漳州炒房团，请不要再造谣了 #1320
原创： yevon_ou [水库论坛] 2017-04-06
} 漳州炒房团，请不要再造谣了 #1320
"哥，发财了"
"咋了"
"今天早上我在村口拿了一筐地瓜3元/斤，去县里面赶集。"
"你猜咋的"
"在县城里，这地瓜卖5元/斤"
每斤净赚2元啊。哈哈哈哈哈。
卖10斤地瓜净赚20元。
卖10吨地瓜净赚20000元。
卖10万吨地瓜净赚200,000,000元。
2亿元啊，发大财了。哈哈哈。
俺冷冷地瞅着他，"你准备让全县城人民天天吃地瓜？"
一）漳州炒房团
今天早上，被一篇文章刷屏了《我是怎么在9个月把房价炒高两三倍的》[[1]]
文中，说一个甫出道只有一年的菜鸟，带了1亿现金去到一个四线城市漳州，然后就可以把房价炒高三倍。并获利200%带现金走的故事。
这篇文章最大的特点，它是彻头彻尾捏造的！
整篇文章完全都是虚构瞎编出来，不要脸的小编狂造谣言源。
当我们回首"微博辟谣"事件时，众多博主都感到苦涩。因为"造谣"和"辟谣"花费的精力完全是不对等的。
造谣嘴皮子一翻。
辟谣累死全家。
造谣只要标题取得好，耸人听闻。动辄会几千个网站转发，印象深刻。
而"辟谣"拨丝抽茧，层层推理。要有一定智商基础人群才能看懂。素质筛选严格。
二）数学模型
我们一步步来看。首先是数学模型。
"文中"讲有一位魏广华，买了500套房子。差不多基本面都是一样的。
楼盘： 冠城国际
面积： 60~80㎡ 买入单价： 10000元/㎡ 动用现金： 24W/套 买入时间： 2016.06月
总赢利： 2亿
每套赢利： 40W 每平米赢利： 6000元/㎡ 卖出单价： 16000元/㎡ 卖出时间： 2017.03月
你仔细看这一套"模型"，我的结论是问题不大。
其中，楼市九个月涨了+60%，在巅峰牛市，应该是可能的。
单套房子70W，动用现金24W。相当于35%。
考虑到契税，中介费，杂费，这样的杠杆比例也是合理的。
拿24W投下去，九个月赚40W，完全是可行的！
三）五百倍
那么，问题出在哪里呢。出在文科生小编不懂数数。
在《发财的数量级》~#2010~一文中曾经说到，把一只蚂蚁放大1000倍。蚂蚁会变成大象么？
绝对不会。
蚂蚁纤细的四肢，会立即被它自己的体重压扁。昆虫没有肺,呼吸基于皮肤渗透。会立即窒息死。
象《金刚》这样的大猩猩，真实世界是不可能存在的。不可简单放大。
有些事，做一套是可以的。做500套是不行的。
蠢货小编的标准套路，是道听途说一二段发财故事。然后闭着眼睛乘以500倍。
没有管理成本。
没有运营成本。
没有库存。
没有不可测药单
银行贷款无限放大
身份证无限放大
《回报率的真相》#90，回报并不是简单的资金翻倍，而是你所有的资源都要加倍。
回到这个简单的Ｘ500例子中。
1）楼市每扫掉5%的货源，价格都会上升。
业主远远比你更聪明。街坊邻居之间，随时都在传递着最新的"房价"情报。
谁家上午卖掉房子，下午整幢楼都会知道"最新房价"。
尤其若业界疯传，"来了一个大户，在中介店堆了20封现金扫货源"。
在漳州人际关系紧密的小城市，恐怕会传疯了吧。
当你买500套时，你是不可能从容建仓的。成本至少会涨+20%
好了。这件事我先不和你计较。放你一马。
2）贷款之不可能
买一套房子70W，首付21W，贷款49W。可能么。可以。
买了500套房子，首付1.2亿，贷款2.5亿，可能么。不可能。
贷款2.5亿，意味着月供130万人民币。
没有任何人开得出这样的收入证明。
有人说，换500个身份证。
理论上是可以。但是，500个身份证也并不是一件简单容易的事情。
按照银监会要求，任何"房贷"必须有"信贷员+贷款申请人"的双人合照。
或许你可以找500个民工。
但估计你没什么兴趣。负担500人往返漳州，并且住一晚的交通和食宿。
再其次，哪怕银行对"收入证明"审核不是那么严格，对借记卡的流水，也有违规疏忽之处。
但是"信贷员"会害怕的呀。
天知地知，你知我知。别人不知道，可是信贷员知道的呀。
信贷员知道发放了2.5亿的贷款给你。知道500张身份证的幕后操纵人物，都是你一个人。
信贷员害怕的呀。
他和你非亲非故。哪怕贷2500W给你虚构收入，都会吓得夜不能寐。信贷"终身追索制"听说过没有。
好了，你说银行是你家开的。信贷员是你亲爸。
当我没说，这节我也不和你计较。
3）价格之不可能
真正的不可能，发生在价格之不可能。
这也是文科生小编永远都不能理解。只有行规/业内人士才知道的一个梗。
十五年前，大宁的房价是4000，现在最新开的"大宁金茂府"是100000/m。
请问，大宁的房价涨幅是多少倍。
很多人眼皮都不眨，毫不犹豫回答了：25倍。
错了，大错特错。
因为十年前卖的"产品A"，和今天卖的"产品B"，并不是同样的产品。
1999年建造的十几年楼龄老大楼，并卖不到100000元/㎡
+----------------+----------+--------+--------+ | （元/㎡） | 2000年 | 2012年 | 2017年 | +================+==========+========+========+ | 普通人以为的： | 4000 | 50000 | 100000 | +----------------+----------+--------+--------+ | 实际情况：A | 4000 | 35000 | 70000 | | | | | | | B | (不存在) | 50000 | 100000 | +----------------+----------+--------+--------+
如图，在实际情况中；
A=老大楼
B=金茂府
实际情况中，楼市的涨幅只有17.5倍左右。远远没有达到"25倍"理论值。
这就是为什么楼市"选筹"总有问题。几乎没有任何一个人，能达到"吹嘘中的"10~20倍涨幅。
然后我们来看"漳州"这个例子。
文科生小编显然把"一手新盘"的价格，当成了"二手出货"的价格。
在文中，大量地引用"市区房价从六七千元起步，向1.5万元、2万元、2.5万元、2.8万元进发"。
真正的楼市专家，如果你经历过实战滚刀肉。
那你就会知道，这个所谓的"一手房2.8W"，对你是一点帮助也没有的。
一手房是一手房，二手房是二手房。
"新房癌"现象是普遍存在的。尤其是漳州这种地方，我怀疑根本没有人从二手房东手里接盘。
一二手房交易比例，或许是5：1
对于漳州市场而言，想要出货是极其艰难的。
哪怕你看KFS风生水起，一个月涨四五次价钱。可是二手房调价缓慢。
买二手房的主，大多数是对价格[斤斤计较]的主。
而不是贵妇。
如原文中，九个月时间，漳州"一手房市场"从6000~7000，一口气涨到了28000.
短短九个月，涨幅400%
朋友们，这可是"千年难遇"的超级大牛市啊。
在这种情况下，原文举例中的"学区房"，从10000元/㎡，涨到了16000元/㎡最终出手价。
马马虎虎，勉勉强强还符合逻辑。
这段话告诉我们的是，如果你不遇上一段"千年难遇"的超级大行情。
象魏广华这样玩法，就是找死。
你换一个其他的省会城市，哪怕"一手房"涨一倍，算牛市了。"二手房"买卖算上税费，也就勉强保本。
如果赶上滞涨，"四五年"毫无涨幅。那您就等着哭去吧。蚀到尽。
4）媒体能量
好了，现在说"魏广华"很NB。除了从银行套出500套贷款，无损交易之外。
人家还可以"操纵媒体"，还可以编造出一幅全城热卖的假象。
哈哈哈哈哈，你以为媒体不要钱的么。
让我用北京的互联网思维告诉你，21CN最贵的是什么：不是人才，是流量。
流量实在太太太贵了，贵到了彻底买不起。
绝大多数创业App公司，都是"我有一个好点子，只要全世界都来用我，我就可以发财"。
问题是，别人干嘛要来关注你。你知道现在争夺眼球有多难。
做自媒体的人都知道，出一篇100000+的文章，往往是各大公司文宣部门的梦魇。
出于公司对外宣传的要求，老板要求搞一个公众号。公众号考核的标准，到了年底得有10000个粉丝。
光这10000粉丝。就成了不可完成的任务。北京人哭晕。
同样道理，给你一个城市，哪怕象漳州这样一个700,000人口的四线城市。
要煽动一个热点，你知道有多难。
要全市人民知道你，您居然一分钱都没有广告预算！
要让全市人民都知道您，您居然没有一份钱广告预算。
有这通天彻地之能，我劝您也别干"炒楼"这么低收益的事了。
你去给大商场，大饭店"导流"。
凡是有商场，饭店开业。您去吆喝一声。
要求不高，带来1000个用户。我还送你九折券。只求你"开门红"把桌台塞得满满的。
你猜，身为大商场。我愿意给您多少钱？
5）库存
楼下有一个小妹，已经迫不及待举手要发言了。
据说武汉有几个"有为青年"。凑了3000W，问KFS包销下一整幢楼。趁着2016年武汉楼市大牛大涨。也赚了二三千万。
这个模式，称之为"包销"。
也是地产的一行。属于以小博大，遇见杠杆牛市，自然可以赚到不少。
可是，"包销"也有缺点。真正的阴暗面，你也没见到。
"包销"真正赚的是什么，是库存！
因为一个楼盘，总有鸡头鸡脚。房地产卖楼，业内常常有50%，70%，90%，95%的说法。
-
50%是死亡线。卖不出50%就死亡
-
70%是成本线。卖出70%基本就保本。
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90%是清场线。卖出90%整个项目组结束。
-
95%是清盘线。永远会有5%的尾盘卖不掉。
至于5%鸡头鸡脚卖不掉的原因，那就千奇百怪，不一而足了。
而"包销"这一行，看似3000W赚到了3000W。
但其实赚的都是库存。
就好比很多开淘宝店的，看似账目上赚钱，但其实赚的都是库存。
你把90%的货物卖掉，和KFS结算一下。账面有赢利。
其实"现金结余量"为零的。只不过额外赚了十套房子。
而"魏广华"的操作呢。
他买进500个上家。
卖出500个下家。
1000个"交易对手"，居然没有任何药单，没有任何纠纷，没有任何尾盘，没有任何库存。
这是什么，这是神迹啊！
你这辈子见过什么生意，九个月卖得干干净净。能把"压舱烂货"都卖掉，一分钱库存不剩的。
我不知道漳州的"人口死亡率"是多少。九个月够死多少人。
1000个"交易对手"之中，有没有一二个突然挂墙的。
但我们实战过的人都知道，在实战中，"药单"是层出不穷的。
正常交易，至少会有10%的单子，出意外岔子。
专门的药单流就更不提了。
如果你真的去漳州。真的去买进500套，卖出500套房子。那我几乎一定肯定地可以和你说；
1）至少20套房子，会发生药单
2）至少30套房子，因为种种原因无法过户。
3）至少40套房子，哪怕大涨之后，也无法沽清。
真正等你把这"500套"全部卖完，会是一个漫长无比的过程。
你得专门留一个人在那里，专门处理遗留库存。还得好几年。
譬如说，你淘宝店不想开了。想关门走人。
你剩下的"库存"要全部卖完，还得多少时间。
哪怕你搞几轮"清仓大甩卖"，你试试看有多少效果。
这辈子我还从没见过没库存的实业。
四）结语
这种种事我们总结起来，答案就只有一句；
编，你使劲编
魏广华的故事，你买一套二套可以，买三套五套，也能碰碰运气。
十套以上，这样的"玩法套路"肯定是玩不转的。肯定遭遇无数无数瓶颈，成本呈指数上升。
无耻的文科生小编，无非是知道了一二例案例。然后把事实无限扩大，自动Ｘ500上去。
而"造谣"的结果，对我们整个社会的危害是非常大的；
1）在民众中，传播了恐慌情绪
2）在民众中，传播了仇恨情绪
3）在民众中，传播了弱智故事
4）在民众中，传播了浮躁心态
作为政府持牌机构，拥有官方营业执照的媒体。如此信口雌黄，谎编捏造，未免道德扫地。
哦，经提醒，信息的源头是《中国证券报》，由证券报首发。
那也不足为奇了。
在2006，2008，2012年《中国证券报》都做过同样的事情。
（[email protected]，2017年4月5日晚）[[2]]
[[1]]《炒房者自述：我是怎么在9个月把房价炒高两三倍的》http://finance.qq.com/a/20170405/003835.htm
[[2]] 提示，猜一猜封面照片是在哪