炒房中的保险 #2500

原创： yevon_ou 水库论坛 2016-09-20

炒房中的保险 #2500

金融业四大支柱：银行，证券，保险，信托。

什么，炒房也需要考虑保险？

一）保险是什么

保险最早是"古典保险"。

好比说，你一个40岁的中年人，办公室白领，生活在一个中国上海这么安全的城市。

则你的死亡率，是非常非常低的。或许只有1/700的风险。

现在保险公司卖你一份保险，他的赔率是1/550

保费1万，赔偿金550万。

如果有700个人买这份产品的话，最终保险公司收入700W。

赔付550W。

留下150W。再付掉办公行政费用，销售费用，政府税收，赚40~50W。

按照正宗保险公司的术语。他们称之为"费差损""利差损""险差损"。

• 预估1/700，实际死亡率1/750，这部分叫险差损。

• 预估行政费用80W，实际花掉70W。这叫费差损。

• 预估投资回报率2.2%，一年后实际得到2.5%，称之为利差损。

保险公司的利润，靠着"险差损"的套利空间。这就是"古典保险"。

二）现代保险

现代保险业的发展，在于保险公司觉得"赚得太少"。

他们不满足你投保"保费"10000元。他们希望你"投保100W元"。

那怎么做呢。保险公司其实是"捆绑销售"。

他卖你一份保单，价值100W元。其实里面的"保费"只有1W元，人生死亡赔付550倍。

剩下的99W呢，他们去买了一个"债券基金"。

然后你这个基金会有各种"运作"，每个月都会给你寄财务报表。

表面上你买保险"保值增值"会有回报，其实你就是买了一个股债基金。

如果我们进一步深入地看下去呢。

保险公司这个"基金投资"，他们并不是直接投资的。

保险公司往往也是到市场上，再去找华夏基金，易方达，博时之类的"二传手"。

既然这样，你为什么不直接买"基金"呢。

平白多一重剥削。

更严重的是，保险公司往往会收取非常高的"基金销售费率"。

每一张保单都有"现金价值"。如果你上网查的话，这个数字大约在6%左右。

你买100W的保险，基金公司只拿到94W元，作为初始投资。

还有的6W，就直接被保险公司当作"销售精英"，归入利润栏去了。

而且保险公司往往还有非常苛刻的条款。三十年内都不允许退保。

一旦退保，有非常严厉的罚金。或者份额打折。

更恶心的是，最近保险公司还纷纷"违约"。

说由于投资失败，投资回报率不足。以前发产品时的承诺无法达到。要求客户晚取款或者追加投钱。

反正解释权都在细字合同里。真是无耻无下限。

因此，如果你身边哪一个朋友，以"连投性保险"作为投资工具。或者将大额资金投入保险。

则这个人智商一定是有问题的。脑子不好使。

在整体金融圈内，"保险业"也是非常让人瞧不起的。

在整个歧视链中，处于非常下游的地位。

卖保险的，大致也就和卖传销的领带差不多。

这也是我们的"资产组合"中，不包含任何保险的原因。

三）炒房业中的保险

那么，为什么要说"炒房业"还需要保险呢。

因为我们需要一类特殊的保险，"人身死亡险"。

要知道，以家庭为单位的话，"炒房"这活，往往是夫妻中一个人干的。

双职工都是多军的，有，很少。请自动跳过本章。

而炒房是一种"精力，体力"密集型。对个人的素质要求非常非常高，对勤奋严谨踏实的要求非常高。

你设想一下，假如你重病，突然植物人六个月。你LP能不能扛得住。

当你仔细的，深入地思考一下。

• 信用卡空当接龙

• 房租不抵月供，负现金流

• 外部私人借贷

一旦你出个三长二短，外部的私人借贷债主顿时坐不住了。好歹要上门探视一二。

这样的情况下，家庭主妇你LP能否撑得住，是一个大问题。

所以我们有一个"缺口"。一个风险敞口缺口。

其上限是：

A：所有的信用卡负债

B：所有的私人借款负债

C："月供-房租"*24

D：适当的医疗费

将A+B+C+D加在一起。就是你需要的"风险敞口"。

四）人身意外保险

"人身意外保险"，或者称为"死亡保险"。是一种赔率最高的保险。

以40岁中年白领为例。一般他的赔率，在1：550~570左右。[[1]]

如果你每年投保1万元。则"意外身故"可以赔偿550W元。

我们常常在"柯南"侦探小说里，听到"投保大额保险，意外身故"。讲的往往就是这种高杠杆保险。

你要注意，这1W元是"净消费"的。也就是一年之后，什么也没有，10000元平白消失的。

因此这种"纯风险"型保险，往往不被老派人士接受。不被父母辈们喜欢。

他们喜欢的是；

• 投保40W元，保额550W元。一年之后40W元原额退还。

• 投保400W元，保额550W元。一年之后返410W元。

至于老派人士的数学。我也就呵呵。

划算不划算，你自己算算。

我们继续以1:550倍为例。投保1W元/年，保额550W。

你先算一算你的A+B+C+D，看看一共需要多少。一般情况下，对于小白，550W元足够了。

某些情况下，对于某些负债特别大，做人又特别抠，现金特别紧张的人，譬如叔叔。

你说我每年花1W保险，我还是有点心疼的。

则你可以投保5000元，保额275W。相当于A+B+C+D的50%覆盖率。

你摊到每平米房贷上，也没多少钱。

也算给家里一个保障。

我们推荐一个基本级保险方案。可能是对每一个炒楼家庭都适用的。

• 投保1800元，保100W

最后申明一下，如果你真的按本篇攻略去做了。真的投保5000元，要求银行给你开一张275W的保单。

你最有可能的结果是：开不出。

因为对于中国国内的银行，目前基本都取消了"纯保障险"。也就是那种1:550的保险，他们不卖了。

保险公司黑透了心。他们希望卖你那种"40W保550W"或者"400W保550W"的产品。

而"纯保障险"，目前基本都作为"附加险"。要贴在连投合同背后投放。单买甚至都买不到。

另一方面呢，有几位老兄跑到了香港去买保险。香港还有这种险种单售。

得到的结果，居然也是"不卖"。

香港方面的回复是："大陆人都很穷的，买500W元的保险干什么"。

"我们认为大陆人不配买500W保险，有骗杀风险"。

痛苦啊，无语啊。

既然这样，我们的数千万投资组合中，就真的没有"保险"的位置了。

（[email protected]，2016年9月18日晚，这篇只有2200字，算最短的一篇了）

[[1]]纯以赔率而言，550倍在所有消费级保险产品中，大概也是最高的了。