抵押贷款一二三 #2320

原创： yevon_ou 水库论坛 2016-08-06

抵押贷款一二三 #2320

抵押的一些基础知识

一）全款流

"全款---抵押"是一条非常好的路。

买房子追求二个KPI：

1）价格尽可能低

2）杠杆尽可能大

所谓"全款---抵押"，是指你先拿着600~1200W不等的现金。在市场上寻觅笋盘。然后反向抵押。

重点定位于：

• 中小企业破产

• 离婚分家产

• 转移财务

• 贪官出国

• 法拍

• 笋盘急抢破头

对于那些"现金到位"要求十分紧迫的案例，你全款扑下。自然比慢吞吞地申贷款大为赚优。

而你再要求房东降价，看在[立即拿钱]的份上[[1]]，要求房东给予额外的5~7%降幅。

一般而言，最容易出笋盘"暴击"的，主要是二个地方；

1）地方钢材城周边

2）贪官跑路

好比去年螺纹钢大跌。钢材城附近的老板破产无数。这时候你去周边晃悠，收购他们手中的豪宅。就大赚便宜。

股市崩盘的时候，也有人关注陆家嘴周边豪宅。结论是效应不明显。

另一个方向，则是"贪官跑路"。

当某一个系统开始反腐，就会触发新一轮移民潮。不一定是抓进去的，95%是没抓进去的亲信手下，也会加紧拼命处理手中物业。

这事一开始我也是当小说看的，等到哥哥亲手接触了二单，才发现这个世界真是嬉皮得可笑。

二）抵押贷款

抵押贷款有许许多多方方面面要讲。

我们尽量讲得简单一点。

1）抵押贷款从字面上讲，政策可以贷款"七成"。而在实际操作中，评估公司普遍估不足价钱。一般给予"估值"是市价七成，也就是实际贷款70%*70%=50%，抵押就贷五成。

高评后55%

2）抵押贷款通常是十年。部分银行（平安）可以做20年，大概只有中信某些年份可以做30年。

3）超小户型比较吃亏，很多银行不做小户型抵押。

4）中国银监会规定，银行不得接受有抵押的物业。

其主要目的，是你房子先押给了A银行，若再"二按"给B银行。二家银行都是肚子朝天，供奉当惯的。

万一出了坏账，A和B要协调处理债权问题。互相之间公文传来传去，官僚主义扯皮，那可是没底的了。

所以中国的银行业一律不得接受"二按"。社会上如果出现了二按，无非以下几种情况。

a. 担保公司介入。银行其实和担保公司发生业务。费率很高，月息2~3%

b. 个人抵押

c. 先还清旧的，再加笔新的。

5）银监会要求，"抵押贷款"不得放款给个人。

这真实几乎把"抵押贷款"的路给堵死了。按照银监会"二个要求，一个指引"的文件精神，全中国任何贷款必须有"指向用途"。

贷款必须是促进实体经济的。银监会无所不管。

所以你如果去银行申请抵押贷，说我想拿回家数钢蹦玩，这是绝对不可以的。

打新股，不允许。

拿去买房做首付，也是不允许的。

银监会能接受的，只有"高档高尚正义"的用途。实战操作中，银行也比较懒，因此最终退化成了三种用途。

a. 装修

b. 买汽车

c. 买家具和艺术品

以装修为例。银行在审核完你的房产证，收入证明，还款能力和流水之后；

银行会让你提供"装修合同"，以及对方公司账号。

对方的公司，名称或者主营业务中，必须包含"装修""装潢"二字。

例如，以水库某网友注册的私人公司为例：

公司经营范围：汽车租赁，会展服务，物业管理，室内装潢，室内清洁服务，商务咨询，礼仪服务，从事计算机软硬件技术领域内的技术开发、技术咨询、技术服务、技术转让及计算机辅助设备的销售，电子产品、化妆品、五金交电、家电、家具、仪器、灯饰、服装、环保设备的销售，从事货物与技术的进出口业务【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】。

很多人看到这样的"经营范围"，往往会感到目瞪口呆。感觉就象侯耀文的"代写作业公司"。业务从宇宙飞船回收，到幼儿园接娃无所不包。

而事实是，高手出手，必有内因。具体的原因我已经用红字标红了。

当你找到适当的"装修公司"之后，在走完了"批贷款---交易中心---放款"流程，银行会把贷款金额，汇入到对方装修公司内。

此后，对方的会计入账，对公对私走钱，等等也是学问。

这些就恕不展开了。

如果你用途用"装修"的话，还有一个麻烦。许多管理完善的地区，例如上海市，顶真的银行还会计算你"装修限额"。

举例来说，你一套100平米的房子，装修费50W元，已经是极限。你什么金镶玉要花5000元/平米？

这样的情况下，如果你手里有几套300平米大面积带地下室的房子，就大大赚优。

可是300*5000元/平米=150万，如果你想申请300W元"抵押贷款"如何处理？

回答是，俺有二套，一起装修。

信贷员再问，我看你去年也申请过抵押贷款。为何今年又要申请。

答案是：装修风格不满意，敲了重做。

其次我们说"买汽车"。

在前几年房价物价还比较低的时候。"抵押用途"买汽车是一个不错的选择。

一般贷款者会申报为买了一辆奔驰。顶配车一百来万。

按照"二个要求，一个指引"，银行必须直接把钱打给车行。

一般业内的做法，都是打给外地车行。上海太规范。

车行有费用。剩下的不展开。

最后，也是近年来的主流，"买家具"。家具是红木的。

你把一套800W的房子抵押了，抵押出来400W，请问派什么用途。

答案是，买了一幅字画。

什么字画这么值钱，哎哟哟，艺术这事可就没底了............

"家具字画"的最大好处，是总金额没有上限。

具体请咨询专业信贷顾问。我们不展开。

6）抵押贷款有费用。在2008~2014年大概是1%的总成本。2016年开始突然猛涨，目前行规约1.8~2%

一般你不需要多问费用的细节，乖乖付佣金即可。

7）利率。利率完全不敏感

一般抵押贷款按P*1.2计算，利率6.0%。再加上"前置"2%手续费分三年摊销。

实际成本6.6%左右。

完全可以接受。评价抵押贷款的优劣，主要是"成数"而不是"利率"。

8）小微企业贷款

另一种抵押贷的变种，是"小微企业贷款"。

扶持中小企业，是应有之意。小微贷原则上对财务报表没有要求，以房产作为抵押，以法人（或股东）个人收入为还款来源。

也就是说，哪怕你是个白领。明天你去注册个公司"科技创业"。你就可以抵押自己的房产，来为公司融资。

"小微企业贷款"和普通抵押贷款的最主要区别，它往往是3+1或者5+1.

也就是说，银行每一次审核完毕，他批给你"五年的授信"。

在这五年之内，还息不还本。月供压力比"20年期按揭"还要轻一半。

我们知道，"10年期抵押贷款"前高后低，其实你借银行平均也就五年。

因而"五年借足，还息不还本"，是非常有竞争力的。

他最大的缺点，因为TG卡死民营。任何"企业类"贷款，每一年都需要结清一次。

好比你申请300W元的贷款，8月5日放款。则你每年8月4日都要把300W填进去。等到T+2约九号十号的时候再贷出来。

吞吐之间，五天之内你要聚集300W现金。五天之后再散去。

这样的抽风谁吃得消！

因此"小微企业贷款"在实战中不是很受欢迎。

部分银行，发明了一个"折衷"方案。

好比他们同样批你300W授信额度。但你千万不要一上手全部抽走。

你分六次，每次借50W。

它允许你当作"六笔贷款"。分开年结。

每次结账的时候，吞吐50W就够了。维系三天。

这样就挺受欢迎了。

9）抵押第三人房产

2014年时，又出了一个大杀器"抵押第三人房产"。有天津，光大，工商等几家银行在做（上海地区）。

他指的是，张三是我的同学。但是我可以把张三的房产抵押了。

只要张三同意签字。

银行就借我一笔钱，随我处置。

这是了不得的大事啊。尤其你再参考"限购，限贷"的大环境。

再设想一下其中的搭桥和技巧。

它是延续"小微企业贷款"这一条线的。后来的发展没有跟进，太冷门了。大家都是闷声在做。

10）    抵押贷的限制

北京曾出台抵押消费贷款不得超过100W元。

上海目前有风声抵押贷不能超过300W元。

其他另说。

（未完待续）

（[email protected],2016年8月5日晚）

[[1]]作为房东，你每天接中介电话。如果中介问你"客户付款方式比较好，有没有再谈的余地"。这个时候，你必须坚定不移地回答"一分钱也没有"。否则中介就会把你95%的价格，当作新的底价，再往下砍。