限贷的危害 #860

原创： yevon_ou 水库论坛 2016-03-13

限贷的危害 #860

限贷毁了二三线城市

一）大框架

秀相的十年调控，大致上分为三个批次。

第一轮，营业税，所得税，KFS障碍

第二轮，保障房，差异化，加息加准

第三轮，限贷，限购，房产税。

其中，第一轮的标准是骄傲狂妄，颟邗自大。甚至妄想"加税搜刮民脂民膏"。发生时间在2003~2006年。

第二个阶段，是认真对待。打脸想把房价降下来，但因为"智商太低"而失败。发生在2006~2008年。以新旧"国五条""国八条""国九条"等等为代表。

第三波调控，则是2009年之后。它的特点是"歇斯底里"。

在这个时候[秀相已经失去了理智]。他知道用尽任何办法都无法使得房价降下来。药急甚至用上了偏方。

第三波次的宏观调控，是在秀相"名誉扫地"的情况下发生的。当时，秀相站台已有七年，房价从3000涨到了30000，万民唾弃骂声一片。

秀相按照教科书讲的"保障房二条线""遏制投机""加息加准"。

凡是计划经济专家推荐的方子都用过了。完全不见效，反而火上浇油。

自从宏观调控，房价就开始飞涨。

在秀相任期的最后二三年，他换了一批幕僚团。包括被称为"学界败类，斯文扫地"的几位。

这批人，给秀相献了几条歪计。当然对于"降房价"是一点用处没有的。但却使得整个政治更加败坏。

在《一个马基雅弗利主义者和自由主义的决裂 #F20》一文中，我们说道；

当一个民族老是输，老是遭遇失败。

他就容易变得偏激，喜欢采取偏方。希望偏方可以弯道超车。

譬如今天中东地区的ISIS。为什么伊斯兰内部的分歧，"原教旨派"永远战胜温和派。激进派永远战胜中间派。

因为你要看清中东的"大环境"。

中东的大环境，他本来是一块古老文明之地，人类的新月发源之地。

可是工业文明起源于英吉利，OECD主要是西欧人的国家。

20cn之后，整个人类能够学习和崛起的，也就日本和中国。以及几个城邦国家。

在这样的情况下，Iran，Iraq，就发生了深深的"身份焦虑"。

他们焦虑的是，为什么伊斯兰世界不能实现"现代化"。

为什么欧洲爬出中古时代了，中国也爬出起飞坑了，可是阿拉伯世界混乱迟钝，迟迟站不起来。

1945-2015，当又一个70年荒废掉之后，阿拉伯的年轻人坐不住了。

越是失败的民族，越容易采取偏方。

偏方是什么，偏方就是神的旨意。

所以温和派和极端派的斗争中，一定是输的。

温和派是什么，温和派就是花上几十年的时间。先做纺织业，再做轻工业，再发展重工业，最后是高科技。

沿着科技树一步一步爬上去。花上几十年的时间，虽然见效缓慢。但中国亚洲都是这样过来的。

可是极端派不满意。如果你这样做的话，要到猴年马月啊。

如果你从纺织业，轻工业开始爬科技树的话，你注定是"欧美西方"的小弟。若再遇见点贪污腐败中等收入陷阱，那更是遥遥无期熬几代人。

极端派认为，他们要"弯道超车"。就是不走寻常路。你一定不能顺着欧美走过的路子再走一遍，那你永远跟在别人后面小弟。

弯道超车是什么呢，就是真主，就是真理，就是ISIS。

"原教旨主义"为什么要信奉古兰经一个字都不能改，为什么要做那么多中古野蛮的事。

因为他们必需显得"极端"，越出界外。尝试极端的方式，或许能打开一个大宝箱呢？

那么，ISIS的结局会如何。

一般而言，如果偏激的原因是失败，那么它很难靠自身的力量停下来。只会形成恶性循环。

在历史上，一般都是靠外族入侵，吹枯拉朽把这群没生产力的家伙一扫而光结束的。

例如同红色高棉，或者（看得见的）北韩。

但是，如果有《联合国宪章》约束，侵略中亚是不可行的；

那么，他们闹够了一代人。象中国"建国二十七年"一样，自己也会停下来。

扯得远了。说回正题。

秀相的最后一段日子，就是在"失败---偏激"的循环中打转。

值得庆幸的，他的任期，只剩下了最后三年。

二）限贷

从理论上，假如我把利率加到60%/年，借一百万每年利息60万。

则也没有人贷款了。

"加息和限贷"，本质上效果是一样的。

我们之前有过一篇文章《加息岂能降房价 #840》。靠切断工具降低房价，这事就和"高档小区门口建二个垃圾筒"一样毫不靠谱。

既然加息是错的，那么限贷也是错的。"限贷的危害性"这篇文章直接就不用写了。

我们写这篇文章的目的，主要是指限贷的另外三个附加性效应。

• 限贷对老公房的伤害

• 限贷对二三线城市的伤害

• 限贷对交易成本的伤害。

三）限贷和老公房

这一段不用写。放到"限购"的时候再写。

一般大城市比较头疼的是破限购。限购破了，限贷直接也破了。所以不用写。

四）限贷和旅游城市

如我们前文批评营业税时说，"10%的交易成本，不是使房价上升10%，而是因为整体市场环境被破坏。房价要上涨30%左右"

对于限贷，他是同样的道理。

从大局讲，限贷和"贷款年利率60%"是等效的。可是从细节讲，限贷还有几个额外的破坏作用。

第一个非常不合理之处，限贷不是看你"还款能力50%"，而是看你"贷了几次"。

如果你说加息吧，利率加得很高很高，自然贷款的人少。

可是限贷比加息更恶劣。买套小房子，可能只占你月收入的5%，但你也不能买个6~8套的。因为他限死了你"只能够贷一次"。

可能有人会说,"上海北京房价那么贵，怎么可能月供只占5%"。

这句话第一反应是对的。但他忽略了一个很重要的例外，"跨区购买"。

前二天见了富力集团的一个老爷爷A11，向我推销海口红树林的度假屋。

他定位做得很精确，上下二层的小复式。一共只有一百多平米。小而精致。充分满足了我在沙滩海边拥有一座小木屋游泳的文艺梦想。

我叹了口气说"可惜，不能贷款"。

销售经理赶忙拍马说，"可以可以，我们产证可以贷款的呀"。

我说，"你以为我会把如此珍贵的一次贷款机会，浪费在海南这么一百多万的小房子上么"。

这房子真心不贵，假设我首付四五十万，剩下的慢慢供，一个月还个几千元。那也就是一顿西餐的钱。

可是你让我砸一百八十万下去，全款现金。未免就犯嘀咕了。毕竟开厂的，你资产再多，谁的现金也不会太充裕。

"限贷"不是看你月还款50%，而是看你只要贷了二次，哪怕月还款只有工资的15%也统统枪毙。

这个政策导致的结果是什么呢。就是"旅游地产"统统都完蛋了。

进一步说，三四线风景秀丽，回乡养老的地产也统统完蛋了。

因为你只有一次贷款机会。你要么全款，要么就固守老巢。

对于绝大多数"金领"来说老巢是什么呢。一般就是北上深-特大城市。

于是，资金就被"锁死"在北上深了。

那些富裕或者中上阶级，有点闲钱，想要海南山东，大理大连，灵鹫宫无量山统统都买上一套的闲心思。现在是不用想了。

虽然这股人群不大。但终究是推波助澜一线城市的一把火一把力。

* 以后会有一篇介绍重庆。我们一个战略构想，就是在重庆每套房子贷款二三十万，一口气买20~30套。

五）限贷和交易成本

限贷的另外一个问题，则是"认房又认贷"。

有过一段时间，限贷从严。哪怕你贷款还清了，只要你名下出现过贷款，也算你是二套。甚至都不贷给你。

这导致什么情况，导致贷款日益成为一种"资产"。

打个比方，譬如著名的"丈母娘难题"。有A男和B男。

     A男    B男

房产 500W 500W 存款 50W 350W 贷款 0 -300W

这是相亲节目经常遇到的一个难题。请问A和B哪个更有钱。

很多人会计算说，A=B，二者财富相同都是550W。

但其实不是的，B>A。

因为我们一般做估值，贷款是按照50%计算的。也就是-300W的长期三十年七折房贷；

打对折。-300W房贷=-150W负债。

所以这样算下来，B男的净资产是700W人民币。B>A

具体的算法和理由你先别着急。我们会到Section 2中详细讲。

当"认房又认贷""贷款还清还算二套""贷款还清借不出来"等情况存在下，这使得交易成本进一步高昂。

假设我卖一套400W的房子，明面上我要交契税3%+所得税2%+营业税=40W.

但实际上，我这400W房子里面，还有150W的七折二十六年期贷款。

而且我这笔贷款还掉，就很难再借出来。甚至永远借不出来了。或者借出来也成数很少利率很高。

那我这150W贷款本身也是有价值的。价值很高。

就算1/3吧，也有值50W。

则总交易成本，顿时变成了40+50=90W

早在2003年时，上海老爷叔老阿姨上来砍价，往往会说"你这房子有贷款，一定很急着抛"。

十几年下来。现在老百姓也懂行了。你若去买房子，中介会和你说："这房子里还有巨额房贷，房东恐怕没什么兴趣抛"。反而难压价。

目前事实的真相是，整个小区里抛盘的人越来越少，越来越少。

因为贷款是件"稀罕事"。只有初次购房才能申请。一旦我赚个10%短差，抛掉之后，我再也拿不到这么便宜的利率条款。

所以贷款不可抛。

六）结语

在整体市场中，贷款是小头。大概仅有28%的房款由银行支持，72%的平均首付。

所以限贷虽然有害，但是危害有限。是小平台上的有限发挥。

整个房地产九轮调控，危害最大的是第一、八、九次。

也就是营业税，限购，房产税。

（[email protected]，2016年3月12日晚）