交易成本有多高（上） #900

原创： yevon_ou 水库论坛 2016-03-29

交易成本有多高（上） #900

单次交易成本25%

一）抓重点

《宏观调控卷》至此已经写了八轮。今天我们要做个总结。"交易成本有多高"？

关于交易成本的分析，要下下篇再写。我们仅仅想简简单单问个问题，"交易成本有多高"。

答案是25%，每一次！

三流的跑江湖卖艺经济学家，总喜欢混淆事实。

好比他们写一篇"交易成本"的分析文章，非把方方面面各个情况都描述到了。篇幅又臭又长七八千字，最后说在某些不可思议的"特殊情况"下，你也可以享受税务优惠。例如满二满五之类的。

我们说，写文章要关注重点。

重点就是主流。就是80%的情况下，你会遭遇到的状态。精锐如同匕首，直指核心。

至于各种例外和税务豁免，列入下面的小字备注即可。反正和买彩票概率差不多。

那么，主流是什么。

主流就是："你是一对[30岁]左右的[大学]生[白领]{.underline}小[夫妻]{.underline}，希望在[通勤]{.underline}合理的地区买[100平米]{.underline}左右的二居室。适当考虑[贷款]{.underline}和逐级[改善]{.underline}"。

在这样一个"主流"的简化模型下。他最主要的特征，是没有"普通住房"了。

我们看回上海"普通住房"的标准：内环450W/环间310W/外环230W

你再套上8/5/4的价格格局，则对应可以购买：内环55m/环间60m/外环55m

在《老公房之政治特权 #420》一文中，我们说道，"上海是不允许建造55平米以下住宅的"。

最近的十五年内，55m以下住宅新建为零。

也就是说，如果你想买"普通住房"的话，除了20年楼龄以上老公房，别无选择。

二）交易成本

研究问题，你要抓住重点。重点是什么，我们买的一定是"非普通住房"。

重点抓住了，其他都是可以忽略细节。

在"非普通住房"这一个大前提下。我们看看交易成本有多高。他主要由以下四大部分组成：税费+限贷+限购+压价效应。

1. 税费

• 营业税3.3%

• 所得税2%

• 契税3%

• 其他0.5%

这里需要说明一下的，是营业税。

绝大多数的"砖家"，其水平之低。已经到了令人发指的程度。

满五（旧政策）会减少营业税么？

今天是2016年初，[你想想一下，五六年前，2010.3月上海楼市是什么价格]。

虽然没有精确的数字，但是250~300%的涨幅是有的。

今天售价1000W的房子，五年前可能就是350~400W的样子。

如果你要算"差额"营业税的话，就是全额的六折。

许多人，包括许多资深的中介，张口闭口直接就喷"若能拖到满五，则税费就少了很多"。

这句话是绝对错误的！它可能适合你们老家的县城。但绝对不适合上海/北京这样大城市。

上海是什么情况，上海16年翻了16倍。正好每4年翻一倍。每年19%

• 五年至少涨了250%

400->1000，我们做预算时，直接就是按照"六折"计算的。

营业税是5.55%的税率，差额就是3.33%，直接写入可行性分析。

三）进一步精算营业税

前二月某个混蛋卖了一套房子。

买家也是嘴贱。乖乖的合同都签了，忍不住再问一句"你2004买进多少钱"

某混蛋欲言又止，憋了半天，脸涨得通红。

"您知道契税么"。

在这个例子中，他当年的买进价就是现在的契税，也就是3%左右。整个房子涨了32倍。[[1]]

这只是一个特别欠骂的"职业炒家"的例子。在普通的例子中，如果你是一个本本分分的上海人，你是在2000~2004前半节买入的房产。

则到今天，基本都升值10倍以上。

也就是你的成本不到9%

如果要计算差额的话，就是91%要交税。

在这种情况下，"全额"和"差额"真心是没有区别的。

营业税从来不存在优惠政策！

我们说过，秀相期间，大致划分出了九轮"宏观调控"。其中危害最大的，是第一、八、九轮。

也就是营业税，限购，房产税。

以前写过一篇《回忆那些楼市成交的黄金岁月~#F350~》，有空可以参阅一下。

营业税的麻烦，营业税在任何时候都是无法规避的。

也就是说，营业税在任何时候，从来没有降下来。都要5%左右。从来没有减免。

• 你如果没满五，你交全额。

• 你如果满五，房价涨了十倍。全额和差额也没什么区别了。

我们做数字，营业税就是3.33%，直接就拿"5.55%的六折"做预算。不要再听什么中介满五省税费瞎扯了。

>>> 什么，你说你的房子满五年了。可是增值也没有多少。几乎没涨没差价。

哥哥痛苦地把脸扭向一边...............

我们是职业炒家，职业炒家誒。

我们怎么可能不赚钱。每一套都是赚大钱的。五年三倍都不止。

你以为贵妇CEO失败流啊。

四）满二的算法

好了，现在又有人问，"改政策了，现在不是满五，是满二"了。

满二，满五，在算法意义上有很大的不同。

上海楼市，16年涨了16倍。这样算下来正好是2^4次方。每年19%涨幅。

如果满二的话，则平均一套房子只涨了38%。

这时候，你不可以再说"全额和差额营业税差不多"。

甚至还有人天真地想，"我平进平出，把差价做平了就没有税了"。

这个想法没有错，但他们没有拿出纸笔，仔细定量地计算一下。

定量计算的话，满二的税费更贵！

满二的税费：

• 营业税1.4% [[2]]

• 所得税2%

• 契税3%

• 其他0.5%

以上合计约7%的交易税费，算上中介费的话，大约是8%。

而之前五年期是3.5%+2%+3%+0.5%+1%=10%

但是，你正确的算法，应该是：

• 满二8%，平摊到每一年，4%

• 满五10%，平摊到每一年，2%

你每二年交易一次，花掉了8%的手续费。可是这些涨幅，你必须在"二年"内赚回来的。

好比房价每年涨15%，如果你扣除掉4%的费用，[实际涨幅就只有11%]

你翻开任何一本金融交易书。类似"股票投资入门"。任何一个大师，第一卷就会和你说"节约交易成本"。

频繁交易，在任何一个市场都是死路一条。尤其象房产这么"交易成本沉重"的市场。

哪怕是满二营业税轻一点，但是你的契税+所得税+中介费，并没有同比例降低。

满二的情况下，[你让我交易，我还不肯交易呢]。来回都是车马费。

如果有更多闲情逸致的同学，可以做一张表。

将年限由1~15年，如果交易的话，以"交易成本/年数"画一条曲线。

短炒成本是非常非常高昂的。考虑到后面几项限贷，限购，压价费的话，1~3年内的短炒，可能要吞噬掉你每年7%涨幅。

这是一笔非常大的数字。如果"资金成本"再稍一失控的话，直接就是亏损。

五）贷款的价值

言归正传，我们继续算下去。

税费+限贷+限购+压价效应，接下来第二步成本，是"贷款"的价值。

贷款是有价值的。

• 一个500W房子，100W现金的男甲。

• 一个500W房子，400W现金，300W房贷的男乙

如果要丈母娘做比较的话，肯定是乙更超值一点。

贷款的价值，大约是"一半"。-300W贷款等值于-150W现金。乙的总身家750W。

具体的算法，我们Section 2再讲。

现在我们来计算"贷款"的价值。

对于房东来说，尤其是资深房东，他面临几个问题；

1）7折的贷款还掉了，再借不出来。只有85/90折扣

2）对于部分房东，第二第三套限贷

那么，这一部分的损失到底是多少呢。我们需要二个数值：

1）"待出售"的房屋，平均贷款%是多少

2）该笔贷款损失多少

对于第一个数值，我们认为可以估计为15~25%左右。也就是抛售一套价值600W的房产，平均还有135W贷款。

设想一下，假如你当年买了一套200W的二房。贷款取上限140W。

经过了2010~2016年的满五岁月，该房产升值到了600W。

而贷款轻微还掉一部分，还剩135W。

则贷款率22.5%

一般而言，我们都会选择手头"贷款率最少"的房产优先抛售。

则待抛售房屋，"剩余贷款/房价"达不到上限。

认为15~25%，是一个比较合理的估计区间。

其次，我们来算这笔贷款损失了多少。我们有几种情况。

1）失去这笔贷款，下次再申请变成1.1倍利率

2）失去这笔贷款，永远也申请不出来

按照1.1倍计算，损失是-21%，每一百万损失21万。

按照借不出计算，损失是-50%

这里面的具体计算比较复杂。要到Section 2再讲。

总之我们直接说结论，假设一套房子抛售，有占房屋总价值的15%的贷款，会遭受-21%的损失

==> 则你的损失在15%*20%=3%左右。

"限贷"造成的交易成本是3% [[3]]

六）限购的费用

"限购"造成的市场交易费用，是5%

这个数字不是我算出来的，是市场自己"走"出来的。

众所周知，限购是可以"破"的。具体的方法我们不展开，免得喝咖啡。

"房票"本身已经变成了一种票据，该票据是可以买的，而且有市场价格。

获得房票的方法，八仙过海各显神通。但无一例外都会牵涉到一定的成本。包括"资产更名""贷款重置""身份证养票"等等。

这一些事务累加在一起，又促成了一个"房票交易市场"。也就是我可以帮你用票，目前报酬大约是房价的5% [[4]]

七）总结

交易的成本一共有四样：税费+限贷+限购+压价成本。

其中前三样的金额是：税费9%+限贷3%+限购5%+中介费1%=18%

因篇幅所限。"压价成本"我们下篇再讲。

([email protected]，2016年3月29日午) [[5]]

[[1]]没有计算杠杆

[[2]] 38%的涨幅，意味着75W涨到100W，差额是全额的1/4.

[[3]]如果提前还款，部分银行还有"首年3%，次年2%，三年1%"的提前还款惩罚费。

[[4]]以中型房产为例。

[[5]]参考阅读《交易成本有多高》http://bbs.tianya.cn/post-house-275442-1.shtml，因限贷政策修改，"限贷"损失有所收减。