近期分答问题荟萃 #1220
原创： yevon_ou 水库论坛 2017-03-11
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近期分答问题荟萃 #1220
一）前言
从上一篇《ABC单》2月22日到现在，足足断更了17天。
最主要的原因是生病，我的身体一天不如一天，伤病缠身。
另外则是写了一个大卷《平等，自由，博爱，伪科学》卷。
整整八篇，卷秩浩大。
这种又属于"大篇"，写起来精雕细琢，波澜壮阔。实在是累坏了。
按惯例，#F字头不推送。尤其二会期间，更不想喝咖啡。
有意者，可以发送#F920获取。
今天我们写点雕虫小技，一挥而就。"术"永远是最受欢迎的。
顺便涨点粉，涨点钱槽。
（付费分答，666/题）
二）大势
我每天在分答上赚3000元，全国排名No.3。[[1]]
在回答房产类问题之前，我们首先有个"框架"。在框架的基础上，再针对每一个网友给出回答。
2017.03的框架是什么。我们要先看"大势"。
[北京：北京已经疯了。]
"北上深"三个城市，基本呈现风水轮流转的情况。上海的周期，大约是2年一轮，"涨平"。
而深圳北京，则是"三年一周期"，涨平平。
2015年9月深圳最先启动，大约六个月之内走完行情。涨了接近小一倍。
2016年1月上海接棒，在春节前后四五个月。普涨了+60%，部分地区翻倍。
而这二段行情中，北京一直是静默的。
风水轮流转，2017年春天属于北京。
北京目前正坐在火药桶上，房价以每个月5%的速度在上涨。你唯一要做的事情，是和时间赛跑。
参考阅读《2017年2月，北京楼市已癫狂。。。》[[2]]
所以，每天我接到很多咨询北京楼市的问题。
我一般的回复是："别犹豫纠结哪个楼盘好了"。
"尽快买，时间比选筹更重要。晚一个月，差5%弥补不过来"。
但是，还有部分傻空。会贴出这样的照片。
对于这样的咨询频道，俺只能瞠目结舌。
如果CCAV不说假话的话，那只能是俺买了个假电视机。
[上海：上海目前平稳。]
2016上海楼市，涨幅实在太猛。
一般认为2017属于温和盘整补涨的年份。之前落后的板块，会补涨。
上海楼市，平稳期是"换筹"的好时段。
觅盘淘笋，优化资产，精雕细作。
不需要竭力追涨。可以慢节奏，但也不要太慢慢。
[深圳：深圳是"北上深"的一个奇葩。]
深圳楼市最特殊之处，在于深圳可以"破限购"。
怎么破，入户！
在中国几乎所有的一线城市中，乃至一线+二线，深圳是唯一一个开放"户籍"大门的城市。
其入籍尺度之松，别说和北上的变态不能比。甚至比南京，杭州还要松。
因此很多内地省份，没有房票的人群。问到"破限购"，一线城市的选择。
我们一般的回答是深圳。
"天予弗取，反受其咎"，这么好的机会你不抢，以后可能门关了哭都来不及。
趁这千载难逢的机会，内地省份青壮年人士，应该尽可能尽快"移民"入户深圳。
或者把家中的户口，移一个过去。挂一个勾子。
进可攻，退可守。入户买房。
[重庆：大火燎油]
重庆我都不敢提了，《重庆卷》一共写了十篇。被网监删了五篇。
感觉背后有一双大眼在注视着。
重庆的涨幅，简直是一个奇迹。
去年8月，水库第一批群众入场时，建面在8000左右。
半年后3月，目前建面16000~20000，而且还在疯涨。
第一批首付20%的人群，账面上已经有300~500%的涨幅
重庆卷我只写了十篇。计划不再写了。
反正路已经指好了，"奇迹般"的钱也已经赚好了。俺不喝咖啡。
对于未来的岁月，目前重庆依然以每个月5%的速度在上涨。
而且"土著群众"被挑动了，觉醒了。900万人开始抢房子。
这是一件极其恐怖的事情。可以说重庆在普遍涨到"3/2/1"之前不会有任何阻力。
[武汉：武汉是中部一个热点]。
最近对武汉的关注问题也不少。分答客户询问水果湖。
"瓜田群"有专门的武汉破限购介绍。[[3]]
三）问题
如图，问题一。
我的回答是：你目前换房，恐怕来不及。
因为目前北京，正处于一个极度上涨的迅猛期。而一般的交易流程，至少要四个月。
也就是你3月卖房，最快也要到7月拿钱。
你"卖出"的时候，是3月的价格。
你"买进"的时候，是7月的价格。
这里面"一进一出"，亏损可够大了。
所以"卖小换大"的策略不可行。要么就直接再买一套小的（环京），要么就只能观望了。
问题二：
答：2015年末买入，可能正好是"深圳行情"的末期。
因此，不必气馁。到2018年，或许深圳行情又来了。
另，我们一般是离婚后不卖小房，直接买大房的。
问题三；
我后来追问问了一下，确认作者的意思是："2018年9月"满社保五年再买。
这样的做法，是会有很大的风险的。
因为2017.3和2018.9绝对不是相同的价格。
上海楼市每一个周期，大约是24个月。
2016涨得太凶，2017一般认为是盘整年。
你最晚拖到2017.12圣诞节前后。再往后拖，就会有很大的风险。
难保三房变二房，二房变一房。
问题四；
这个问题，是非常惨痛地"拒绝"的。
全额退款。
退款备注为："北京800W无笋盘"。
答：大虹桥目前大家都十分看好，普遍认为是"明日之星"。
2018~2019的开发重点。
大虹桥主要分徐泾和华漕南二块。
就笋盘而言，目前主要是爱博12345，性价比比较高。
新虹桥雅苑，海天，属于高档楼盘。土豪自住适合，但回报率堪忧。
（海天顶楼，可以直接遥望陆家嘴三件套。感谢长公子提供照片）
万科时一区，富力，仁恒西郊，都属于CEO盘。
价格贵得要命，品质还无出彩之处。不推荐。
问题六；
答：我对森兰没兴趣。2011年"仁恒森兰雅苑"就以48000/m单价开盘，属于毫无涨幅的坑盘。
外高桥在上海版图上，是天涯海角一般被人遗忘的角落。除非在保税区上班，否则没有必要关注。
顺着杨高路往里开，到金桥/金高路一带附近。有一些别墅性价比很高。甚至比公寓还便宜。例如东源丽晶，阳光欧洲城。
问题七；
答：1）我这个流派不是"面积小多房"派，而是"大面积低单价"流派。
我这流派的手法，是通过"资产组合包"搭配，长短搭配，大小搭配，远近搭配，达到筹码错开。
这样，我可以有一个很长的时间来卖房子。甚至一套房可以卖5年，8年。
在漫长的历史长河中，你总能慢慢的解决流动性问题。
只要时间足够久，总是可以找到适合类型的买家的。慢慢卖。
2）天通苑不便宜。目前"小二居"，120平米那种二房，也要卖到4~4.2万。
而280平米的八房，"大户型"单价特别地低。可能只有2.7~2.9万。
这是极其不正常的。你算一下总价，120*42000=504W
280*28000=784W
其实总价也就只差280W，算上三成首付，就更是小钱。
二百多万在北京算很多钱么。再过几年，二百万就换一个厮所。
3）任何高压线，楼层，景观，朝向，一切都可以换算成金钱。
在绝对的低价面前，其他都不足为虑。
问题八；
答：福成四是个好房子，旁边别人都卖3.7万，他只要2.6万。
而且栋距很大，视野开阔。
问题是，同样的27000单价，买燕郊，干嘛不买天通苑？
问题九；
答：你为什么要买这个铺呢。商铺如果租不出去，如果长期租不出去，那就只有一个可能："你买的是死铺"。
死铺是根本救不活的。你在战术上就错了。你正确的做法，应该是根本不要买这铺。
商铺的空置是很可怕的，如果住宅空置是一二个月，则商铺的空置可能是一年二年。动辄以年计。
追问）如何救命呢
答：住宅如果你租不掉，你打折，打八折七折，总是有人租的。肯定会有人不惜多走几步路，多爬几层楼，不会空置。
但是商铺不同，商铺租金一般占营业总支出的20%，客户是通盘考虑的。
如果你这个地方位置不佳，人流不足，生意都没有。
你商铺租金打八折七折，影响轻微。
一般业内老手遇到这种情况，都是"劈楼价"。
劈楼价，上限五折起。上手就打对折，只求出租。
下限就没底了。下限是零折，甚至有赠送一年二年房租的。
商铺另一个秘诀，是赶快把第一个客户迎进来。
只要客户开始装修了，进场了，消费者关系都建立起来。口碑老客户都有了。
做成"熟铺"，后面就是我牛了。
商铺第一个客户最重要。
问题十；
答：你把世博内环的房子，按照45000/m卖掉。
转手48000/m，买进"郊环外"的万科房子。
一套换一套。
我也真是醉了..................
你这个情况，哪怕再给你一笔钱，你这个"远郊一手精装CEO"脾气不改掉的话，那也是白白让你烧钱的。
不如不折腾了。
追问）神也救不了我
答：贵妇流，我也救不了你............
（[email protected]，2017年3月11日午）
[[1]]房产类论收入，仅次于董藩，冯仑
[[2]]《2017年2月，北京楼市已癫狂。。。》https://baijiahao.baidu.com/po/feed/share?wfr=spider&for=pc&context=%7B%22sourceFrom%22%3A%22bjh%22%2C%22nid%22%3A%22news_3302378473246016520%22%7D
[[3]]据说还有更猛的破限购方法。请关注"一亩瓜田"付费问答。