重压之下，生存之道 #920
原创： yevon_ou 水库论坛 2016-04-01
重压之下，生存之道 #920
环境决定流派。
一）普通青年
上一篇写道了"交易成本有多高"。现在我们来看一个典型例子。
假设你是一个典型的外企白领。年龄30~35岁，夫妻俩有大学本科文凭。月收入可以达到20000/月。按十五薪，这样全家年收入就有60W。
你们有250~350W的积蓄。分散投资在股票，基金，余额宝和理财产品中。平均回报率一般。
前二年结婚时买了一套较差地段的二室户。目前行情在90平米*55000元=500W左右。贷款月供四五千。
目前你们主要计划，是改善住房，或者为小孩子读书考虑。希望按照"合理压力"梯次改善住房。
或者纯粹再多买一套小房子，用于投资。
应该说，这样的设定是非常具有典型意义和普遍意义的。
好了，现在让我们看看，秀相为这样的白领小夫妻，设定了怎样的重重障碍。
1）假设我把这套500W的房子卖了。根据"压价效应"，你卖不到500W。你只能够卖500*92%=460W.
2）按照这对小夫妻的年龄，假设这套"二室户"是他们六七年前结婚时买的。现在翻了四倍。
则当年他们买的时候房价120W左右。贷款84W。这些贷款还了几年后还剩80。
则他们"现金"净到手380W。
3）按照税法，小夫妻要交"营业税"，差额的5.65%=21.5W
所得税2%，10万
中介费假设打折，3.5W
以上合计35万。则"现金"还剩345W。
4）现在他们再买进一套。
为了简化简化模型。我们干脆就假设他买进的，就是同一小区同一幢楼楼上的"Same One"。
买进价也是500W。
假设他放大用尽杠杆，首付三成150W，余下银行贷款。则他的现金支出，是；
首付150W+契税15W+中介费3.5W+其他0.5W=169W。
则他的现金，还剩下176W。
5）现在我们到了最关键的一步。他们可以用剩下的176W，再买一套房子。
这套房子，因为是"二套"，所以你首付要40%，契税3%，中介费和杂费1%。
0.44X=176W
X=400W
因此我们立即算出。"放大杠杆"之后，再买的一套小房子是总价400W。
贷款240W，1.1倍利率
首付160W
契税12W
中介费3.5W，杂费0.5W
于是我们有了如下表格：
以上还没有算"破限购"的成本。
二）表格分析
看这张表格，我们分析出一些什么呢。
我以前是一套500W的房子，现在是二套500+400W的房子。也就是说，你实际增加了400W的房产。
这张表格的意思就是，你以510W的净债务，换取了400W的房子。
当然，你现在是零首付了。您只要月供多3W元，供上30年，也可以把这套400W的房子拿回家。
至于"3W30年"是不是划算，那就是见仁见智了。仔细算算利率也不太高。也就相当于上浮上浮上浮了~~几下罢了。
三）篱笆女
你买一套500W的房子，肯不肯掏100W出来，作为中介的"好处费"。
我想肯这么干的人，肯定是凤毛菱角，人中之绝。
经过了秀相的层层加码，目前的"交易成本"大概是单次25%左右。这个数字是绝对无法承受的。失去理性的。
沉重的"交易成本"导致的直接后果，就是最主流的"小夫妻换房客"消失了。
你要知道，普通人，永远占据了我们这个社会的99%，主流中的主流的主流。
对于普通人"小夫妻"，他们目前真实的情况，是几乎无法换房。稍微做一下财务预算，恶劣的数字能让人昏眩。
你看一下这张Excel表格。原先这对夫妻仅有80W元的贷款，月供仅微不足道的三千五。
可是折腾一下，"贷款"猛地增长到了590W。月供要三万三。
伍佰玖拾萬啊，您难道就真的不害怕么。不觉得生活有压力么。不觉得生活质量直线下降么。
前几年06~07你看篱笆网的话，最出名的是"篱笆女"。
篱笆女和孔雀女和凤凰男，简直是绝配。
篱笆女最乐衷做的，则是"换房"。把二房贴点钱换成三房，把小三房贴点钱换成大三房。
但是篱笆女此类的行为，在近年来却是大大地收减了。
为什么，因为你算算成本。按照上海房子6W一平米，你新增加25平米的话，就是150万。
但是，现在的情况是，你换一次房，增加一个房间，增加几平方米。你所牵涉到的费用，并不是150W。而是300W，450W。
为什么，因为"交易费用"实在太高。你哪怕平地蹦跶一下，25%就没有了，就被国家收走了。
你要是多花150W，LG或许还惯着你。可是如果你一烧钱，烧掉300W，450W，男人也要皱着眉头仔细深想了。
这个败家娘们是不是玩得太厉害了，毕竟才多几个平米，却多数万月供让整个家庭很痛苦。
四）重压之下，生存之道
前二天有小女孩问我，"3.25新政之后，你们的[大面积低单价]流派受影响最小。你又押对了"。
我眼皮都不抬地回答说，"你彻底把因果搞反了。正因为预期到交易成本这么高，我们才会选择'大面积低单价'流派"。
我们曾经说，炒房这一行，有很多个流派。诸如法租，民宿，药单，凤姐，周转，老破小，大面积低总价流派等等。
当你整个市场存在25%的交易成本时，绝大多数流派，事实上已经歇菜了。
也就是说，最为主流的"小夫妻30岁有点闲钱想手痒"，这一个流派这一个阶层已不复存在。
那剩下来的还有什么呢。适者生存，能在25%这么高的交易成本下活下来的，事实上只剩下了二个流派。
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老破小流
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大面积低单价，囤房流
对于"老破小流"，他是一个特殊的存在。
因为"交易成本"这张大网中，还是有一点疏眼存在。
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好比如果你是"都市贫民"，你是首房首贷。
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而你买卖的，全部都是55平米以下的房子。在目前的情况下，还能做成普通住房。
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你快进快出，二年换一次手。把涨幅做平。绝不让手里的筹码翻十几倍。
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某些特殊的城市，有特殊政策，可以"避税"。
在这样的种种因素合力之下，"老破小"流派还是有一个窗口。这个窗口可以把你的"交易成本"降低。降到1~3%还算是比较正常合理的范围。
但是，这样一个流派。其局限也是非常明显的。
其局限就是"做不大"。
老破小流派，装修后增值凤姐变冰冰并迅速出售，这样一个流派它做不大。
因为你首先要限定死了"首房首贷"。
而且你要"快速换手"。
当你的资金大到一定规模，小池子就容不下了。
这套流派，非常适合"初入门者"有100~300W以内的资金。快进快出，每个季度赚几十万。
但是，一旦你"赚到了钱"，你的资金量变大。老破小流派就无法持续。你终究是不能持有几十套同时做流水线的。
五）永远不卖
那么，我们还剩下什么流派呢。剩下的就是"永远不卖流"。
对的，我们买进之后，永远都不想卖出。
别叫我们"炒"房，请叫我们雷锋。
"永远不卖"流最多交一次买进税，然后我就长期持有。持有个十几二十年，把税费"平摊"到一个非常小的数字。
因为我做好了长期抗战的准备，我甚至可以"等"。
我甚至可以等到你政府换届了。可以等到你秀相下台，可以等到你"减调控"。
如果我有足够的耐心，我甚至可以等第二届第三届第四届686786886。
从长远看，一切都可能发生。
这就叫做"斗长命"。只进不出流和你斗的是谁的命长，一直等到政策宽松了再出手。
要做到一个尽纪律的"只进不出"流，你必须做到以下几点。
1）你必须是"价值投资"。
这意味着你应该基于房屋本身的价值。地段品质交通。而不是房屋今天的"价格"，一些概念热炒之类的。
因为卖出要损失25%，热炒对你是没意义的。哪怕名义涨幅很高，扣除税费损失之后"实际回报"也不高。所以我们不追逐热点，更厌恶各项概念营销。
我们希望的是"长期优质"。希望这套房子在未来的5年，10年，15年，能够[长期]~[持续]升值。该地区的长远利好发展才是最重要的。
2）你必须有足够长的雪坡
简单地计算一下，假如你要求每年15%的房价"涨幅"。这并不是一个很夸张的数字。
可是你把这个数字复利10年，15年呢。115%^10=4倍。115%^15=8倍
也就是说，如果你这套房子准备"持有"十年的话，他就至少有4倍涨幅。否则你的年均回报就不够高。
15%或许不是一个吸引眼球的数字，可是400%却是非常难以达到的。
我们要知道，如果你回顾过去十年的话，很多"明星"资产都没有达到400%的涨幅。
包括但不限于黄金，石油，A股，道琼斯，沃伦巴菲特，以及美加英澳港任何一国房产。
"复利"是一位令人生畏，力量庞大的神灵。虽然每一个小白都嘲笑"复利"，并相信他们天生就是股神。
可是在时间面前，轻侮者无一不被扁得象猪头。
如果你还不明白的话，我们举个例子。
上海浦东目前一些垃圾板块，动辄6W，8W，9W。如果四倍的话，2026年他们就该卖360000/平米。
上海某楼盘之前还有10000多。四倍的话2026年仅要五六万。
你自己说哪一个更容易达到。
3）楼市无波段
选择了"只进不出"流派，你就等于丧失了很多机会。
某些小编无良小说，总是喜欢吹嘘自己07年进入股市，08年大跌前全部抛售转成房子，09年房子大涨，然后10年限购前又全部转成股票............
这样的说法，是毫无意义的。如果有人如此吹嘘自己的业绩或者发财史，那除了假新闻就是智商税。
楼市无波段，楼市在任何时候，都无法进行"高抛低吸"的。
因为从2005.05开始，秀相就开始推"营业税"了。此后一线城市的交易成本，始终维持在11%以上。从来都没有宽减过。
无论几次放松收紧，加税减税，二改五五改二，"交易成本"从未跌过。
所以楼市无波段。一个波段，你至少要15%才可以赚钱。而楼市的任何时候，回调都没有超过10%。
妄谈什么"先抛掉了，等跌下来再吸"。幅度都不够你交的税。
对于我们"只进不出"流派。我们有一笔现金，就买一套房子。
此后别的板块有什么新闻和暴涨暴跌，我们也就看看，纯属看看。
因为你不能参与，不能入场。你也不能换筹了。
俺就看看，纯属看看。再大的新闻，也都是前几年早就布下的局。
（[email protected]，2016年3月31日晚）