重庆楼市地段分析 #2720
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原文写于2012.12.14，有小幅需要修改，下篇会指正。
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好了，先让我们来看一张重庆地图。
http://j.map.baidu.com/jOgZg
一）概况
说起重庆，稍微了解一些的朋友们，都会说得出"解放碑，朝天门"。
朝天门是重庆的传统船码头，类似于上海外滩十六浦的地位。而解放碑则是重庆中央广场的一个石碑，连接放射性的五条大道，其地位类似于上海的人民广场。当年江姐被逮捕的，就是因为蒲志高看见她在朝天门码头上船，穿西装自己扛皮箱，必然是想省钱的G党特务兼屌丝无疑。
这二个地方，都在渝中区。相隔不远，在地图中可以看见"重庆朝天门广场"。
我想说的是，渝中区是一个彻底彻底没前途的区。
为什么，这样从渝中区的地形说起。
读者们仔细地看，渝中区的地形十分奇特。要知道这里是重庆最初筑城的地方，也就是说二千年前，重庆可能没有郊区，没有江北区，南岸区，没有这么大的地盘。整个重庆市，就是渝中区小小的一块。
这小小的一块意味着什么呢，意味着极极罕见的"王霸"地形。渝中区三面环水，而且落差上百米，根本不可能受攻击。
在渝中区上兴建一座城堡的话，就是真正的"一夫当关，万夫莫开"。他只有西面一边需要防守，如果这里再修护城河的话，就是兵家的恶梦。
在历史上，只有极少数的几座名城可以达到如此形势鼎盛，三面环水，万夫莫开。而且又正好扼制水陆要道，是东西方文化交流不可或缺的枢纽。
如果真的要说，也只有Rome君士坦丁堡可以相提并论了。而拜占庭的辉煌，各位早已耳熟能详。
百度地图是二维的。如果切换到等高图，各位还可以进一步地发现，其实渝中区本身还不是平面的。而是类似于一座山峰。
整个渝中区，其实是一个回字形，或者"@"字形。在这么小的一块地形上，他还象座山峰般崛起。去解放碑，还得盘山而上。
我现在要说，虽然渝中区是2000年前冷兵器时代，巴蜀的兴起之地。但在21世纪的今天，炒作房地产，渝中区是完全没有前途的！
二）房地产
从房地产的角度来说，渝中区的山太多。
渝中区本来就不大，为了连接交通，长江大桥和嘉陵江大桥将他连接。因为渝中区不是平面，他还需要兴建大量的盘山公路，一直通到山顶。
交通本身是一件非常耗费土地的行为。二座大桥连同他们的辅路，几乎占去了下城区一半的土地。而且车辆过境，带来的废气和污染，也使得周边地区不适宜居住。
进一步地看，更糟糕的是重庆火车站也在渝中区。菜市口简直就是脏乱差的同义词。而实际上长途汽车站也在渝中，在上清寺。这些历史遗留下来的功能区，虽然都留在了最初的老城，但却使得渝中环境尘土飞扬。
进一步地看，渝中没有拆迁可能。渝中区几乎集中了重庆所有的老房子。而因为他是@型盘旋山城，渝中的土地支离破碎。这些小块土地，既不可能回收，也没有回收的价值。
也就是说，未来的将来，渝中势必为穷人和棚户所聚集。几乎永无拆迁可能。
渝中是一座非常优秀的堡垒，可冷兵器时代的反义词，就是他"山顶"成片的土地非常少。未来渝中不可能有大规模的发展，了解"浦东开发"的上海人也知道。最热的热土肯定不会在渝中。
三）北南西东
如果要投资重庆，绝对不要投资渝中。而北南西东都可以，简单地说来是"江北大旺，南岸不输，渝西有戏，渝东有景"。现在我们分开来说。
因为渝中土地有限，过去的十年，重庆的开发，主要放在了江北。
因为Shuiku.net上面主要都是上海人，不了解重庆的事。也不能了解"观音桥奇迹"，当年是重庆多么轰动的事。不过这不要紧，如果可以的话，建议你自己买机票，去到观音桥附近兜一圈。从建新南路，一直到北桥天街。当然得托好自己的下巴，免得掉下来。
看过观音桥气势辉煌，连绵十里的摩天大厦，你才会承认，西南二大城，的确是有实力和底蕴的。
目前可以说，重庆真正的市中心，真正的CBD，真正的CLD，真正市府和精华，已经全部都搬到了江北一带。江北新区，才是真正的重庆。
"江北大旺"，说的就是重庆最热，最火，最高档，最核心关注的，都是江北新区。
但是，道教说明，阳的背面是暗影。江北的问题是什么呢。
江北的问题，就是他太旺了。盛极而衰，否极泰来，从投资的角度讲，最旺最热最高档的地段，其实并不一定是最好的地段。
我们追求投资回报，有时候也要去阴影中去寻觅。
再详细说一下江北的情况。
江北的核心区域，是从嘉陵江大桥下匝处，一直沿建新南路（轻轨3号线），到红旗河沟为止。这一块是江北的核心区，也是成熟开发区。
观音桥最著名的住宅，就是龙湖开发的北岸天街。住宅价格是否合理，仁者见智。
商业地产方面，观音桥最高楼世纪金典，其实却是卖的。整层价在1200W人民币左右。
因为政府的开发，是逐次按片推进的。所以下一梯次，是著名的北部新区。
北部新区，以黄山大道和星光大道为经纬，在地图上"照母山植物园"东的这个位置。当年号称BXL花了5000亿来打造。是目前重庆市政府发展和开发的重点。
北部新区，目前有大批政府机关和银行保险，还有创意园区入驻。
但北部新区，和其他所有新区开发区一样，包括浦东，都有同样致命的缺点：太贵。
走在北部新区的大街上，鸟不拉屎的地段，用机关枪扫都扫不到人。而房子的价格却是和江北一样的，绝对的一线价格。所以完全不值得购买。
机场在整个地图的东北角。从江北新区出发，沿着机场路，再一路开过去到机场，则是沿途成片不断的别墅区。
和普通人想象中的不同，重庆虽然号称是山城。但他却确实是一个别墅极大供应的城市。从江北新区打车到机场还有近2/3的路，沿途峰谷山坳，造满了无穷无数的别墅。
重庆别墅，的确不乏万众森林中的精品，但如果你有心，可以从机场坐巴士白天走一趟，沿途默数你见过的"精品"心跳触动次数，最终你会因为心频过快而放弃购买。
四）南岸不输
如果你逛完了渝中和江北，你可能很少再会留意到南部小小的一块盆地。反正急匆匆搭机场也是从东北走的，几乎很少游客再去一次南岸区。
整个重庆，唯一繁华和生命力旺盛，可以和渝中江北比的，就是南岸区。南岸是重庆的徐家汇。
去南岸十分容易，过长江大桥就到了。打个车不过十来元钱。江底是展览中心，然后要爬很高的路才到南岸平原。
南岸是一个充满了生活气息，愉快茂盛适宜的购物天堂。以万达广场为中心，大转盘附近一圈半公里，基本就是整个南岸的精华。
南岸没有解放碑朝天门，南岸也没有金融中心，但南岸是重庆的徐家汇。充满了商业，饮食，百货，动漫，步行街，足浴，以及各式各样笑得象花子一样的少男少女。南岸是天堂。
住在南岸，你不会犯大错。南岸的发展不像解放碑这样日暮西途，也不想江北这样天街大厦。南岸有足够大的摩天大楼，但他是港汇，不是陆家嘴，不会受金融危机的影响。
"南岸不输"，投资南岸，他不是最热门的。但他是健康的，繁荣的，你可以很稳定地分享到重庆发展的脚步。可以保证你的投资是稳健的，逐步增长的，富足小康必赢的。
五）渝西和渝东
接着讲渝西，渝西是未来。
身为一个上海人，我们有必要把上海的房产经验，拿过来审视重庆房产。因为上海楼市，相当于领先重庆三到五年。所以我们要检视上海过去的经验和教训，使得我们在投资重庆时，更熟练，更精确，更精练。
我们研究上海楼市时，一个重要的教训就是"空地意味着未来"。
渝中是没有未来的。渝中没有空地，其高高低低的山峰地形，也不适合大规模开展房地产。
而渝西是有前途的。让我们仔细观察地图，沿着一条绿线的地铁一号线，渝中的地铁最终开到了渝西土地上。
渝中要发展，最终的唯一结果，就是向外扩张。就好比上海向西，向长宁，虹桥，徐泾一路向西。现在他们都已经发展成了黄金地段。
而重庆城中心要发展，沿地铁1号线向西，是一件非常顺理成章自然的事。
渝西拥有大量的土地，而且较为平整。目前有体育公园和大学，虽然有许多居民楼，但仍具有大量的可开发空间。
上海人懂的。沿着地铁一号线，一路向西，就是一站一站的崛起。每一笔交易都不难，每一笔都能赚钱。
渝东是一片很狭长的土地。因为地理的限制，面积很小。而翻越了大山去到那边，目前还没有提上开发议程。
渝东本身没什么好说的。他具有最长的江岸线，景观也不错，但交通不便。
值得一提的，是江北角。
江北角是以重庆科技馆为核心的一片土地。地图上是朝天门西北那个凸出嘴。
因为我们可以看见一些重庆市政府内部文件。在内部的规划中，江北角才是重庆真正最高档，最正宗的金融中心。
重庆所有最高档的银行总部，跨国贸易核心，都会尽量扔到江北角去。江北角核心的一切建筑，都按最高标准建造。重庆市政府的目的，就是重庆的陆家嘴。
目前这片"嘴"形土地上，所有的居民都已经被赶走了，拆迁已经完成。而建设刚刚开始，类似于1990年之初的浦东陆家嘴的状态。
鱼龙潜越，这片土地能否化云为龙，就是一笔超长线的赌博了。其或许有的超超额回报，足以令人心动。
顺便说一下雷政富的北培区，北培在江北新区的北面，翻山而过。类似于上海的宝山崇明概念。北培有煤，四川第一条铁路就是北川铁路。当年"保路运动"推翻了大清王朝，可粪青运动的结果，四川还是没有一寸铁路。一直到1934年，国民政府内迁，卢作孚才建了第一条煤港铁路。
北培还有著名的北温泉。当年国民党要人很喜欢那里去，常凯申的主要度假圣地。《1942》中有大量镜头都是在北温泉拍的。
六）未来的西南中心
"成渝之争"由来已久，在上海人眼中，未来西南第一大城，是成都还是重庆，还是未知之数。
这牵涉到一个选择，成都还是重庆。
我把筹码压在重庆上。原因有三个。
1）成都本身的竞争力不如重庆
现在的年青人不喜欢研读历史。其实你了解改革开放卅年的党政历史，你就会知道，在四川省内部，重庆的增长率一直是超过成都的。
在长达30年的时间内，渝一直被蓉压着。每一年都要从财政中抽出大笔资金，去给省政府统筹。而这笔钱，最终总会落到省城的手中。
对此，重庆人不满已久。著名的"成渝之争"，其实就是说重庆在四川省内是老二，但是尾大不掉，重庆实力渐渐膨胀得超过成都。且痛恨成都特权。
中央把重庆划为直辖市时，重庆人是放鞭炮的。
2）重庆的政治地位更高
前面的回帖中，feifei76说到了重庆书记入常的事。入常有许多好处，譬如中央级的大项目，可以优先落户重庆。发改委审批时，也会有诸多特权。
我想说的，是另一个更实际的事：赤字。
众所周知，BXL主政重庆时期，是重庆发展最快的时期。GDP增幅动辄可以达到20%，和他在大连时明星市长一样。这也是左翼赞美"重庆模式"之源，似乎唱红歌可以鼓舞生产力。
事实的真相是什么呢。赤字，大规模的赤字。
重庆每年的财政收入在1000亿左右。而BXL主政重庆仅仅二年，就花掉了七千多亿，留下了一个近5000亿的赤字窟窿。
这意味着什么呢，哪怕完全不计算乘数效应，这也对应着5000亿的GDP，对应着25%以上的GDP增长率。因为政府只要简单地把这5000亿造隧道，造大桥，投资=GDP。
那么，为什么别的省市，不可以效仿重庆的做法，搞大规模的赤字财政呢。如贵州，青海，岂不是可以一举成为亚洲最富的城市。
其实，其他的城市也在做。寅吃卯粮是每一个知府都在做的事，既增大了GDP，又做了工程，自己也可以顺便捞一笔。
但问题是，没有一个城市，可以做得象重庆如此大手笔（除了天津）。在中国这个富有特色的政治架构中，行政级别越高的城市，才会有越大的特权。重庆书记可以入常，意味着就没有人来追究你的窟窿。最终中央会帮"老首长"的不良债务兜底。最终中央会把钱贴掉，而经济发展和民生富裕，却全归了地方。
重庆在未来的10年，还有机会再吞个5000亿。这是成都望尘莫及的地方。
3）地气已移
扬一益二，在过去的2000年内，江南的第一大城市，首府城市，从来都是金陵南京。
而今天呢，江南的第一大城市，毫无疑问，是上海。
问题是，可预见的未来1000年中，我们几乎可以断言，江南的第一大都市，还将是上海。南京地位的丧失，几乎是永久的，不循环的。
在过去的2000年中，如果问四川盆地第一大都市，首都型城市，毫无疑问别人会回答你是成都。
但问题是，成都向重庆的转移，也几乎是注定的，不可移的。不可逆的。
在公园前4世纪，亚洲出现了东方文明的第一处灌溉渠，他的位置不在咸阳，不在大梁，而是在成都。
成都被誉为"天府之国"，是因为都江堰的奇迹。在李冰治水的年代，凭借着极为落后的技术和器械，李冰奇迹般地设计出了"水旱不涝，天府永享"的岷江水利工程。
都江堰工程，目前按TG重建计划的估算，大致需要1500亿。但李冰简单地悬挂大石头，仅凭20万元不到成本，就能调节岷江水利。
都江堰修好了之后，由于可以人力调节千亿吨级的岷江水利。旱季则多放水进入成都，雨季则少放水进入成都。成都由此成为"天府之国"，二千年来不旱不涝，一举成为四川的中心。
但问题是，2000之后，进去了太空时代和钢铁时代，奇迹会Expire的。今时今日的水利建设，是周秦时代的百倍国力。铁路，大坝，电力的使用，也使得成都和一个普通城市更加无异。
扬州的崛起，因为他是京杭大运河和长江的交汇口。上海的崛起，因为他是长江入海口。
在21世纪太空时代，成都作为西南中心，他的位置太偏了。重庆具有长江和三峡大坝，还有隐隐神秘的"地气"。近代英豪选重庆为枢，也就不足为奇了。
七）重庆的人和事
2005年我和一个香港人吃饭，他问我，大陆的经济会不会崩溃。
我回答说，中国的经济非常好，朝日奔放。唯一我们的政府很差，寿星公上吊搞什么宏观调控，基本自己给自己找麻烦。
重庆是一个好地方。如果说他还有什么让人烦心的，无疑就是BXL的红潮，左粪，以及不合法的房产税了。
这是一件很糟糕的地方，感觉象吃了一只苍蝇。哪怕再山灵水秀的地方，也抵不住恶吏糟蹋。
对此我们唯一的说法，是"打入成本"。原本100分的艺术品，泛了臭味，就只能打80分了。
还值不值得购买，仁者见智。
最后说一下操作的方法。
如何绕过房产税：重庆身份证。
如何绕过限购：重庆身份证。
如何绕过限贷：重庆身份证。
重庆对首套房是1.5%的契税。去交易中心写申请减半。
（[email protected]，2012年12月14日夜）