上海楼市的真实走势（三）------幻相 #1020
原创： yevon_ou 水库论坛 2016-04-23
上海楼市的真实走势（三）------幻相 #1020
上海楼市的真实走势，就是每个月以1%~1.5%的速率上涨，只涨不跌，连续涨了180个月。
一）篇幅
首先讲一下篇幅的事情。
按照计划，我们接下来会说2000~2016年在这个城市，这个市场究竟发生了些什么。
但是我们仔细算了一下，发现篇幅太大。
如果按照每2年一篇的话，16年一共需要写八篇。
但是我们急着要完成"宏观调控卷"。本卷已经太长，颇感厌倦。尽快收尾。
因此我们精简篇幅。仅限于讨论"宏观调控"对楼市造成的影响。
而将所有《历史与轶事》抽出来，独立另成一卷。
二）涨幅
第一篇《上海楼市的真实走势》发出后，我们在水库BBS收到如下回复：
这个例子充分说明了要启蒙一个人是多么困难的。
人最难改变的，是思考方式和思维定势。信息可以获取，但是思维方式是很难骤然修正的。
在我们的文献中，我们清楚无疑地说了以下几个现实。
1）16年一共涨了16倍
2）经济是"连续"的。如山岳般凝巍不动。绝不会大起大落的。
可是这样的情况下，仍有人坚持说"07~08下跌了20%"
你有没有想过，假如08年下跌20%的话，这些涨幅要补到哪里去？
总涨幅是固定的。
你如果有一个-20%的跌幅，则下一年就得有+50%的涨幅。
从-20%到+50%，这是接近百分之七十的一个"急转弯"。这样的大加减速在宏观经济上也是不可能发生的。
中国人有一句老话，叫做"冰冻三尺，非一日之寒"。
水库论坛很喜欢说另一句话，"当你发现差距时，差距已无可逆转"。
这句话的意思，就是某些人眼睛有病。
冰冻三尺，这是一层层叠垒上去的。山丘的巍峨绝不是一夜之间建成。三维价格的重心上移，是一件漫长而又缓慢的事。而你居然看不见。
宏观经济的特点，宏观的东西绝不是忽起忽落的。而是有巨大惯性的。房地产是没有波段的，或者说一个波段几十年的。次波而不是微波。
明朝绝不是亡于崇祯手里的，而是万历的时候就已经种下了种子（财源崩溃）。甚至朱元璋时代政体就有问题。
菜场的白菜绝不是昨夜菜贩黑心突然涨起来的。而是四万亿11万亿，前几年放水就种下因果。等几年时间传递到零售环节。
"放水"这种事，也是有传统的。绝不可能一夜之间就不放水。具体可以见我们写的《为什么我们不能换档》[[1]]。
对于宏观经济，全上海800W个房东，集体把内环线由400W提价到600W。
这么庞大的一件事，绝对不是一夜之间发生的。
事实的真相是什么呢。事情的真相是，房价已经在涨了。可是你看不见。
想当年，我在篱笆网上的签名是："傻空的心理价位已低于市场价-20%，2011年房价再涨20%，从80到120，又是一个+50%大涨年"。
为了这个签名，受到了无数围攻和嘲笑，我又懒得回贴。一群傻空不敢相信，"宏观调控"这么厉害，怎么还能有50%涨幅。
而事实的情况呢，事实是我还估计得保守了。结果不是+50%涨幅，而是二个+50%涨幅！
请你抄下并记录这段话："你以为房价跌了-20%，可事实是涨了20%，等你抬头一看，就是五成涨幅"。
三）幻想
为什么在PC中，在舆论中，在传统中，会有这么多人相信"06年，08年下跌-20%"。
甚至有人不惜信誓旦旦，发誓说"以我本人亲身经历，的确是跌了二十"。
我们想了想，主要有以下几个原因：
1）文科生小编的恶意误导
你如果翻开历史文档，翻开当年的房地产报纸，新浪媒体头条。你会发现"调控导致下跌"是一件PC的事（Political Correct）.
舆论也是"组合拳"的一部分。
秀相要推行他的"宏观调控"政策，新闻宣传部也是很重要的一个环节。日人民报又不是第一天说假话。
当时文科生小编的一个主要手法，是偷换概念。
譬如你现在去百度，去必应，搜"上海房价大跌""北京房价大跌"。你能够搜出数以海量的文献。
而这些"上海房价大跌三成""北京房价大跌五成"之类的文献，你点进去看会如何呢。
千篇一律，这些文件100%，而不是99.99%，说的都是"交易量下跌"。
甚至没有例外，每一篇都这样。
譬如2005.06第一次加营业税之后，当时的媒体头条"上海大跌腰斩七成"。
但是你点进去看的话，说以前每月交易20000套，现在连6000套都不到。
问题是，我们要的是"房子，房子，廉价房子"。
你和我说交易量有鬼用。
因为价格没跌呀。编故事也没法指鹿为马不是。
但是这些"大跌"的文献，作为标题党，是吓住了不少人的。
不仅仅使得多军从容廉价建仓，而且驱退了智商税的竞争对手。
有很多"以讹传讹"的人，他们说的"当年下跌"未必是经历实战。而是复述这种假新闻吧。
2）拉高打折
2005.11月，发生著名了的"大华蔚蓝水岸"事件。
这件事搞得如此之大，以至于它被媒体反复引用引用。任何一篇说到"2005年调控 下跌"的文章。都一定会引用蔚蓝水岸事件。
这件事的具体内容是，宝山大华蔚蓝水岸"房价下跌"。然后导致上百名业主要求退房。51名业主集体"拒还房贷"打官司云云。
无良媒体引用时，"喏喏，这是铁证。房价下跌售楼处拉横幅"。
这件事情的真相呢。真相是"大华KFS是有保底合同的"。
2005年年初春季时，大华地区的板块均价，大约仅仅有6000~7000元/平米。
而大华蔚蓝水岸的售价呢，售价是14000元/平米。
之所以愿意出这么高的溢价，业主们也不是傻子。是因为大华KFS提出了额外一份"保底承诺"：[一年之内可以无条件退房]。
大华的KFS为什么会搞这么一出事无从所知。或许是为了融资，也或者是为了企业财务报表。
但业主们也不是傻子。反正是保底的，稳赚不亏。万一这段时间内房价涨了不止200%呢。
事实的结果，当然是悲剧。菜鸟们怎么可能买到好筹码呢，什么房子可能一年涨200%呢。
于是2005.11，业主们眼看风声不对。纷纷要求执行合同:"退房"
这本来是很简单的一桩民事纠纷。一场含对赌地架构协议。
但是到了"文科生小编"嘴里，掐头去尾，就变成了"房价下跌砸售楼处"。
他们永远不会告诉你，2005年那份协议，是"14000天价但是包回购"。
历史的真相淹没在尘埃中。
如果你不站出来叙实，若干年后谎言就会写入历史，并被证明邪恶的正确性。
2006年真是个挺不错的年份。量跌了，可价格真实在涨的。
媒体大分贝宣传的"下跌事例"，其实却是捏造的新闻。
同样道理，2010年也发生了嘉定"砸售楼处"。嘉定新城20000降价到15000.
但是媒体也不会告诉你，嘉定新城一年前只卖10000元/平米。
媒体也不会告诉你，KFS没有报警，反而是面含笑容地讲"降价被砸"，拍了视频，满世界地宣传。
然后KFS宣布三期卖15000元/平米。妥妥的高性价比，高宣传啊。
你用大腿想一下吧，在上海这样的民风，哪些人会去砸售楼处。
就算人群法不责众，以TG的性格，不怕你恶就怕你有组织，领头的不抓么。
不说了，外环外的楼盘，只能说"不清楚"。
反正市中心各大楼盘，没一个见过这种玩法的。
3）真下跌
在所有的"下跌"报导中，以"量下跌"冒充"价格下跌"的，大概占90%
剩余的5%是"拉高打折"，主要是一些郊区KFS，价格未建立的地方。
还有5%是真下跌。
"真下跌"是什么意思呢。
我们看回"双线"。
在这张图片中，蓝线是"多军"房东心理价位。
红线是傻空"买进"心理价位。
房价和鸡毛菜的区别，就在于房产有很高的"交易成本"。以至于二条线可以离得非常远。
"买一""卖一"差得远，也代表成交量的稀少。
但是，还是有一种情况。
-
买家"无论如何也得要买房子"，他就必须接受蓝线的价格。譬如北京学区房。
-
卖家"无论如何也得要抛房子"，他就必须接受红线的价格。譬如温州人。
那么，什么样的情况下，"明明1000W的房子，买家说他只肯出600W，忍着鼻子咬牙也抛了"。
这样的事情只有一种情况：工厂破产。
市场的确是存在笋盘的。以过去十年的实战而言，的确是存在"刚抛"现象。最近的2014~2016，在一千五百万以上的房产段，该现象尤为明显。
最近的二年，非常明显的一个现象。"白领码农"日子还算可以比较滋润。
而菜场经济学家说的"塑料桶小老板"，是最惨最惨最惨的人。
《劳动合同法》之后，实业崩溃，小老板纷纷破产。
市场的"笋盘"提供者，主要以民营企业100~300人的小型企业主为主。
或者说温州人，浙江人，山西土老板之类"上家"。他们更有可能抛出笋盘。
我们沾手过几个例子。真的是惨。把上海房子贱卖了，大约是市场价的五折六折，"红线"位。
不惜一切代价，只求现金。把房子卖了，拿钱回去救工厂。
我们叹了口气。真想劝他们，[还不如把工厂关了，拿钱来上海买房子。]
市场永远是有笋盘的。永远是有"刚抛"。可能是企业破产的小老板，可能是反腐跑路的贪官，要钱不要货。人在海外又不领行情。
或者说，没有笋盘，怎么会有职业炒家呢。呵呵
当你"刚抛"的时候，你接受的就是极为苛刻的"傻空买入价"
这是真下跌，的确是比去年便宜-20%的价格在抛。
问题是，笋盘就一套，二套，三套。
等塑料桶老板卖完了，三套60%价格的笋盘沽清后，剩下的97套全都是120%高价。
于是房价继续按16年16倍的速度狂奔。
（未完待续）
（[email protected]，2016年4月23日午）
[[1]]《为什么我们不能换档》http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=26424