第一个一千万 #2060
原创： yevon_ou 水库论坛 2016-06-10
第一个一千万 #2060
Q：怎么赚第一个1000W
A：买套1000W的房子，房子涨到2000，你就赚了1000W。
一）第一个1000万
人生中，有几道槛非常重要。
当我们非常幼小时，父辈们循循善诱的，是"第一个100万"。俗称"第一桶金"。
可惜当我们长大时，突然发现由于通货膨胀，"桶金"的门槛已经变成了"第一个 1000万"。
真是哭晕在厮所。 千万就千万吧。虽千万人吾往矣。
"第一个1000万"为什么这么重要，因为他是一个门槛，意味着你脱离了"低级趣味"。意味着你脱离了低等生物维持生命所需的基础能量。
当一个人拥有1000万以后，他就可以开始投资。除了留出生活必须的资源外，他还有足够的剩余。东看西看心痒，有一些力量可以用于纯投资。
恶俗地称为："有产阶级"。
众所周知，人揾钱难，钱揾钱易。 当你拥有"第一桶金"之后，你的人生就进入了快车道。你开始有了积累，不再是无产劳力。
利滚利钱滚钱，赤脚不再穿贫衣。
Q：你的第一个1000万是什么时候赚的。
A：我不记得了.........
二）炒楼业的第一个1000W
炒楼这一行，真的是一个神奇而又疯狂的行业。
如果你是普通的老派父母，他们每个月末收集整理自己的定期存折。计算着几角几分利息。定存在第一时间转存以获取更高利息。从月中就开始盼望下个月的发薪。
对于这种"储蓄流"的父母，他们是清晰地知道（预计）自己哪一年可以存够 10W，100W，1000W的。
浪漫点的，或许还要举行一个小型的庆祝会。
另一类，则是现在的小资白领。他们秉承西方世界的"理财顾问"建议。资产主要配置在股票，基金之中。用一个极复杂的excel表格自动计算。
每一天，他们盯着K线图表格。随着价格的涨跌忽起忽落，心脏病骤发。
可是"炒楼"这一行，和这二组绵羊都不同。 炒楼怎么赚"第一个1000万"？
答："你买一套1000W的房子，首付300，贷款700W。过了三年，房子涨到了 2000W，你就净赚1000"。
哈哈~哈哈
而这样的事，会不会发生呢。讽刺的是，还真是不停不断在发生。 前二天，有人在分答问了我一个问题：
我的回答是："你尽力先建立2000W的头寸。鉴于CEO盘风险和流动性都不好， 建议你分割为800+400+400+400的方式"
当你头寸建立之后，只要楼市上涨，房价翻一倍。2000W变成4000W，你就净赚 2000。
而楼市会不会"翻倍"呢，这倒是大概率的事。 在过去的十六年中，上海楼市累计翻了16倍。平均每"四年"翻一翻。
而今后的路径，虽然没有人可以完全预测未来。但是从拍地，库存，市场情绪而言，目前8/5/4的格局大概率再翻一倍到16/10/7问题是不大的。
时间方面，值得注意的是，楼市速度一直在放缓。
16年翻了16倍，可是前快后慢。 最初的三四年涨得最快。2002-2005大概就涨了三倍。
当时，2002朱相秀相交棒。看清一个人只需要六个月。随着秀相在SARS中的恶性作秀和铁本冤案，有识之士立刻就知道_____来了。
所以聪明人在2002年拼命地将所有资产转换成房子。这段时间是楼市涨得最快的。这股动力，在2002-2005逐渐烧竭。
用我之前的模型来说，就是一个"50w储蓄+5000元月薪"的模型。当你发现秀相其实是个水货的时候，你就拼命地将手中50w储蓄打光换货。铸成2002~2005阶段。
而此后你每个月还有"收入"，你再逐渐把这五千大洋也转成物资。这是2006~2016 之后的行情。
所以我们看"16年16倍"。最早的五年，涨了大概就有四倍。20000/12000/8000的格局。此后11年，一共再涨了四倍。
言归正传，如果你在2016年买入房产，他大概率仍然可以再翻一倍。时间最少四年，可能五年，最多六年。
如果你买了1000W的物业。回去睡觉，等你醒来时你就赚了1000W。
第一个1000万就这样来了，就这么简单，睡梦中的某一刻。你不会记得具体时点，也没有任何浪漫的庆祝。
三）明悟
在楼市的修行中，最重要的是第一套，第六套，第十六套。
而最最最重要的，又是"第一套"。 第一套房为什么这么重要，因为它是"多和空"的分水岭。
买了第一套房，你的屁股就坐到"多军"一边来了。你就成了"有产者"。房价上涨，对你来说更多是一种好事。
你就会顺着多军的路走下去。
方向永远比速度更重要。信仰决定结局。
你依然不懂得真正的道理。99.9%的人终其一身，都不会通晓真正的道理，也不会知道楼市何时到拐点。
但是至少你买了第一套，你就坐到了"幸运"的一方。
你会开始摒弃易宪容，谢国 忠，牛刀，国世平的歪论。觉得这些人胡说八道。 你会觉得任志强越看越可爱，大炮越发有道理。虽然你脑袋依然是空的，可是你的屁股是幸运的。
有幸运就够了，过去十六年，幸运一直站在看多一边。
如果我们把上船的人，按照他们起步时的实力，分为"贫，中，富"三类。则：
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贫者，最破最破大杨浦，80平米多层二房，到今天净资产500w
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中者，内环120平米*80000，千万身价
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富者，六套
这个六套，非常有可能是一种"自然延伸"的模型。即1好+2中+3破。
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一套内环三房130*90000，小夫妻买的婚房
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二套父母住的老大楼或者公寓，100*60000
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三套投资或遗留下的老破小，50*45000
在这里面，"路径依赖"和延续是非常严重的。譬如说，你设想一下，假设双方父母都是小有"官职"的人物。
在最初80年代时，大家都是住在老公房"xx新村"里的。
随着90年代福利分房，有官职或者混得比较好的人，就可以不把他们"原有"的住房上交。又或者是把旧房子买断下来。
这样，父母就拥有：老大楼+老公房。
假设双方门当户对。在结婚时，各拿一点钱出来，给小夫妻买一套体面的三房。 月供压力也不大。这样，小夫妻在结婚五六年后，很有可能再买一套小房子"投资"用。
这样算下来，"富裕"家庭就会拥有6套房子。1好，2平，3破。 总价值2500w左右。
四）自然延伸
人生中的第二个重要门槛，是5000W（2016年物价）。
如果说1000W是"第一桶金"，是有产投资和无产阶级的分界岭。"第一桶金"意味着"安全"。则5000W，意味着"财务自由"。
财务自由意味着"幸福"。
财务自由意味着你不用受老板的气，可以不用阿谀奉承往上爬。公司里一切恶气， 你都可以不用受。
上班对于你，不再是一个饭碗。而仅仅是不想和社会脱节的遗骸。
财务自由后，你可以去做喜欢的事。会有人专门来讨你喜欢。而且你的所有滋润， 还能传给你的孩子。
财务自由的金额，是5000W。换算成内环，大约是6套标准二房。
当然，房子的本身有好坏。到了后期，我们主要的通用计量单位是"平米"。
内环平米：外环外的当对折。
5000W大约是650m（内环线）。
* 浦东退一环。四号线以内算内环，罗山路算中环。
凡是说"北美"的肯定是加拿大人。凡是说985的肯定不是北清复交。
凡是说"家住内环"的肯定是浦东内环。
如果我们继续看回前文"富裕"家庭的例子，他拥有1好，2中，3破的物业，合计资产在2500w左右。这个数字还能不能增加？
答案是可以的。假设这个家庭在"2000年"起步时更富裕一点，他可能有二套"内环三房"。可能不仅有3套老破小。可能有5套，6套......
但是，你仔细观察。他们都是"连"在一起的，是限死在一定框架里的。具体来说是：
1）无意识的杂散买入。东一榔头西一榔头
2）以自住为主。资产中超过70%的金额是自住的。
3）基本都在11年限购之前买的。
他几乎所有的房子，都是当年自己住过的。"自住兼投资"。
纯粹投资买来空关甚至赌博性买入，买房买上瘾，这些是想也不用想的。破限购破限贷离婚，这些脏活也是从来都没有干过的。
这就决定了他规模不会太大。
这样的富裕家庭，他们"幸运"地拥有了大大小小六套房2500W。但是距离5000W还有很长一段距离。
他们可能比2500w更多，上限可能到8～9套。但也就这样了。
要翻倍，要"超过5000"几乎是不可能的。
我们说"第一套"是个槛。这个槛直接通到1-5套。
意思就是只要你跨越了"多空"的牛熊线，你就会买房子。从"第一套"到"第五套" 之间，是没有技术难关的。
只要你买了第一套，你就会不由自主地买第二，第三，第四套.........一直到你手中的子弹和房票全部打光。
这个上限在哪呢，在5000w净资产和650平米内环线。
力已尽，气已竭。
如果你纯粹是"玩票"性质，没有系统的规划和筹划，那么你基本就处于"初级阶段"：1-6套。
这个阶段没有什么专业知识，没什么技术难度。没有什么腾挪，当然也没有无穷无尽的痛苦和折磨。
这个阶段所需要的，仅仅是一点点运气和勇气。咬咬牙，跨出第一步。
哇噻，这样就赚了1000W。
那就买买买买吧，你攒了几平米内环线？
（[email protected]，2016年6月9日，显示器烧掉了，更新慢一点）。