贷款的外围世界（上） #2350
原创： yevon_ou [水库论坛] 2016-08-15
贷款的外围世界（上） #2350
一些贷款的杂七杂八知识
一）叠加贷
最近遇到一个单子。一套房子，按政策是可以贷350W的。但结果最后只贷了250W。
悲剧发生的原因，是因为业务员手贱。
在网签的时候，贷款一栏写错了。350W写成了250W。
事前没仔细查。等到批贷款的时候却说金额错了。
而此后，因为限购锁定咳咳等一系列原因。他又不能改网签合同。
对于这样的哭泣悲剧，足足少了100W元"八折三十年"贷款。
心如刀绞，老鼠米缸。
但是，且慢，别急，它还有补救办法。就是所谓的"5+2"贷款。
5+2，或者"4+3"贷款。
指的是你"按揭"贷款没满七成，则"同一家"银行可以在限额内，给你再叠一笔"消费贷款"。
把你的总额度撑到70%。虽然消费贷款贵一点，条款苛刻一点。但总比不贷好。
而且，消费贷款特殊的"截断"用法，你懂的。
二）二套叠加贷
"叠加"贷款真正的威力，内部用法。其实在于"二套"。
"第二套房"贷款，众所周知，国家三令五申，对于二套管得是非常非常严格的。
而在实际操作中，如《[炒楼业黄金时代]》一文说的。剿的都是平民。
真正的业内人士，做的都是"二套叠加贷"。
好比某市二套首付六成，贷款四成。则银行给你"4+3"，贷40%按揭+30%消费。
某市最苛刻二套首付七成，贷款仅三成。则银行"3+4"，贷30%按揭+40%消费贷。
消费贷的条款和利率，都要比纯种的"按揭"贷款更昂贵一点。
但是，贷与不贷，这是天差地远的区别。
贷款的费用和利率更高一点，其实我们完全不敏感。
"第二套住房"贷款限制，对于职业炒家而言。根本没有任何杀伤力。
反而死的都是平民。
竞争对手少了。利润大大丰厚。如《炒楼业黄金时代》一文所说。
最后，回答一句。
有人问，你把"二套叠加贷"这么核心的手法都说出来，是不是不想做地产了。
答案是，"二套叠加贷"一文不值。
看似很凶猛，很NB，但其实我们一次都没用过。倒是贷款中介推得比较多。
因为"叠加贷"有一个致命的缺陷；
他的上限，就是"成交金额"的70%。你上一次买卖过户的价格的70%
而我们知道，"截断与再抵押"，截断/抵押/对敲之所以重要。是它们可以随着房价的上涨，而不停地[加按揭]。
象"叠加贷"这种产品，当年100W买的房子，贷款上限就是70W。
过了三年，上限还是70.
过了五年，上限还是70.
这种贷款有什么用。
纯粹是鸡肋一般的产品。
除非你网签手字写错，否则基本一般不会用到。
三）房生房
前二天，一篇香港地产负首付，《香港楼市惊现负20%首付卖房，比次贷危机还恐怖》刷爆了朋友圈。
屌丝们做事，最大的特点就是不认真严谨。哪怕打鸡血般的狂发朋友圈，但就是没人打开仔仔细细的阅读。
文章说的规则是："用客户自有一套房产做抵押"。
"自有房产押50%，KFS贷款70%，合计是120%"
这种事很难么，很稀奇么。不就是我们天天都看见满大街么。
早在2002年，民生银行就推出了"房生房"业务，而且还是中国银监会批准通过的。
"房生房"，指的是用客户原有的房产做抵押。抵押出首付，再购买下一套的做法。
民生这个银行，一向喜欢搞各种各样的"创新产品"。眼花缭花，数目堪称业内第一。
但民生的问题是，他任何一个产品。都不用心去做，都不好好做成拳头。
纯粹是一家"为创新而创新"的银行。
2002年的时候，哥哥跑到黄陂路民生银行总部。问他们打听报纸上做广告铺天盖地宣传的"房生房"。
业务员问，"你准备做多少"。
哥哥想了一会说，"先试试500W吧"。
业务员目瞪口呆，说"我们全上海分配的业务指标，一共才1500W"。
拜托，你们是一家全国性的股份制大银行好么。
你不要吓我。
从此再不和民生打交道。
"房生房"这种事，在业务上完全没有任何障碍。
只不过2006年被秀相叫停了。
秀相要求的是："任何信贷不能流入房地产"。
所以你得把你的首套房给抵押了，无论是装修，买车，买艺术品。
就是不能一条龙在银行里面，直接买第二套房。
四）气球贷
2007年大热的一个产品，是深发展的"气球贷"。
"气球贷"其实是美国的"双周贷"。
因为美国人发薪，都是每双周发一次的。美国有大量的劳动力是黑人，黑人的工资发完下午就买酒喝了。
你发月薪，黑人会饿死。
而在中国，中国的基本薪酬结构是"月薪"。
无论"等额本息"，"等额本金"，都是以月为周期的。
当时，深圳的银行想玩噱头。他们学美国人搞"双周贷"。对外包装了一个名字叫做"气球贷"。
按照气球贷的说法，他可以"节省利息"。
因为你每28天就还二期。比传统的30~31天要短。
当时深发展做了无数无数的宣传，"气球贷"省利息。
相应的，则是无数无数小白领，哭着跪着求着，要做这"最先进"的贷款方式。
当然还有理财小编瞎嚷嚷。
现在我们知道，"贷款归还越慢越好"。
等额本金不如等额本息。
气球贷其实是最差的月供方式。
五）固定利率贷款
2008年的时候秀相发神经病，搞"房地产调控"。
其中二条"二套"政策，一则二套首付70%，二则利率上浮+10%
请问，有没有办法"二套"贷满七成，而且利率不上浮。
答案是有的。
"贷满"七成的主要方法，是叠加贷，4+3。
而"利率不上浮"的主要方法，是"固定利率贷款"。
2008年秀相搞"第二套房上浮"。
当时银行就不满意了。
金融业最讲究的是"风险收益匹配"原则。高风险高收益，低风险低收益。
你有二套房子的人，第一套升值升值翻翻的人。只会更安全。
你明明是最优质的客户，各大银行抢着打破头。为什么要歧视性利率呢。
所以银行推出了"固定利率"式贷款。
我没有违背银监会的文件精神。我推出的不是P*110%的贷款，我推出的是T贷款。
和你约定三年五年，未来三年，无论利率怎样波动。
我给你的房贷永远是4.12%
（括号：如果利率涨了，你可以来找我改降合同）
众所周知，2009年是时间窗口。各大银行85折转为7折折扣。
09年之后，就再也拿不到这么便宜的贷款下浮。
此后，各大网站网友哭诉，说的都是"七折没有，捶胸顿足"。
哥哥冷冷地在一旁看着，俺的利率是6.8折，你知道吗。
这个世界上的确可以办出低于7折的房贷，你知道么。
最后，说一句题外话。
永远不要低估领导人的智慧，也不要挑战领导人的权威。
各大商业银行追寻利润，遵循本能，重视经济。
那秀相怎么办呢。
秀相把所有经营良好，业绩优良的行长们都撤了。
把经营不好，业绩坏账的行长们，提干升职。
于是，再也没有人搞"固定利率贷款"了............
至于2016年之后的经济困难。
爱找谁找谁去。
六）接力贷
接力贷是人所共知的科技树。
但为了照顾小白，这里也介绍一下。
如果你实在没有房票，"限贷"每人一生只有一次按揭机会。
则你可以让"父母"上产证。
老夫，老母，上"一个人"名字。
贷款用你父亲做"主贷人"。
很多人问，父亲是退休工人，69岁了，没有收入。怎么弄。
答案是"接力贷"。
接力贷的意思，就是["主贷人"身份证干净]，没有任何贷款记录，符合"首套七成八折"优惠条件。
而主贷人不需要还款能力。
由"辅助贷款人"提供担保、连带还款能力。
因此"接力贷"是大杀器。京沪土著，仅仅靠接力贷，就能获得六张"首房首贷"的房票。一般家庭够用了。
接力贷的规则是；
1）主贷人不能超过65（或69）周岁，差一天都不行。
2）接力贷不上征信。但是同一家银行系统会看到。
3）最长30年。
4）几乎没有费用
（未完待续）
([email protected]，2016年8月15日午)