楼市的生命周期（下） #1450

原创： yevon_ou 水库论坛 2017-07-06

楼市的生命周期（下） #1450

（续上篇）

一）成长阶段的受益者

在成长阶段，真正受益最大的，是"老破大"。

因为你开始会"买不起"，只有当你真正买不起时，你才会收起那么多的挑剔，那么多的矫情病。

你想一想，假设房价50000元/平米。

20平米的主卫（套内15），价值就要100万元。

对于绝大多数的工薪阶层，100万元已经是好几年的工作积蓄。

对于你的父辈来说，农村中人，可能一辈子都没有积攒过100万元。

中国依然是一个"新房癌"极其严重的国家。

所谓"口是心非"，不要看一个人说什么，而要看一个人做什么。

新房癌严重，就是房价还不够高。

你还有那么多的挑挑拣拣，疙疙瘩瘩。说明房价就是不够高，还没有高到绝望。

（香港红磡。就这阳台还住了上下二人。其中一人逃生，一人吊悬）[1]

随着房价越来越高，越来越高。人们逐渐感到"吃力"。

买套房子，再也不是闲庭漫步式轻松。而是集中力量，一生能供完一套就不错了。

随着房价的上涨，人们逐渐会放弃"挑剔"，而转向"实惠"。

关起门以后，老破大住得和新房没有区别。

得房率和水泥标号，甚至更好。

我们看到，重庆目前市中心，[江景豪宅20000 vs 老破大6000]

大约是1:3的价差。这是极度不正常的。

在上海市中心，如果一手豪宅卖100000+的话。

则同地段的老破大，老大楼，也要卖到60000~70000的样子。

最初的时候，外地"移一代"也是看不起老破大。甚至有外地IT白领，用不屑的口吻说："谁会住这样的房子"。

润物细无声，老破大不声不响也涨到了六七万的样子。涨幅傲然卓立。

你买浦东一手新房，还没有这个涨幅。联洋，碧云，倍数都是渣。

二）泡沫阶段

楼市的第四个阶段，是泡沫阶段。

在《泡沫分水岭》#1080一文中，我们曾经说过。

• 我们并不认为100000+的房价是合理的。而认为是有泡沫的。

• 有泡沫不代表不涨。

• 2000~2013是上半场，2013~2026是下半场。

如果楼市产生了"赚钱效应"。老百姓前仆后继地涌进去。

今天不买，明天就再也买不起了。

别和我说调控，我买来自住的。

别和我说睡大街，你有汤臣一品么，你有别墅么，你有好房子么。那"改善"需求还很大。

问题问，这样一股热潮，到什么时候终止。

答案是：当人民再也买不动的时候。

象目前的上海市场，就有一点"涨不动"的味道。

因为房价真的已经很高了。

大宁金茂府，四方锅炉厂，传统上很中环的位置。

它开出120000元/平米，80平米1000万元人民币。

那真的是很贵了。在内地城市，足以买下一间中型工厂。

在泡沫阶段，如果还想房价维持，那就需要逆调控。

每当房价摇摇欲坠的时候，就需要发动限售，把供应全部都打掉。

"泡沫阶段"最主要的一个特点，"供应"一定少。

不仅每一年的供地，只有少得可怜的几十公顷。而且所有供地，还都在非常偏远的远郊区。

这就保护了市区的100000+房价市场，使之不至于崩溃。

然而，仅仅控制了"一手"市场，还是不够的。

因为业主们的手中，还有"二手"在抛售出来。

如果真的是西城区老破小可以卖1200W，很多人不介意把学区房卖了。

然后移居到四川，再生七八个儿子。

因此"泡沫阶段"还要设置[非常苛刻]的律令。把二手供应也打掉。

一开始，是高额且不合理的税负。

到后来，则干脆五年限售。

【ZT】图片来源：杭州问

三）死亡阶段

楼市的最后一个阶段，是死亡阶段。

如果说，香港的高房价，高地租，已经[严重影响到了香港的工商业]，损害到了香港经济的发展。同时带给香港市民非常大的痛苦。

CYL看到了这一点，他想要改变这一点。

可是在他的任期内，无论他怎么推动。哪怕政府开闸，多建公屋，供应量始终就上不去。

症结出在哪里，是万恶的六大地产商么。当然不是，商人是降低物价的。

问题的症结，出在立法会。

每当CY想推一块土地，立法会就发言了；

"环保通过了没有，环保工作小组先评估三五年吧"。

"预算在哪里，预算工作小组，再评估三五年吧"。

"遇到拆迁工作，拆迁是件大事。一定要圆满解决，不惜三五年"。

"哎呀，坏了。渠务署说他们没有现成的水管连接。供水供电工程，那就慢得很了，得先开会出方案。您回家等着吧"。

当CY想推几块土地供应时，他发现他在和整个公务员系统做斗争。

几乎所有的人，都是不支持他的。衙门自有衙门的生存之道，只要每个人做事都慢上个三五拍，公文往来，就足以使大Boss的任何计划都完不成。

这次选举，本来CY想谋求连任的。

摸底调查了一下，得票连20%都不到。赶紧灰溜溜地下台了。

为什么，为什么哪怕连"明君"都办不了事情。

因为他得罪的，是整个有产阶级。

房价过高，你别以为"屌丝叫得欢"。你别以为屌丝代表了人民群众。

对于HK来说，更有份量的，是一二百万已经买了房子的中产阶级。

香港房子这么贵，一套房子动辄上千万港币。

人家祖孙三代身家性命，都压在上面了。

下到渠务署的技术员小官，上到立法会的大牌议员，每一个人都关心房价，每一个人都利益纠关。

真正不肯增加供应的，是立法会。其背后，站着整个香港的中产阶级。

一个城市走到这样的地步，就算是走到死亡状态，就算是"死锁"了。

美国有白左和圣母婊，祸国殃民。吸干了纳税人的金钱，去供养难民。

而香港同样有中产阶级，有庞大的房东阶层。为了自己阶层的利益，不惜牺牲掉整个香港的大局。

一个城市玩成这样，就算是死锁了。

在可预见的将来，香港的楼价还会继续升。

因为立法会收紧了供应，去年一年，偌大的一个城市，新增住宅只有10000套。

这是什么概念，还不如北京一个小区。

还不如上海半个月销量。

如果楼价还不升的话，立法会完全可以再削减供应，削减到5000套。

他们做得出来。

而香港楼价财富的上升，其背后却是整体工商业的沉沦。城市竞争力的沉沦。

香港最终会沦为珠江口一个毫不重要的小城市。甚至是深圳的一个区。

而且这个过程是不可逆的。

四）生命周期

我们说，楼市的生命周期，并不是象某些小白想的，价格围绕价值波动涨涨跌跌。

楼市的生命周期，其实是一件"不可逆"的过程。

这里面一条贯穿主线，是"认知"。

老百姓从完全不懂"楼市=财富"，到完全懂得。

就好比小孩子长成老人，其知识和经验，其对社会的理解，都是日益增加的。

你绝不可能塞回娘胎里，再抹去所有的记忆。

• 在最初的时候，田园牧歌，民不知有饥，鼓腹而歌。

• 其后，滥发纸币，通货膨胀。降维攻击者，冲进楼市，寻求保值。

• 第三步，财富效应显现，金融属性人人皆知

• 第四步，楼市超过合理范围，靠调控防大跌[2]

• 第五步，所有人的所有财富都在房子上，大家绑着一起死。

整个周期，有可能长达30~40年。

许许多多人终其一生，可能也就是其中过客，而不能跳出棋局。

至于解法，它[确切的说，没有解法]。

如果哪一天，上海房价涨到50W/平米，然后因为"日益高涨"的中产阶级势力，没有官员敢谁减调控谁倒霉。[3]

那就抱团一起死。

在长江的北侧，启东，或南通，或泰兴。

有可能崛起一座"新上海"。拥有宽松的土地政策，拥有宽松的自由经济。然后再造一座奇迹之城。

老人不会变年轻，返老还童。老人只会死去。

城市也不会变年轻，锐意改革。城市亦会死去。

浮云苍狗，沧海桑田

（[email protected]，2017年7月2日晚）

[[1]]《紅磡塌露台兩男險連床墮街》

http://www.takungpao.com.hk/hongkong/text/2017/0622/91214.html

[2]参见《假设调控取消》#1100

[3]参见《减调控》#940