截断和再抵押 #2330
原创： yevon_ou 水库论坛 2016-08-07
截断和再抵押 #2330
抵押贷款之所以重要，是因为绝大多数人对它的使用都是错误的。
一）劣质贷款
95%的人，对于抵押贷款的理解和使用都是错误的。
对于绝大多数人，他们认为的"抵押贷款"是什么。
他们认为是一种"劣质贷款"。
好比我正常的"按揭贷款"申请不到。无论是法拍还是药单流，我无法通过正常的渠道，申请30年期按揭贷款。
因而我不得不申请抵押贷款，这是一种退而求其次的做法。
对于很多人来说，抵押贷款就是一种劣质贷款：
按揭 抵押
年限 30年 10年 成数 70% 50% 利率 P*80% P*120% 手续费 无 2%
可见，抵押贷款全面较差。只有无可选择的时候，你才会尝试抵押渠道。
很多人沾沾自喜，觉得自己手中的资产"高度优化"。
每一单都是70%极致贷款，七成七折三十年，完美无瑕。
因此"抵押贷款一二三"一文，根本不足重要，也不值得细看。
这样的想法，大错特错！
二）截断
抵押贷款真正的用法，应该是把你的按揭还了，重新再抵押。
为什么，为什么要把优质贷款撕掉，换成劣质贷款。
答案只有二个字："成数"
请再回忆一下我们的说法，我们[对于利率完全不敏感]。
对于费率，费率其实就是利率，对于费率也不敏感。
只有"成数"，成数才是至关重要的。
一笔按揭贷款等你办完了以后；好比当年你买了300W的房子。贷款210W。
这还是主人足够Smart，竭力[尽贷]的情况下。
过了二三年，越供越少。你的贷款可能还剩190W。
可是这时候你的房子呢。如果以6年为一个周期的话，则2000年三百万的房子。到今天普遍市价都要800W以上。
190 / 800 = 23%
然后我问你，一笔23%的按揭贷款，和一笔50%的抵押贷款，哪个更划算呢。
答案还是抵押贷款。
哪怕利率高点，费率高点，月供高点，装修公司买字画折腾到想吐。
但还是按揭划算。
所以，这时候你就要做"再抵押"。用业内的术语叫做"截断"。
把30年期超优质按揭贷款给截了，重新抵押出来。
三）再抵押精算法
截断什么时候做，怎样的情况下才划算。
这需要非常详尽的精算。水库论坛之前有一篇《再抵押精算法》，可以去看一下。
http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=13024
我们用如下模型举例；
-
假设之前"按揭"贷款金额为200W，利率八折，剩余25年。
-
假设抵押贷款借X万。利率1.2倍。贷10年。手续费1.5%
现金进 现金出
第0个月 X*98.5% -2000000
第1个月 10,468.59 PMT（4.9%*1.2/12,120,X）
第2个月 10,468.59 PMT（4.9%*1.2/12,120,X）
第3个月 10,468.59 PMT（4.9%*1.2/12,120,X）
10,468.59 PMT（4.9%*1.2/12,120,X）
10,468.59 PMT（4.9%*1.2/12,120,X）
10,468.59 PMT（4.9%*1.2/12,120,X）
10,468.59 PMT（4.9%*1.2/12,120,X）
第119个月 10,468.59 PMT（4.9%*1.2/12,120,X）
第120个月 10,468.59 PMT（4.9%*1.2/12,120,X）
第121个月 10,468.59
第122个月 10,468.59
10,468.59
10,468.59
10,468.59
第299个月 10,468.59
第300个月 10,468.59
在第一个月，你可以获得抵押贷款X，再扣除1.5%手续费。
好比X=400的话，手续费6W，实际到手394W。
而你还要"还掉"原有贷款200W，实际仅获得194W现金。
在月供方面，原本每月10468.59元的月供不用还了。
但是改为新的每月=PMT（4.9%*1.2倍/12月，120期，4000000元）
这个数字是44167.54
将"现金进"和"现金出"相加，即可以得到我们的净现金流。
然后IRR拉一下，就可以知道真实利率。
现金进 现金出 差异
3940000 -20000000 1940000 10,468.59 -44,167.54 -33699 10,468.59 -44,167.54 -33699 -33699 -33699 -33699 -33699 -33699 -33699 -33699 IRR： 1.22%
因此，"按揭200W升级成抵押400W"，你这么做的事，实际成本是月息1.22%
折合年率15.66%
这里面的计算比较"理工男"。因此我们就不展开数学细节了。
直接来给答案。
- 假设"原按揭200W，抵押出来250W，300W，350W，400W，450W，500W......"，求各级的真实利率是多少。
我们有如下图：
四）再抵押的分析
看回上图。他告诉我们几个道理。
1）抵押至少Double起。
如果你原有的"按揭"是200W，则你"截断"换成抵押，至少应该是400W。
在这个位置，"利率曲线"下降得非常快。
一下子由28%，降到了15.66%
我们知道，15%基本上是"老派多军"比较能接受的一个利率。
所以你"抵押换按揭"，至少要贷款金额翻倍。这是起步线。
2）比较理想的是Triple
翻三倍。如果原有按揭是200，则"新抵押"追求600W。
我们可以看到，翻三倍之后，整个"利率曲线"就进去了一个相对平缓的区域。
这个时候，哪怕静候四倍，五倍，你的"实际利率"下降得并不多。
三倍之后，200->600之后，实际利率已经跌破了10%
一般我们建议，3倍之后，就可以开始考虑"截断加按揭"。四倍则是非常建议。
五）心算法
"截断再抵押"因为涉及的年限很长，复利很大。所以不能用简单的心算法。
心算法如下：
-
抵押的利率是1.2倍，4.9%*1.2=6%
-
手续费1.5%分三年摊销，每年0.5%
-
原本按揭利率8折4%，现在变成6%，有2%的差额。如果是三倍的话，分摊0.66%
-
总成本6%+0.5%+0.66%=7.2%
可见心算法的误差是非常大的。要以电脑IRR为准。
* 另外"截断再抵押"，如果你想好三年再截断。利率又会再高一点。
六）抵押的再抵押
一种比较不伤身体的，是"原有抵押贷款"的再抵押。
好比你上手就是"法拍药单"流。当初买来时，就没能办成按揭贷款。而是申请的劣质抵押贷款。
则你再过了三五年，重新申请抵押一次，那是任何心理负担都没有的。
因中国银监会禁止"二按"。所以一般操作中，都是"先还旧，再借新"。
你需要自己筹措一笔资金，把原有的贷款还清。然后重新抵押出来。
市面上有几家号称"二按"的银行，实际都是打擦边球的。
好比你在兴业有一笔抵押，你想"再抵押"。
则银行可以提供"一条龙"服务。但必需在同一个银行做。一按二按都在兴业。他可以帮你把旧的先还了，再借新的出来。
你就不用"垫资"过桥资金了。
抵押证始终一张。
知道了"再抵押"的用法。一个好处，是当你做"法拍药单"流时，不再那么地心疼了。
原本以为是"30年期"持续地弱。在卅年的时间内，我利率始终比你贵，还款始终比你快。
每当想起这事，心都一阵阵绞痛。
可是现在你明白了，不管任何贷款，每过五年都要重新"截断---再抵押"办一次。
相对来说，前期办得不好的事，就没那么地痛了。
七）再抵押的负担
"金额加大，年限拉长，月供降低"。
"再抵押"不一定增加你的负担。做得好的话，甚至借得一笔钱的同时，月供还会减少。
因为涉及到月供的，主要是你"[剩余年限]"数量。
好比一笔120W元的贷款，分十年还，每个月13250元上下。
等你还了五年了，还剩68W的时候，你每个月也是月供13250元。
而如果我们向银行申请"再抵押"。
把这68W元Convert成一笔十年期贷款，月供立刻降到7590元。
如果我们申请"加按揭",加按揭到98W元。
则你平白获得30W元现金，而且月供10902元。比原先还少。
"现金和月供"都优化了。
如图：表中的情况4，比情况2"全面优化"。
贷款金额 剩余年数 月供
1） 1200000 10 -13250 2） 687359 5 -13250 3） 687359 10 -7590 4） 987359 10 -10902 5） 1500000 20 -10643 6） 1867482 20 -13250
所以持续不断的"再抵押"。是极大化[优化]你的财务结构的。
没事你也应该去不停地"再抵押",这样你就可以看见你的月供不停往下降。很快负现金流的缺口就被填平。
尤其是当市面上有20年，30年期的"抵押贷款"时。
你应该把手中所有的"剩余年限"很短的贷款全部都截掉，全部都改换成20年期抵押。
你仔细计算一下的话，这样你可以获得几百万的现金，而且你的月供还降低了。
你想象一下，由情况2升级成情况6，是什么概念！
八）再抵押的回血期
如果是按揭换抵押，一般我们要求三倍：贷款金额Triple
如果是抵押再抵押，一般Double就够了。
但是我们想一想，什么样的情况才可以Triple。
假设一套100W的房产。当你最初买入时贷款70W。
如果要Triple的话，就要210W，而抵押一般成数是市价五成。
也就是你这个房子要400W。
100W->400W，你这个房子要涨了四倍，你才可以开始"再抵押大工程"。（最好五倍）
在上海北京深圳这样的市场，四倍涨幅往往也需要五至六年，或者更久。
而当你开始抵押之后，"抵押截断再抵押"，大家五成对五成。
房价翻倍就可以。
这一般需要三四年。
再抵押如抽血，你每次去医院献上200cc的血。你不可以马上再抽，要修养生息一段时间。让身体慢慢恢复。
所以，每年买一套的话，你需要六套房子至少。
循环往复，工业革命的车轮轰隆隆地开始了。
（[email protected]，2016年8月7日午）