老公房之政治特权 #420
yevon_ou 水库论坛 2015-11-05
.老公房之政治特权 #420
上海市政府为了上海人民，那可真是操碎了心。
一）老公房之政治特权
大约在2004年的时候，卢湾区的老公房和次新房，是同样价钱的。
2004年时，斜土路沿线次新房7000，蒙自路老公房也是7000/m。
2005年时，斜土路沿线次新房10000，蒙自路老公房也是10000/m。
这是一个十分奇特的现象。放着高档宽敞明亮的好房子不住，为什么要去买老公房呢。而且价钱还非常非常之贵，在极少数时刻，甚至老公房单价比次新房还高。
这么做的原因。来自于"总价约束"。更深一层的原因，来自于"55平米限制线"。
所谓的"总价约束"，指的是我明明知道大资金有更好的回报，大资金有更优的性价比。可我只能凑出这么点钱，只能在红海刻苦厮杀。[1]
譬如说，2004年时，7000元/平米，一套正常二室一厅125平米，总价在80万元左右。
而对于老公房购买人群，他们的预算就是30W。甚至28W。多一万都不行，多五千都不行。哪怕28W也是一家一当全部拼凑上来了。
那么，在28W元的"总价约束"下，他们唯一的选择，就是40平米*7000元/平米的老公房。
哪怕这房子又破又旧，哪怕这是25年楼龄的老公房。但至少居住是第一需求。先把住的问题解决再说。
于是，就发生了小户型因为"总价约束"，而获得单价优势。爆击了一个远远惊人单价的可能。
那么，老公房有没有竞争对手呢。答案是有的。
市中心老公房，主要面对的竞争对手有二个。
1）郊区次新房。譬如这时候你可以买入嘉定桃浦远郊房，3500元/平米，100平米左右的户型总价勉强也可以接受。
但这时候，你就要面临一个"时间还是金钱"的问题。毕竟远郊的交通是一个大问题。
2）市区新建小户型。市场有这个需求，有"总价约束"用户们的需求。既然这样，KFS就应该尽力建造一批迷你户型。又是新货质量大好，保证畅销。
问题，恰恰出在2上面。由于市政府管制，禁止民间新建55平米以下住宅！
大约在2000千禧年，政府就颁布禁令。在新建住宅中一律禁止出现55平米以下户型。
这条禁令很少有人关注，但是同志们啊，每一条条文，都有其深不可测的新闻联播内涵啊。
"55平米禁令"的直接后果，就是扼杀掉了老公房的所有竞争对手。
你预算有限，钱囊羞涩。
你不想住到20KM以外，过暗无天日的人生。上班不见太阳，下班不见太阳。
上海人民欢迎你，请你购买老公房吧。
这条禁令目的是什么，其实是帮助上海人民出货的。
1992-1995年的房改，上海人大致以一二万元的价格，从政府手里买下了自有产权。
但是要注意的是，由于长期计划经济的贫困。上海人虽然房改，可拿到手里的，很多都是"质次价廉"的老公房。
如果你关心二三线城市的话，你就会知道，老公房其实不怎么值钱的。其价格也和新建楼宇相差非常大。
而如果你下到一些县城乡小城市的话，破破旧旧的多层苏式砖房，甚至是废弃的完全没有人要的。
而上海市政府控制了"供应"。
在很长一段时间内，几乎接近十年的时间。上海完全没有"55平米以下"极小户型的建设。完全没有竞争对手。[2]
政府给了你这一段时间。让你干什么。
让你跑啊！
在这十年的窗口期，政府给了你足够的时间。让你可以高价抛售"老破小"。然后几乎以一模一样的单价，抛掉50平米，自己掏50平米，就可以住上100平米新房子。
上海市政府对上海土著人民的关心，那可真是全方位的。
二）2015年之老公房
1997年，中国移动（China Mobile）在香港上市时，中国政府几乎给到了一切能想到的优惠政策。
所有的负面报道，统统不许发表。什么月底流量不清零之类的挑刺，全部让去喝咖啡。
于是中移动花好稻好，在境外受投资者热捧。
等到公司上市，股权逐渐抛售，让外国大基金接盘之后。政府逐渐变脸，开始要求"惠民工程"。一会要求电信业降资费，一会要求承担偏远地区普适义务，一会塞个科研3G项目给你。
这在香港证券市场被称为"触礁风险"。意思就是经济权力和政治权利必须匹配。同一样资产，在不同政治背景的人手里，就会有不同的估值。
从2000年开始，上海人持续不断抛售手中旧有的老公房，逐渐被"民工"级外地务工人士或者各业小老板接盘。业主比例不断发生变化。
随着"政治背景"的不同。经济背景自然也不同。
2010年的限购限贷，对老公房是致命性的打击。如果房票有限，自然是房子往大里买。
就好像车牌拍卖15W，大家都倾向于买BBA以上级别好车了。
另一方面，这些年"蚁族聚集区"呼声不断上涨。
所谓蚁族聚集区，是指在地铁沿线，或者换乘车站，开建几幢大型的蜂巢式建筑。
每一套单元25平米，一栋大楼1000个单元。
高密度沿途过去可以几十栋大楼聚集成群。
"高租金"对一个城市的竞争力有害无益。因为人为的"55平米限制"，使得许多初到上海的年轻人，无法获得廉价的落脚之地。也无法度过创业初期的艰难岁月。
倘若建设大型的"蚁族聚集地"，可以在九亭泗泾等地廉价地提供大型的居住基地。无疑将极大地降低全市生活成本。
随着老公房越来越多地落到外地人手里，市府就越发地不用考虑和保护老公房们的利益。
三）拆迁
拆迁可能是史上最荒唐，最明目张胆地送钱了。这是赤裸裸的政治特权团体。
一样东西值多少钱，且不论产权，不论拆迁户是否真的对脚下这块土地拥有物权。我们就简单地问一下，你这茅棚简屋值多少钱。
答案是非常容易回答的，任何一个经济学入门大学生都可以回答你。"商业上有利润的价格，就是合理价格"。
譬如某一个大型地产商，他花100亿买下你这个地块。转手建个豪宅卖出200亿。
算算年限和回报，他觉得是合理的。则这个地块100亿，拆迁户拿100亿走是合理的。
好了，现在你告诉我，"负"的地价是怎么回事？
啥叫负地价。就是这整块土地的价格是负数。
上海市政府的大型土地储备中心，"投200个亿，你帮我把这整个地块拆完了。耗时五年。我也不求什么投资回报利息之类的。200亿能拿回150亿就可以了"。
200亿下去，历时五年，拿回150亿。天底下有这样做生意的么。
投90亿，拿150亿，都算是五年回报少的了。
那还有200-90=110亿呢。实质就是政府送钱给拆迁户了。
上海的拆迁赔偿，远远高于应有合理价值。这是一个所有人都知道，包括政府，拆迁户，开发商，炒家。唯独除了圣母春文科生媒体小编不知道的冰冷事实。
拆迁是什么，拆迁就是彩票中大奖。
拆迁是什么，老百姓盼拆迁就如同盼[解放军进城]。
2009年时，黄浦区的地价是负-1800W/亩。看清楚，是大大的负数。
也就是政府把这块地拆了，土地平整，盖房子卖得还没有赔拆迁户的钱多。负一千八百万人民币每亩。
那可能有人要问，既然是亏本买卖，为什么还要做呢。
因为我们是人民政府，不是商业机构。
上海市政府对上海人民的关怀，是全方位的！
对于上海人中的弱者，政府抬高了老公房的价格。给了他足够长的窗口期，可以出货，可以换筹。
对于弱者中的弱者，住棚户真正一穷二白的滚地龙。市政府直接入场，花300W把你那棚户给收了！
这是什么，这就是派钱，这就是派糖，青天大老爷啊！
读书破万卷，不敌拆二代。
最后，说一个笑话结束本文。
话说秀相形象一向糟糕。2003年时，秀相突发奇想，下令全国"土地出让金"之10%一律划拨中央。
这本来是严重违反中央/地方分权法案，违反政治伦理契约之举。
最后这事也没成，没成的版本中有一个说法；
话说秀相召集全国各省土地干部开会；
"从今天起，各省土地出让金一律上缴10%给中央"。
台下哗然一片。
只有上海的同志高兴坏了，乐颠颠地举起手，"报告首长，土地出让金为负数的，怎么办！"
（[email protected]，2015年11月3日夜）
[[1] ]插一句题外话，2015.11上海楼市的红海大约是500~600W区间。超过这个总价，性价比顿时急剧提高。
[[2] ]同时代还有一个很奇葩的物业，就是酒店式公寓。酒店式公寓最初的卖点，也是"小面积，低总价"。因为住宅限制，所有很多项目只能以酒店式公寓方式立项。然后向市场提供30~40平米户型。
酒店式公寓在2003~2005年卖得非常贵。烂尾楼改建的小户型，其单价要超过永业，逼近静安枫景。