天津楼市看淡 #1810
原创： yevon_ou 水库论坛 2018-05-21
天津楼市看淡 #1810
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一） 卖家产
首先呢，我们讲个故事。
话说在我们寒冷的北境，有一个超级大国。
这个大国，曾经是如此强大。钢铁战车洪流，令全世界颤抖。
他们率先造出了人造卫星，造出了重型战斗机，造出了梭鱼钛合金潜艇。
后来这个国家垮了，财政无以为继。
数以百计的潜艇，被肢解和抛弃。改当作废铁卖。
但是"军备"垮掉，有一个副作用。
这个国家，突然不需要那么多的军需石油了。
在一个幅员如此辽阔，随便一挖就是一个大油田。仗着国土面积足够广，人均资源足够富。
该国摇身一变，变成世界第二的石油出口国。靠卖初级资源，获得绝大多数外汇。甚至财政支柱。
好了，现在问题来了。请问卖石油，该国是强盛期还是衰退期。
答案不言而喻。老毛子都哭了。
二） 天津
资料来源：《天津红利》
2017年，天津GDP全国垫底，增速仅有3.6%
2018年一季度，天津GDP仅增长+1.9%，真心坐不住了。
谈起天津，人们最大的印象是："没印象"。
我们会谈论上海，北京，重庆，南京。
偶尔也会讨论青岛，沈阳，郑州，甚至石家庄。
可是如果没有人提醒，许多人或许会忘记了，"哦，北方还有一个天津"，也是直辖市。
单纯从体量上来说，天津绝对是"大城市"。
1.8万亿的GDP，1500W人口，全国排名第六。
可是天津的定位，就是毫无"存在感"。
大学生毕业，没有人会考虑去天津创业。新产业风起云涌，也绝不会选择驻地天津。
甚至就连天津有名有姓的"风云"公司，也想不出几个。不知道"一汽夏利"算不算。
开句玩笑话。近年来，上海人纷纷忧虑上海衰退，"上海要凉了"。
上海如果真的垮了，退出一线城市的竞争。沦落为一个碌碌无名的二线城市。
其表现会怎么样呢。
很大的概率，上海GDP并不会崩溃，跌到0.
全国各省的GDP增速，其实都差不多。高低差不到三个点。上海再怎么烂，也总比甘肃强吧。
所以上海"宏观"数据，还会是一个超级大市。毕竟2500W人口，衣食住行摆在这里。
上海如果要衰弱，很大概率就是"天津化"。
意思就是你还是一个大城市，大公司。但是你毫无影响力。
好比我们总是喜欢说"北上深"，但很少有人提"广"。
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无论是创业，风口，引导时代潮流，
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失去全国性聚焦。
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失去全国性中心能力。
三） 海河计划
这次天津的"海河计划"，其实就是卖特权。
北渝上津四个直辖市中，天津第一个撑不住了。
如图，以这个网上疯传的"中国高考难度排行榜"为例。
地狱模式，从来是江苏，湖北。
天堂模式，则是北京，上海，天津，西藏，青海......
但是这个直辖市的优待，绝不是让你拿来卖钱的
直辖市，是国家对你的期望，承担更高更重要的责任。
直辖市的优待，是一种光荣，是一种荣誉，是一种回报和奖励。
如果你要沦落到，拿"高考移民"来抢人，那给你优待的本意是什么。
就好比说，苏联国力强盛的时候，他是绝不会用废铁价，出售乌克兰基地的直升机的......
（想想还是不能批评，略）
目前我们的大环境，是"限购限贷"。更深一步，则是"租售并举"。
但是没有人和你说过，所有这一切政策的背后，都是"土地财政"的收入瓦解。
2016年，上海每月住房交易可达40000套。年交易金额1.4万亿元。
按照平均政府抽税5%计算，仅"契税+营业税"一项，交易型税收收入高达700亿。
2016年末，因为加深调控。上海住房交易量，暴跌到不足10000套。成交总价，也更偏老破小，普通住房。
2018年4月，甚至跌破8000套。
你想一想，仅"契税+营业税"一项，因为交易量的减少，库房就少收入500亿元以上。
而上海的地税收入，一共也就在5000亿元数量级。
同样受损的，还有"土地出让金"。
"限购限贷"是这样一个逻辑。
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你不让有钱人买房，只让屌丝买房。
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屌丝出不起价钱，房价卖不贵。
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房价卖不贵+KFS挤不出油水，地价就拍不高。
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限购限贷，最终损伤的是大地主的利益。
回想一下，上海2016年一片"地王"的火热景象。周浦保本价要卖到8W，凉城要卖到15W。
在"二限"的今天，土地是再也卖不到如此昂贵了。
以上，还没有算"租售并举"的政策。
如果大力推广"租赁用房"，则意味着政府"卖地"这块收入，彻底为零。交易税收入，也无限跌近为零。
光靠撸房租，目前房租只有1~2%的水平。小白领又特别容易"叫"。
撸房租能撸多少钱回来，能不能跑赢地方债利息，这是一个很大的问题。
综上所述，"地方"上的财政支柱，在一根根被敲断。腿打断。
而社保，路政，基建等各项支出，又是刚性的。腾挪空间极小。
你当管理者怎么办，我也很绝望啊。
在北渝上津四个直辖市中，北京永远是帝都，傲然领先。
重庆依然是亲儿子，小灶吃得不断。
上海老龄化严重，越来越凉。
天津最先撑不住。
在四个直辖市中，天津是最早放下"矜持"的。不要命不要脸象二线城市一样抢人。
这并不是说明天津强，而是因为天津弱。
参见《这些城市，正在拿命欢迎你》
四） 翻盘
那么，"抢人大战"的结果，能否带给天津浴血重生，重新起飞呢。
就好比俄罗斯卖石油，能否再卖出一个军事强国，世界一级呢。
对于这件事，我们看淡北极熊。
首先，"海河计划"整篇媒体报导，是极其不负责任的。
文科生小编，动辄就是"30W人网上申请"。
中国文字，博大精深。稍微有一点行政常识的人都知道，30W这个数字绝对不可能。
各地的"房地产交易中心"，各位总去过吧。
人声鼎沸，摩肩擦踵。你说这么大一个交易中心，一天交易多少笔。
以浦东德平路这种大区，大交易中心为例，也就150笔顶天了。
全上海20个区加一起，每天也不会超过2000笔。
（全月才8000笔）
但是你想，"户口入籍"这事，一点不比房产交易简单吧。要准备的资料，要辅助的人员，中介和你全家到场。里里外外也得五六个人，忙一整天。
仅仅以"市民中心"微薄的容量，排队500人就可以绕街二圈了。
绝对没可能300000人吞吐量。
事实的真相是，"30W人预约"仅仅是网上App的访问量。
事后还需要的审核，一步都不能少。整个流程和排队，加紧人手也办不了。
而且据说最近的政策又出台了，需要在天津市内有工作。
这样一个月搞下来，能多入户成交50000~60000人，就算流畅了。
目前的"天津房产热度"，很大程度，是一股热昏。
好比当年"雄安"新闻出台时，山海关的人开车十几个小时连夜赶过去。
您急啥，您赚到钱了么。
更何况，哪怕给你入户几千几万人。这些人要转化为"生产力"，还需要好几个逻辑转弯。
1）天津有没有足够的就业岗位，有没有足够的创新动力，容纳大学生。
2）这么多人都是奔着"高考"去的，会不会稀释高考含金量。甚至直接调低天津权重。
3）天津房价不低，和平学区房早就要60000/m以上。你拿什么和沈阳，重庆竞争。
五） 结语
"户籍制度"在中国，看来真的是要完蛋了。
各城抢人，门槛如此之底。以后看来除了"北京上海"，哪里的户籍都不值钱了。
天津是第一个放开口子的直辖市，也是第一个突破底线的城市。
这背后的逻辑，并不是天津的锐意进取，创新革新。
而是天津最弱，是下降轨中的反弹。
这一次"海河计划"的效力，被媒体夸大。而市场中的小白，又有新手陷入狂热。实际药效，并没有宣传那么30W人。
天津楼市，不如解读为"利多出尽"，趁这次市场狂热，应该是抛售窗口，而不是买进。
打折清仓促销，未来不属于天津。
（[email protected]，2018年5月20日晚）