。
政府可以选择最恰当的时机，卖最高的利益。而哪怕再大的KFS，[哪怕你未来穿越回来]，明知道北滨江前途无量，你看着空空如也的地块，看着空空土地待售列表，你也只能干瞪眼。
等哪一天政府真的抛出一块地块来拍卖了，肯定又是无数家KFS抢破头。
而一个炒家想要赚钱，他至少需要祈祷；
1）该地块没有拍成天价。
2）辛苦斩获该地块的KFS，房子不要卖天价。
这二件事情，发生的概率都不高。而要同时发生，希望更是渺茫。所以你多半定没希望成为尊贵的"CBD二分钟顶楼复式江景大宅"业主了。
【注2】
六）结语
炒楼想要赚钱，你至少需要完整地经过三个阶段；
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买进
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等它升值
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卖出
我们见过无数的键盘族，嘴炮族，一个个说起来豪情万丈。似乎仅差一步之遥就可以成为亿万富翁。
例如篱笆上的典型言论；
"NN年前看好唐镇的走势，可惜没买进"
"某某某买进唐镇的房子，翻了十几倍"
"浦东房价涨得快"
这些都不是事实。因为在真正有实战的人眼里，他才会知道"买进"这事有多难。
绝大多数大有潜力的板块，都是"有价无市"的。也就是说，根本不给你建仓。
KFS根本不能从土地市场上建仓。不能买今天地价很便宜，未来有前途的囤地。
炒家根本不能从零售市场建仓，不能买到今天烂泥地，明天CBD的筹码。
如果你不能拿到筹码，不能搭顺风车，那所谓的"大涨"对你有什么意义呢。唐镇涨了四倍，再让你欢呼么。
那不是房价涨了，是你成本高！
对于真正的职业炒家来说，他们是谨慎的，严肃的，踏实的。
当我们讨论一个板块，讨论一个开发区未来前途无量时。我们关心的甚至不是他的涨幅，不是他能涨多高。
而是，"有筹码么"。
有能够分享收益，随风上涨的筹码么。若有，则哪怕涨幅低一点也无所谓。
你知道那是一块烂泥地，你知道那里未来会成为CBD。可惜，那没有一幢小洋楼，让你买了等升值。
（[email protected]，2015年5月24日暮）
[1]推荐一部电影，基努李维斯的《魔鬼代言人》
[2]或许有人会问，该板块现有的项目可否可买。例外万科翡翠滨江。需要注意的是，1）一期开盘是不看江靠马路二排。堪称整个项目中最差的探路。2）二期已确定8~12W