我对重庆的态度 #2680
原创： yevon_ou 水库论坛 2016-11-17
我对重庆的态度 #2680
三件事：做实，投机和双城记
一）佛言
佛界，幽冥，座前。
他静静地漂浮在虚空中，视线从黑幕一直延伸至无穷迹的尽头。无色无相，不净不垢。
"你想获得什么"。
"财富，很多很多的金钱"。
"你愿意付出什么"。
这是一个[很重要]的问题。如果佛祖每天接受99999个祈愿，则几乎每一个人都祈愿发财。但很少有人会认真想过，"我愿意付出什么""我愿意放弃什么"。
所以他们通常都不发财。
很多很多年以前，你非常穷。非常非常非常地穷。
实在是太穷了，实在是太苦了，实在是穷怕了。
在某一夜的虚空中，恍惚间你做过这样的梦。
当佛祖问你时，你如何回答。
我们的回答是，"我祈愿拥有财富，而愿意放弃财富所衍生的功能"。
相应的，我们写下了#550~570的《价格三篇》。从任何一个角度讲，这三篇的重要性都不遑多让。
因为我们实在是太穷了。我们许下的心愿，就是一个"小目标"。例如先赚到一亿。
而赚了一亿之后，哪怕你有"重重限制"。例如这钱只能看不能用，天天依然咸菜泡饭。
但我愿意啊。我不在乎啊。你先把钱赚到，其他一切的[附加条款]可以再谈。这世上为了脱离贫困卖肾卖眼角膜的不在少数，多喝几年咸菜粥算什么。
凡事皆有代价。
学会付出代价，才是成年人的标志。
神魔皆以血饲。[[1]]
在我们的《价格三篇》中，我们描述了这样一个模型。
1）本金A
2）变成价值2A，但"流动性"非常不好的资产
3）变成2A
这样一种玩法，被我们称之为"搭桥"。
2016年，对于京沪深的多军，是一个"丰收之年"。
一般估计，以一个"资深"多军为例。仓位1000平米，楼价涨了二万，则一年净赚2000W。
一年赚2000W，这是一个非常非常惊人的数字！
大致你估算一下，相当于一个300人的中型制造业工厂，或者一家30桌的中型酒楼，或者一家100人的写字楼公司。
但是你的生活有所改变么。严格地说，没有任何改变。
因为一套房子，无论是价值800W，还是价值1000W。
你晚上不是一样住么。
无非一张床，六尺位。墙纸或许更老化一点。
对于"炒楼"这一行，赚钱真是非常快的。
尤其是"大面积，低单价"流派，再赶上一个楼市大牛市。
赚钱，躺着拨拨算盘。
1000乘以2，今年赚了2000万。
但是，真当你财富达到了一定数量级，你所思考的，就不是怎样"尽快赚钱"的问题。
你问佛祖哀求，尽快给你一亿。
佛祖给了你1E，剩下的，则是其他问题。
这其中最主要的，是把资产"做实"。
二）做实
什么叫做实。
世界上最泡沫，纸面上涨最快的。其实还不是京沪房地产。
而是"初创公司的估值"。
你一家成立一年多的公司，最多的销售额也就三四千万。
但是你对外报价"估值"，你就敢喊十亿。
具体操作中，你会找一家财团。拿出1000W现金，真金白银认购你的1%股份。
你看，有价有市，岂不是个个都是创业精英，亿万股东？
而实际情况呢。这1000W资金怎么回事。呵呵呵。
当我们谈论"IT泡沫"时，当年硅谷的玩法，基本套路例估值无限上涨。
而且硅谷很大，有很多个基金。
的确有可能是1000W入股1%，纯粹是天使风投基金，不认识的。
于是这个说服力就更强了。
但是，虚的始终是虚的。如果你的销售额只有几千万，你怎样维持"十亿"的估值呢。
哪怕击鼓传花能撑一段时间，何时鼓停呢。
这个时候，就牵涉到非常关键的一步："由虚变实"。
我拿30%股份出来，幻化成30000W机器设备。俺就不是"皮包公司"了么。实打实的总爷。
在美国，最主要的手法是："并购"。
登峰造极案例，是AOL并购时代华纳。
在香港，则是李泽楷鲸吞PCCW。
在一年的时间内，盈科的股票可以从1元拉升到28元。
这时候我拿股票和你"换股"。
打七折，20元一股，十亿股收购你的公司。你卖不卖。
打六折呢。
打五折呢。
打四折呢。
............
很多公司考虑再三，于是就肯卖了。
他并购的很可能是一家PB=1，PE=10的实体公司。
（亿） 净资产 盈利 市值 PB PE
科网股 1 0.1 100亿 100 1000 实业股 10 1 10亿 1 10 合并后 11 1.1 110亿 10 100
可见，"并购"之后，科网股的PB，PE都大幅下降了。
而且赢利增长10倍。这样，他又可以在资本市场讲故事。继续维持"高增长，高估值"神话。
美国这股"扯高---并购---虚化实"之风，起于1970年代。
其主要的套路，就是"股价无限上涨"---"虚高的股票换取实物资产"----"股票继续上涨"。
最出名的几家，有安然，WorldCom.
没破产得善终的还包括Philips Morris.
套路概括四个字："由虚入实"
而在中国市场，它最主要的手法，是"增发"。
好比我股价先涨10倍。由10元拉升至100元。
然后我打八折，按照80元/股搞增发。
你跟不跟？
你跟的话，等于你用80元现金换我的股票。公司的净资产就"由虚入实"了。
你不跟的话，你的股份被摊薄。
过几个月大股东再增一次。
具体不展开了，免得砸人饭碗。
三）楼市
对于楼市，目前遵循同样的道理。
在过去几年，楼市中发财十分之容易。
轻轻松松，账面上都赚了几千万。
但是，你这几千万，是否真的等于小白领上百年的工资。
是否真的等于一家200人的制造业企业，远近闻名知道你是地方上"做得很大"的老板。
是否真的等于一家100人的报关或者贸易公司，其内部坐办公室的人群甚至已经分化出了政治派系和职业升迁，一起拍你老板马屁。
是否真的等于花天酒地，纸醉灯迷的游戏。
恐怕未必。
这个"账面资产"依然是虚的。尚未转化为幸福生活的实体。
你回头看看这价值1000W的房子。靠，海淀区80平米80年代的老破小，学区房。走道里堆满了杂物一股阴暗潮湿的味道。
这房子是人住的么，猪槽。
我们为什么要关注重庆，为什么要开二分仓。因为在重庆，我们要完成二个至关重要战略级的目标。
1）把资产做实
2）寻找下一程雪坡
如《价格三篇》所说，第一回合，你获得了"很虚"的一笔财富。
则第二回合，你要把它们变成很"实"的一笔财富。
第三回合，收回来的拳头才可以再打出去。再狠狠地翻几番。
四）投资和投机
极具讽刺意味的是，如果你要赚钱，你恰恰应该留在上海，而不应该远航重庆。
因为的确是上海涨得快，快过重庆。
好比当年你看"科网股"泡沫，那些什么都没有，纯粹就是泡泡和概念的科网股。
可是人家就是涨，还涨，不停地涨。
而你手握一大把"大蓝筹"，无论是GE，Exxon，Boeing，CITI，人家就是不涨。蓝筹股打死也不涨。价值和投机不匹配。
在这个情况下，如果你劝说别人"把科网股抛了，买入蓝筹"。
那是不赚钱的。
也要被人骂死的。
一般情况下，"价值和投机"并不匹配。
有些东西，明明是虚高。你也知道1.5%的租售回报比极其不合理。
可它就是会涨。而且涨得欢。
2017，2018，极大极大的概率，依然还是暴涨年。
这就构成了我们对重庆极为复杂的心态。
一方面，我想远航重庆。恨不得把所有的80000元/m的房子都抛了，全改成8000元/m的房子。
这样，我是"价值"在手。由虚入实。从此可以畅享实体财富带来的富豪感觉。
譬如说，你抛掉上海十套内环线。就能买入重庆整整一幢楼。
另一方面，则是我深深的知道，"重庆楼市"仍未启动。而上海楼市，正处于"万马奔腾"的状态。
速度是一个连续量。其背后，是加速度的增减。是渐变的。
绝不可能突然由静立到奔跑，奔跑到静立。别听文科生小编瞎扯。
上海楼市既然已经跑起来了，那么他下一年，下下一年，仍然可能是大涨年。
有人把楼市比喻作为火车。"启动/刹车"都殊为不易。但一旦动起来，就会一直向前跑。
而重庆楼市，依然处于"冷寂"状态。整个市场尚未有大涨蠢蠢欲动。
重庆楼市的启动标志，应该是他有了第一个单年+50%（甚至+100%）。那他就会有很多很多个+50%
这构成了我们极其复杂矛盾的心态。
好比一个"科网股"赚了几十倍的大亨。他急切地渴望切换到大蓝筹股。只有买入AE，IBM，才能保护他的财富。
另一方面，则是他的理智告诉他，"还要涨，还要涨，既然要涨，何不过二年再走"。
因此我们对于重庆的态度，嘴面上喊得热火朝天。别人问我推荐，我一般说重庆是未来，重庆是中国最有希望的城市。
但是另一方面，我们的主力依然在上海。
我们在重庆的正式大规模建仓，依然没有开始。
即使买了几套，也是属于试水，免得一无所有心中遗憾。
按资产论，可能连总资产的3%都不到。
重庆是未来，而不是现在。
五）套利与套险
在我们《套利与套现》#3120中，我们说道，赚钱的方法有二种。
1）一种是套利。高抛低吸。
2）一种是套险。先确定它绝对不会跌，然后叠加尽可能多的杠杆。
每一个人的投资风格不同，流派不同。
对于我派而言，重庆是我最喜欢的资产类型。
首先，它不能跌。
虽然对于重庆的议论纷纷。也有人质疑巴郡供地庞大，人民贫困。以及[最最重要]一点：不涨就是不涨。
但是，有一件事，是任何人都无法否认的。
重庆下跌空间不大。
在中国所有的直辖市，乃至于所有的十大城市之中。重庆是绝对的价格洼地。甚至低于衢州等一些五线城市。
其二环附近，8000元左右的单价，尤其安全。
我们不要求你涨，但首要任务"下跌无空间"。
其次，重庆有上涨空间。
哪怕其他任何条件不变，颜值就是正义，低价就是真理。
以我们最近观察的几个项目，8000元*80平米，大约是65W元一套。
这个总价控制得非常好。在全球通货膨胀，国内纸币泛滥，"2020收入倍增计划"等大背景之下。
我们认为，塞给重庆人民200W/套房子。是绝对没有问题的。
重庆人负担得起200W的房子，乐观一点300W也可以。
他们有这个购买力。
因此60~70W总价这个区段的房子非常看好。分分钟都可以涨三倍。
重庆楼市，就象是坐在一个火药桶上面。哪怕没有特别利好，他也随时开涨。
最后，重庆有机会打"暴击"。
"下跌无界，上涨有望，暴击想象"。
暴击是什么概念。有人说是二倍，有人说是三倍。
做人需要想象力。真正的暴击是什么。是20倍。
今天，重庆房价8000，北上深粗略算是80000，也就是相差十倍。
万一"暴击"的话，为什么不是重庆换北上的房子，一套换一套？
如果历史的走向，按照我们最不希望的一条分岔。
长期抗战的话，很有可能一套重庆，换三套京沪。
六）结语
整个1990年代，人们讨论的是上海·香港"双城记"。
1930年代上海是"远东第一大都市"。
此后上海衰弱，香港崛起，成为"东方明珠"。
整个1990年代，上海人热切地讨论着，上海和香港，这二个"双城记"。应该是同等体量的城市。上海和香港应该相提并论。
对此，香港人完全不屑一顾。
整个1990年代，香港楼市从1991年至1997年，一共涨了四倍。最终97终结时，楼价约100000元/平米。
而上海呢，楼市彻底萎靡、颓废、不振。开发商跳楼逼债破产。
1999年约3500元/平米。
二者相差30倍。而且一个牛市，一个熊市。
如果有商人90年代初听信"双城记"，抛弃香港物业来到上海炒楼。
恐怕输到裤子都不剩，哭到眼睛哭瞎。
可是，上海有没有资格和香港比肩呢。
有的，一定有。
此后的二十年，是上海的传奇，香港的沦落。
回首看来，90年代反而是上海发展最快，小灶最多，吸收营养最丰富的长身体阶段。上海追上香港，是注定一定肯定的。
下面这张照片，是我在重庆南滨路亲手用低像素手机拍的。
这是一座伟大的城市，目前正汲汲成长着身体。"重庆·上海"也是双城记。他最终会追近或者追平。
重庆楼市给人的感觉，生机勃勃，就象是二十年前的上海。
应该还不到大涨前夜的2001年。
但是快了。我唯一不确定的，是1997还是1999年。
([email protected]，2016年11月16日晚)
[[1]]其实是最近想写一篇小说，以神魔为背景。我一向最讨厌中国的yy小说，不小心划破了小指，立下了血誓，于是宇宙最强神魔"地狱邪神"就成了你的召唤宠物。
你以为最强神魔吃饱了撑的，划根手指，来和你缔结不平等合约。
真实情况是，"神魔"皆是非常精明的商人。凡事皆有代价。你借来的每一分力量，"她那时候还太年轻，不知道所有命运赠予的礼物，早已在暗中标好了价格"。
[2] #2674目前刷不出来，别刷了。