众筹买房手册#1670

原创： yevon_ou 水库论坛 2018-01-31

众筹买房手册#1670

根据2016-05-31水库隐匿版《众筹买房计划》#Z01改写

 

起因，方法，利益，发展，目标。

 

 

一）众筹

 

什么是众筹，为什么要众筹，众筹的区别和要点是什么。

 

原文《众筹买房手册》#Z01，写于一年半前，仅限于水库极小圈子流传。

为什么要众筹，在已有《合作买房手册》的基础上，进一步众筹，理由是什么。

 

答案是：

  • 合作买房：2~3人

  • 众筹买房：20~30人

这二件事，最核心，最根本的区别在于，"人数"的不同。

 

 

"人数"的不同，造成了整条链条上，"逻辑"的不同。

譬如说，在《合作买房手册》一文中，我们耗费了漫长的篇幅，对各种"贡献"进行了精算。

  • 有人贡献了首付

  • 有人贡献了月供

  • 有人贡献了房票，贷票

  • 有人贡献了跑腿，选筹，装修，管理和卖出

 

对于《合作买房手册》一文而言，最主要的侧重点，是精算各方面的付出。

每一个人的贡献，可以精确到0.01元。

然后再分配利润。

 

而在《合作买房手册》的末尾，只用了一节的篇幅，来讲述"决策"的流程。

当我真心想要卖出时；

二个小伙伴，A想卖，B不肯卖，请问应该如何决策仲裁流程。

 

在原文中，我们提到了权威法，收购法，民主制，到价法等几种模式。

草草一笔带过。

 

 

 

二）众筹的软肋

 

但是在"众筹"的模式下，往往会有20~30个参与者，搭建一个项目。

国家法律允许的上限，甚至可以达到199人。

 

在众筹模式下，最大的瓶颈是什么。

稍微懂一点点人情世故，管理经验的人都知道："众口难调"。

 

 

  • 一件事，如果只有2个人参与。二个人要都满意，是容易的。

  • 一件事，如果有5个人参与。5个人全部都满意，是困难，但还可以勉强可能做到的。

  • 一件事，如果有50个人参与。50个人全部都满意。这是绝对绝对不可能的！

 

 

很多人有一个误解。他们对商业的要求，是"低质量"的。

50个人如何聚集在一起，很多人第一反应："股份制"啊！

 

譬如大伙众筹，每人出200W，合计凑了5000W，搞了一个大项目。

最后大项目的运营，成本，出清，完全是靠"股权投票"，51%压倒49%。 

 

但是这样一种"低水平"的做人做事要求，是不符合"众筹"档次的。

我们的要求是：100%的满意率。

 

50个人合伙，最终办事的结果，必将使得50个人都满意。

49人都不行。

公平，公正，公开，心悦诚服。才能叫乐墨山东宋公明。

  

各位，民主的喻义，并不仅仅是51%的人满意。别忘了还有49%的人不满意。

你设想一下，"不满意的人"会怎样冷嘲热讽吧。

 

假设大家"众筹"买了一套5000W的不动产。

过几年涨到1亿了。董事会按股份开会，公开表决要不要"落袋为安"。

 

  • 51%的人表示满意，接受。

  • 10%的人表示价格太低，至少看1.2亿

  • 10%的人表示价格可以接受，但是要交税，不如继续持有物业。

  • 10%的人表示你TMD买家就是你小舅子，这里面有贪污。四处贴海报，嘲笑你内外勾结，里面做事不干净。

 

这时候你怎么办，你无言以对，百口莫辩！

 

 

"众筹"并不是一件新鲜事。至少十几年之前2005年，就已经有人喊出。"地产既然这么赚钱，为什么不大家合伙干"。

问题是"地产"这一行，演化了十几年，始终演化不出"合伙人"的模式。

 

"内外勾结，贪污腐败"这是一个百口莫辩的例子。

而且说句良心话，地产也很容易贪污腐败的。

 

你真的众筹了一个项目，只要有51%的股份，甚至30%的股份，在一个大股东手里。

他就可以翻云覆雨。 

 

当别人出1.1亿前来购买时，他可以索取1000W元的回扣，并汇报给董事会1亿报价。

当别人出1.2亿报价时，他可以强行否决，就说时机不合适。最新宏观政策后市看涨。

 

这里面的操作空间太大了！

制度不解决完善，"搞到最后朋友都没得做"是无法避免的现象。

 

 

想要设计《众筹买房手册》，关键要从流程制度上改进。

目标是100%的人都满意。看清楚，是100%

每一个人都心悦诚服。都觉得是公平合理的，没有小舅子偷偷买九折盘。

不会有喷子贴大字报。

 

 

 

三）众筹的设计

 

50个人，都彻底的公平满意。

这在"管理学"上，几乎是不可完成的任务。

众口难调，管理，人心，是最最最困难的事。

 

整件事，一直到2016.05.28，有一次无意中和SPI闲聊。

他讲了一句话，闪电霹雳般，照亮了十四五年的难题。

 

为什么不锁定收益呢！

 

 

举个例子，假设25个人，每人出200W，大家合伙买了一套5000W的房子。

物业总会升值。但是"什么时候抛，哪个价位抛，抛给谁"就是一个很大的问题。稍一不慎，"内部交易"的指责，铺天盖地而来。

 

解决的方法，是把"契约"重新设计。

彻底取消"管委会"的任何权力，改为被动投资。

 

契约：当到手价达到15000万时，无脑抛出

 

意思就是，这个物业，咱们不选时间，不选政策，也不判断多空。

不管哪个人，手持15000W过来，我们就无脑卖给他。

 

哪怕是一条狗，哪怕是你小舅子。哪怕是某一个股东本人。

只要你出15000W，我们一定卖给你。

 

 

这样一来，就省却了"指责"的过程。

我们必然保证了，抛出时，绝对是"有史以来最高价"。

你1.5E的报价，从来没有刷出来过。第一个刷出这个价的买家，我们就卖了。

 

如果你说小叔子，说你同学，说介绍过来的人还抽了佣金。嘴炮啊！

You can u up，

对于股东来说，他们依然是"有史以来最高价"卖出。股东们是无可指责的。

 

投资有三元素："买进价，卖出价，时间"。

在一般的理财产品设计中，锁定的都是买入价+时间。

常规众筹一个项目，十年之后一定要清盘。回报以届时的清盘价计算。

 

但是这样的"模式"，对于"地产"这一行，非常地不合适。

地产之道，首在于"囤"。

地产就是要长持的，要贷款贷足，长持到天荒地老。和你斗货币的贬值，最好斗到大排面100元/碗。

 

而且地产又有非常重的税。某些情况下，税收甚至可以占到总价的30%。

你拿在手里是1个亿，你抛出"套现"就只剩7000W了。

这样情况下，强迫一个"众筹"的地产基金，十年必须要变现，套现，以现金结算股东利益，是非常不公平的。

 

地产第三个问题，是难以"估值"。

你说你这房子，2W元买进的，现在都涨到7~8W了。

你父亲马上在旁边阴阳怪气地嘲了一句，"你说涨了，你抛掉呀"。

你心里吃了一万匹的草泥马，不满五抛了有近10%的税，而且限购限贷，卖了就买不回来了。

 

我搞那么大动静，交易一次上百万的税费损失。

就为了给父母证明"真赚到钱"吗。

500㎡，祸害皆父母啊。

 

 

 

投资有三元素："买进价，卖出价，时间"。

传统的买进价+时间模式，非常地不适合地产行业。

众口难调，你无论哪个价位卖了，"股东"中一定有人骂你卖国。

 

《众筹合作手册》的设计思路，应该是倒过来的。

锁定"买入价，卖出价"。

 

 

大家在基金成立之初，就商议好了协定。

  • 现在有一处笋盘，愿加入的人一致看好。现价5000W，大有升值潜力。

  • 目标15000W，到价抛出。强制服从。

 

这二个"基本条款"，可以在成立之初就约定。你同意了，你再加入。

因此股东是100%满意的。

 

然后，整个基金的唯一不确定性，是"时间"。

你有可能几个月就抛出。也有可能几年才抛出。

甚至有可能十几年，才能最终抛出。

时间拖得越久，回报越低。

绝对回报锁死，相对回报不确定。

 

 

因为中国的货币，总体而言总是贬值的。

1979年改革开放刚开始时，36元/月工资。1元钱可以买一天的伙食。

今天，万元户甚至不够一个月的生活费。

从长远来看，"众筹基金"总能达成目标。说不定哪天，一个股东就把它买下了。

 

这样一种"被动管理"型的基金，运行费用也非常低廉。

请一个小妹，每年固定给各位寄账单就行了。

 

 

 

四）众筹的场合

 

我们可以看到，在整篇《众筹买房手册》中，最核心的思想，是"买入价，卖出价，时间"。

  • 锁死：买入价+卖出价

  • 而不是：买入价+时间

 

 

在这个创意性的大框架下。其实我们并没有涉及：

  • 境内还是境外

  • 挂在个人名下，还是基金名下

  • 房票贷票，项目发起者等诸项费用

  • 其他合规性

 

也就是说，《众筹合作手册》是一个应用性非常广泛的模式。

什么都可以装进去。

 

 

譬如说，如果在中国境内，大家众筹了2000W，挂在一个A名下，并消耗了A的房票贷票。

则A可以按照《代持操作手册》，提取劳务费。并和整个"众筹"集体隔离。

扣掉劳务费后，众筹达到预期值，触发出售契约。

 

 

我知道很多人，肯定会问"法律，合规，细节"等一大堆的问题。

但我写的仅仅是锁定：买入价+卖出价。

其他就不负责回答了。

 

 

 

（[email protected]，2018年1月30日暮）