楼市的季节性现象 #630
原创： yevon_ou 水库论坛 2015-12-19
楼市的季节性现象 #630
楼市的走势，呈现明显的季节性波动。
一）波动
楼市的走势（尤其是上海），呈现明显的季节性波动。
真正让我们惊诧的，是为什么没有学者，没有任何官方媒体，分析到这一点。
我们一直说，中国只有研究"房地产泡沫"的砖家。没有研究"房地产"的专家。
一说到楼价，动辄就是要跌30%，50%。
可是楼市如何细分，细分成哪六个子市场，哪个会跌哪个抗跌。楼市在季节间如何波动。则完全缺乏细致谨慎的研究。
一年之中，哪一个月份最重要？
绝大多数媒体小编会告诉你"金九银十"。甚至每到九月份，网络傻空就会有人发起号召"团结不买房，狙击金九银十"。
一年之中最重要的月份是哪一个，是三月四月。
二）年度红包
纵观历史，廿一世纪之后，上海楼市涨得比较好的是2001年，2003，2005，2007，2009，2013，2015年。
平均每一个"大年"的涨幅约40%左右。
此事是历史事实，完全没有任何争论的余地。
然后我们再仔细观察每一个"奇数"年份，其中的涨幅，绝大多数集中在"春季"。
一般的情况，以2005或者2007为例，是从春节过后开始涨。
2月，3月，4月，5月，6月，每一个月5%的涨幅！
基本在Jun 30之前，整个楼市可以累计约30%的涨幅。
此后节奏逐渐放缓，在7~8~9月仍然有零星的涨幅。最终一年下来，总涨幅在40%左右。
要注意，涨幅从来不在"九~十月"产生。
第一我们要尊重事实。事实不可辩驳。
第二我们要研究原理。原理推测未来。
涨幅背后的原理，主要是"春节红包"。Annual Bonus.
如果你熟悉2000年前后"上海国企"的运作规律，你就会知道，"年尾花红"在全年收入中的比重非常大。
上海的一些公务员，体制内的人员，他们名义上的工资可能并不高。处长应税工资可能只有八千元。
可是他们真正的收入，远不止这个数。除了一部分灰色收入之外，主要就是"年终奖"。
按照上海的传统，年终奖非常非常之高。国企高干甚至可以达到12~24个月工资。普通人发了半年等值工资也是常事。
这和"外企"1~2个月的Bonus数量级完全不同。
这样的情况下，相当于"工薪性收入"，有一半左右，在春节前后发下来。在收入曲线上，体现为一个洪峰。
每年过完春节，房价就开始暴涨。
三）再看月度
按照中国人的传统，"春节之前不买房"。
每一年的春节，都是一年的总结。年夜饭上，家人团聚总结过去展望未来。
所以通常惯例，中华民族习俗，春节之前一个月[（元旦1月1日~农历除夕），是不会做任何大宗资产买卖决策的]。
春节之后，初八上班。忙碌到元宵，年终奖也发下来了。
差不多到农历正月廿日左右，市场就开始蠢蠢欲动。
因为过年的气氛已经消散，手里又有了一笔钱。买家睇楼就开始了。中国人总喜欢量入为出，手里有钱才会逛进售楼处。
对于个体来说，他们是完全懵懂潜意识行动的。可是在职业炒家眼里，他们的行为是如此地大数据清晰，以至于可以狙击。
从元月廿日开始的90天，也就是完整的三四五月。楼市开始暴涨。
基本上可以保持三月10%，四月5%，五月5%，甚至六月5%的速度。
然后动力逐渐消散，力量逐渐衰竭。
也就是说，一旦暴击，楼市会呈现"四个月30%"涨幅。
此后，六七八月本身就是炎夏，天气极热36°没有人看房。缓慢零星增长。
到了九月，因为是秋季。六七八月压抑的购买力会重新去看房。
但你切记，九月是"小阳春"。或许有5%的涨幅，或许不死不活。但绝不是大火场。
全年的决战[从来不在"金九银十"]。对于炒家来说，九月十月基本是被忽略掉的。
我们始终不明白媒体小编极力鼓吹"金九银十"目的何在。一有可能是他们蠢，二有可能对新房销售较重要。政府关心税收，炒家关心价格。
最后，最后迟滞到了十一月，十二月。
进入十二月，租房市场基本上是完蛋了。因为外国人都要回去过圣诞节。
而我们有一个"反向思维"，一年中最重要的月份，其实是十二月/一月。
为什么，因为十二月/一月，是一年中最淡最淡最淡的淡季。基本上是没有人买房的。
外国人都回去过耶诞了，而中国人无心买房。中国人的传统，是春节前不买房。大年夜除夕夜之前，不做任何重大的人生决策。
同时，年末银根紧缩。
这样，就造成了一个绝对的"市场真空"。
因为抛盘永远存在，永远会有需要卖掉房子筹钱急需的人群。而一到Dec/Jan，市场上根本没有普通买房者了，价格就会降低。
如果你"反向操作"的话，Dec/Jan是最容易买到笋盘的。
本身Dec/Jan价格就会比平时低10%左右。"年末不卖房，年末只买房"是我们的原则。
更重要，年末会猛不然冲出"笋盘"，而笋盘可以活一段时间，不被人扫走直到被你扫到。
当别人都在红红火火过年的时候，你要做那个唯一的"在大年夜买房的人"。
买房一定要在除夕前，市场极淡的时候下场。下死定金，锁死价格。
无论如何不能因为偷懒，闲暇，或者家人团聚之类理由，拖到春节后。
无论如何不能因为"年终奖没发下来"，"等钱筹齐了再看房子"之类理由，拖到春节后。
春节后大家都拿到年终奖了，价格就上来了。
除夕前二周，别人都在挂春联，你在扫楼。
炒房，本身就是一件刻苦刻俭的修行。
四）双年制
进入21cn之后，上海楼市的"大年"主要暴涨年份是：2001，2003，2005，2007，2009，2013，2015
相比而言，"双数年"是比较平稳和缓的年份。
也就是整个楼市波动，呈现清晰的"单年涨，双年平"现象。
其背后，当然有货币政策整体宏观经济等等宏而大的字眼解释。但我们不想做稿费小偷，纯从楼市角度，谈谈"双年制"波动。
通常而言，政府会炒热一个板块。
如图。"季节性"波动Bonus红包制度，和政府的"板块轮动"是高度耦合在一起的。
因为你拿了年终奖想要买房，小白领绝大多数是"处房情结"。[而初房同一个时段政府集中供应只有那几个楼盘]。你想买新房，你就只能去大宁。
当购买力和"板块轮动"凑合在一起的时候，表现为某一个板块急剧拉升。短短的上半年，就可以有40%~50%涨幅。
之前我们说2001，2003，2005，2007，2009，2013，2015，每一年都有近40%的涨幅。
可是细心的读者计算一下，上海楼市从2000~2015，十五年累计也就十四五倍的涨幅。或者是八个40%
如果你这样涨法，岂不是这几年就超过总涨幅了？
其实他们的理解不对。在他们的概念里，没有理解到"细分"的意义。
上海楼市不是一个楼盘，是3000个楼盘。涨40%不是一个楼盘，是三千个楼盘。
你炒过股票的人都知道，如果大盘涨40%，那肯定不是股股40%。
如果大盘涨40%，则涨幅最大的几个盘，或许要+80%多了。
反之，如果盘面上有1000只股票涨停，看上去简直气势如虹了。可实际大盘指数也就涨5~6%左右。因为还有很多停牌股和ST股。
在楼市上面，道理也是一样的。
如果"单数年"你感觉中，市场非常非常地热，每一天附近小黑板，房产中介，舆论篱笆，都在刷新着你的视听底线。告诉你房价天天都在创着新高。
可是你以为的40%涨幅，或许并不是40%涨幅。
因为涨的都是"明星股"，都是龙头板块。都是那些被关注被熟知的楼盘。
可是上海那么大，除了"板块轮炒"明星，还有很多默默无闻的区域。还有很多默默无闻的物业类型。
譬如航华，中原，岚皋，昌里，凉城，淞南，那些默默无闻的地方，你甚至都不知道他们在哪里。可是最终涨幅也不低。甚至和"明星板块"都是拉平的，都是14~15倍。
还有老公房，老大楼，浦西市区，新静安区，极低价物业，极高价物业，这些你不关注的物业类型，真实涨幅也不低。老公房绝对跑赢CEO盘的。
这意味着什么呢，"单数年"其实是领涨，"双数年"其实是补涨。
单数年告诉你一个标杆，告诉你5/3/2，8/5/3，以后跟着这个标准走了。
双数年夯实基础。
单数年拉起了一个标杆。譬如各位一看大宁金茂府卖到80000/m了。
然后群里小本本，大伙就热烈讨论，隔壁灵石路，万荣路，平型关路，这些地方的楼盘，一墙之隔，实在是太便宜了。
绝对的"洼地"啊。你卖8W，人家才卖35000，实在太不合理了。至少55000可以看到吧。
而事实也是这样走的。每当"板块轮动"热炒一个区域之后，他周边的房价就会慢慢起来。慢慢被拖拉着补涨。
也就是"单数年"负责洗刷三观，卧槽，一夜之间万荣街道8W/m了。
然后许多人不信邪，不接受。你这不是抢钱么，房产一定有泡沫。
"双数年"就在怀疑和泡沫中进行。因为不信邪，因为货比货，所以再有了补涨，再有了全市再平衡，价格体系重新构筑。全面夯实基础的行为。
屌丝的耐心，一般只有二年。
等到下一个单数年2009，"疯狂"的2007楼价早已成为记忆，廿四个月后屌丝也早已承认接受现实。接受这个"疯狂暴涨"后的房价是合理的。
好，那就再涨50%
五）其他城市
"季节性"的背后，是春节红包。是因为传统国企50%的全年收入，是在二月份这一个月内发下来的。于是造成了购买力洪潮。
随着外资进入，国企反腐，以及最重要的"红包制度改革"，该效应近年来有所减弱。
北京市场，据说是三拍制。也就是"涨平平，涨平平"。以三年为一个周期。
对于北京不是很熟悉，不敢妄言。
深圳市场，内地市场，如果收入结构不同。不能简单地套用"季节效应"。要具体问题具体分析。
但是，总而言之，有一句话你要记住：
"在双数年的Dec/Jan年末一定要入场，涨涨涨涨涨，到单数年的10~11月份一轮行情结束。吃饭睡觉"。
（[email protected]，2015年12月19日晚）