炒房客的流派 #460
yevon_ou 水库论坛 2015-11-09
炒房客的流派 #460
从顺序上讲，这段还轮不到讲流派。因为我们要引用一个很重要的参数：《交易成本有多高》。
答案是单次交易，房价的20%左右。
这是一个性命咎关的数据，交易成本的大小，严重影响到了炒房各大流派的存活性。并最终改变了整个产业的运转方式。
但是，水库论坛首先是一个商业号。
作为商业号，我们首先要活下去，要吸引粉丝，要吸引眼球。
所以我们不能跟随沉闷的学术节奏，时不时要说一些吸引人心的话题，要跳二段高彩爆人话头。
所以，我们从#460开始讲流派。但是会引用一个关键性的数据："交易成本20%"。关于这个数据，纯引用，不解释。
一）流派是什么
流派是什么。我打COC（部落冲突）[1]的时候，一般会造2石头，8法师，10女巫，双跳墙双冰冻一狂暴。
遇打仗时，双跳墙先在对方中心制造大片通道。然后石头顶在前面，漫山遍野的女巫海是作战主力。
这些东西，是连在一起的。就好比西欧中世纪打仗，弓弩手重骑兵轻骑兵长枪兵，各兵种是互相搭配配合的。有固定的比例。
如果我遇到一个特别弱的对手。你让我投一半兵行不行。
答案是不行。因为二个跳墙可以达到核心。一个跳墙就不够。
二个肉盾挡在前面，可以掩护女巫。一个肉盾就不够。
所以归根到底，你还是要全部投入进去的。
所谓流派，流派是一个系列。当你开始打这个流派，你的"购买标的，融资方式，周转频率，退出方式"它们是浑然一体的。
不可能说你买了大宅流，明天就让你落袋为安。不可能说你走法租流，然后追逐热点。
流派是一个整体。步兵弩兵枪兵骑兵工程兵互相配合。讲流派之时，一定要记住我们是一整套玩法。
二）切入点
流派的切入点是什么。关于这事，99%的外行又理解错了。
对于炒房客，他们最关心，最在意的是什么。整个流派"围绕设计"的是什么。
关于这事，99%的人又估计错了。
炒家们最关心的，是"万一上海楼市彻底崩溃，我该怎么办"。
上海以前出了一个人物，叫"谢三千"。
所谓谢三千，蔡九千，就是说谢国忠从房价3000元/m的时候开始看空上海楼市，并预言房价三千要彻底崩溃。
而蔡为民是9000元歇斯底里喊崩盘。
我们曾经嘲笑地说，幸好谢国忠是一个"经济学家"。
他如果是炒家，他早已经跳楼了。
他如果是基金经理，他已经被炒鱿鱼了。
因为他是经济学家，所以他还能坐在那里胡说八道。
对于"房价崩溃"这件事，任何一个职业炒家，都比谢国忠了解得深。水平都远远超过大摩首席中金，不是差一个二个数量级。
为什么，因为你只是在嘴皮子翻翻，最多是一份工粮。
而我们是用身家性命在博，博输了就跳楼。
当你的头寸上到了4000W以后，股市如果每天波动1%，那输赢就是50W。
这样的每日涨幅，已经超过了你一年的工资。
财产性收入，才占到了你人生的绝对大头。
这时候，如何对待财富，如何对待投资，就成了你的人生头等大事。
远远比你的工作，远远比经理升大区经理要重要。
"兵者,死地也。吾每临兵事,必战战惊惊"
对于炒家来说，深入骨髓的。带着娘胎烙印的，反而是"如何不破产"。
假设上海楼市彻底崩溃，跌得象香港97一样，你该这么办。
把这个问题想清了。你再来说炒楼。
流派之道，千变万化。但有一点是共同的。
"一个好的流派，必然浑然天成，不容易被击败。要把他打穿打爆，那是极难极难的"。
那些电视里的"经济学家"，你丫的什么东西。你给真正的行家提鞋都不配。
因为我们无数次从午夜中惊醒。
而你只是评论家。
三）流派路径
炒房的流派，就我们目前多军这个圈子，大致已经可以列出：
1）大面积低单价
2）老破小流
3）低总价流
4）法租/民宿流
5）药单法拍银主流
6）疯魔流
7）装修流
8）使用权流
9）二房东流
10） 其他失败的流派
首先，要说明的是LZ所用的流派是"低单价大面积"，所以对这个流派的描述会更多一些。
对于你会[归属]哪个门派；流派不是一件事。是一系列的事。
教师的儿子更容易当教师，商人的儿子更容易当商人，传承是有路径依赖的。
流派也是一样。流派的一个特性，就是流派和你本身"你是谁"有关。
你有怎样的背景资源，你就会走上怎样的流派道路。
-
在最初始的阶段，你有多少钱？
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你的奋斗目标是赚多少。
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你能够承受多大的风险。
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你身处哪个城市？
位置决定路径。很多人并非错选，而是身不由己。所以我们把所有的流派都介绍一遍。最终你会走上哪条流派，由你自身禀赋决定。
另外说明一下，各大流派之间，并不是平等的。武功心法分好坏。
四）大面积低单价
赢利=（卖出价 - 买入价）* 持有面积 * 周转
这是一个颠扑不破的绝对真理。无论你怎样绕圈。这个公式总是绕不过去的。
大面积低单价，在其中占到了二条。即"买入价低，面积大"。
在一般情况下，"大面积低单价"可以获得极为惊人的暴利。这个流派也是最容易产生千万富翁的。
譬如说，按照目前上海楼市的平均行情，每平米大概赚4万。
(45000-7000)* 200=750W
(55000-15000)*200=800W
在这个流派下，一张单子赚七八百万是很容易的，三张单子九零后赚到2000W也挺容易的。这对于实体经济，已经是一个可望而不可及的天文数字。
同时，离财务自由也仅差一步之遥。
你要做到的是：
1）找一个相对低估的房源
2）尽可能买较大的面积
3）耐心持有
一般而言，1和2是有一定的相通点的。就2000~2015年的上海楼市轨迹而言，卖得最好最贵的是二房。二房单价，远远比四房或者复式要贵，一般要贵10~15%
大面积本身就显得便宜。
而在这个流派下，我对此不在乎。我就买四房。然后我有足够的耐心，一直等到四房比二房贵的那天。就好比"世界上最好的房型 #430"一文中所说的一样。
同样一个小区，四房可以赚到远远比二房多的赢利。因为你的面积比它大，而你的"卖出价-买入价"差价拉开得也比二房远。
可见，这个流派赚取的是纸面财富。推后延迟，乃至完全不考虑未来抛售的困难。
但是，[世上哪得十全十美的事]。
我就是要赚钱，就是要尽快达到A8，2000W，3000W，4000W。
先把净资产做高，[至于抛售套现的事，那是以后的事，以后再说]。
先发财，比什么都重要！
先发财，比什么都重要！
先发财，比什么都重要！
那么这个流派的缺点是什么呢。缺点是:
1）没有流动性
2）没有租金
大面积低单价，尤其是我们还特别喜欢买一些很特殊的户型，一些很"妖"的房子，火箭外挂助推器，以获得更大的超额利润。
但另一方面，则是我们完全丧失了流动性。
当你买入时，别人都不看好。譬如居民区的无电梯顶复，又或者是通河八村打通的超大户型职工宿舍。
当你买入时，别人都不看好，这种东西怎么会有人要呢。
的确是没人要，所以价格也这么低啊。我只要你"买入价"低就可以了。
然后再卖出时，我需要等待漫长的岁月，等待时代逐渐变迁，等待沧海变桑田。上海发展那么快，一切都会变的。人口，环境，地铁，人口比例构成，凡事都会改变。
如果我能够等待足够漫长的岁月。总是会有一二次找到机会。而"买入价"低，则确保了我立于不败之地。
我买入之时，已经是"最差最差的垃圾",那未来就只能变好。
我买入之时，已经是"极品美人CEO盘"，那未来地位就只能变差。
这是道教上"否极泰来"的道理。
"大面积低单价"这个流派，从来不追逐热点，从来不会一夜暴富。
因为今天的缺点，明天还是缺点。一直要到N年之后才不是缺点。
所以你是不会短炒的。任何的"新闻热点"对你毫无意义。甚至你都不用看媒体杂志。
你要做的，你就是寻找价值。就是找一处未来十五年可以持续不断升值的。因为你知道未来十年之内肯定不会抛。
你一定买的是价值，一定买的是蓝筹。一定买的是沙里的黄金。
"大面积低单价"这个流派，在最初的二三年，是看不见利润的。不接受这现实的，别入这一行。
此外，大面积低单价流派，在"租金"上也是非常吃亏的。此项每年大约要吞噬掉1%的利润。
税费也是吃亏的。
五）对抗风险
我们曾经讲过，对于炒房事业，最重要的是什么。最最最重要的，是"一旦上海楼市彻底崩溃，我该怎么办"。
"大面积低单价"流派，从骨子里流淌着这样的血液。
"非笋勿入，笋盘七折"。
也就是大面积低单价这个流派，特别特别特别地重视"单价面积"。
我入货的时候，单价一定要足够足够足够的低。
如果旁边的小区卖6W，那我最多只肯出到4W。甚至理想是35000。
这么低的单价，可能么，做梦么。让我告诉你：可能的！
这就是我们做单子十分地"慢"，一年中大部分的时间都在闲逛。
但我们是职业炒家，看房200套，最终总能找到笋盘。
平均下来我们一年也能做二三单。的的确确是可以找到"平均价6W，成交价3.5W"。市场上的确是有傻子的。
* 价格已经过楼层朝向品质等各项调整
在这样的基础上，赚钱就是大概率事件。当然，你的3.5W多多少少总是要吃点亏的。很大概率会有暗伤。譬如"上海康城"的恶名气。
你要把这货抛出去，就得把名声洗干净。这是一个漫长的岁月。
但我们这个流派的特点，就是特别注重"买入价"，对于"卖出"不是核心重视。难卖就难卖了。我只要有漫长，足够漫长的岁月，一切都可以克服的。
这个流派的优点是什么呢。不要忘了我们再三强调的特点:"风险"。
假如上海楼市彻底崩溃，你该怎么办。
不怎么办，凉拌。
我买来的时候，本身价格就低。价格低就是我的防线。
如果我们真的认认真真研究过日本香港的房地产"崩盘经验"，而不是泛泛之谈。则他们的下跌，一般要经过三个平台。
1）第一个平台，100%->70%，风暴初期，只用一二个月时间
2）第二个平台，70%->49%，喘息期，大约是T+1.5年左右
3）第三个平台，49%->35%，筑底期，大约是T+5年左右。
可见，房价要崩盘，也不是一夜之间崩盘的。不可能一夜之间6W跌倒1.5W。
股票跌下来还要好几个月呢。
当一个房地产市场，他处于泡沫末期时，他的第一个"崩盘"，跌三成，跌去的是去年以来的全部涨幅。
第二个"-30%"，则是市场信心不足，从70%->49%，跌到前一个平台。
而等到第三跌，一般可以筑底并反弹。历史上一般下跌极限就是33%左右。
"大面积低单价"，我的防线就是我的成本足够低。
首先，你要回避掉"热点地区"和"CEO盘"，那你就回避掉了第一个30%
其次，第二跌是市场整体下跌。信心萧条，但我本身成本就低，买入就是七折。
第三跌实在逃不掉。但你看看时间，Tier 2是T+1.5年，Tier 3是T+5年。
也就是说，第二跌平均发生在18个月左右。第三跌要用漫漫的五年阴跌，才能跌去30%
在这段时间内，如果你足够Smart，18个月足够你逃命的了！
成本低就是我的防线。上海康城的平均入货价不到5000元/平米。
哪怕上海楼市彻底崩盘，你也打不死我。
在水库文献中，有一篇《套利与套险 #3120》
在绝对安全的情况下，你才敢建立大头寸，并用头寸上的规模，克服掉毛利的不足。
很可惜，这甚至是阅读量最小的一篇文章。
六）手腕和戏法
对于流派而言，如果你仅仅知道了流派的"定位，特性和抗风险"，那相当于只掌握了外门武功。
真正的内家心法是什么呢，是"资金的运作"。
因为说起来容易，做起来难。
200平米每平米赚4W，可是你上哪凑钱去买200平米。知道这是多大的一个总价概念么。
即使你买得起这些平方，你如何负担首付。要知道"大面积低单价"流派是一个长期的流派。绝不是你负担一年二年就可以脱手，而很可能要背十年八年的。那又如何背得动。
资金如何筹措，财务内功心法如何。
没有，没啦？
答案是有的。但不在这里。
在所有流派中，只有"大面积低单价"流派的介绍是半截的。只介绍了外门心法。
因为内功心法要放到"明悟"卷中再讲。
（未完待续）
（[email protected]，2015年11月8日晚）
[1] Clash of Clans，部落冲突，全球第一手游