上海楼市的实际价值 #1070

原创： yevon_ou 水库论坛 2016-05-18

上海楼市的实际价值 #1070

上海房子的内在价值，或许就是5/3/2。五万三万二万。

可能还不到。

但是，"价值"和"涨跌"，绝对是二个概念。

一）背离

上海楼市的实际价值，按我们估计，可能也就仅值5/3/2。五万三万二万。

或许还不到点，应该是4/3/2.

（这个数字以每年13%的速度持续增长，非恒定值）

为什么这样说，因为诸多细节，揭示着楼价与价值的背离。

1）租售比

2）住宅/商住比

3）购买欲

4）成本

我们依次来解释一下这些现象。最后再得出一个[很无耻]的结论，"泡沫和涨不涨，完全是二个概念"。

二）租售比

首先我们来看租售比。假如你一套600W的房子，你应该每个月收多少租金？

有很多彻底没文化的人，他们一开口就是10%。

他们的理由是，"房租"就是你的利润。"房价/房租比"，就是你股票的市盈率PE。

象现在中国股市，你要求10%的回报，所以房租=10%

这样的想法，是彻底的无知识，文盲。

炒股的人，之所以一直踏空房子，主要是因为无脑。没文化不看书。

房租代表的是什么呢。代表的是"市红率"。具体算法="分红/股价"。

我们如果看市红率的话，则中国股市普遍在0.5%以下。

在水库微信号的第一篇文章，总纲级的《水库羊年贺禧------ 毁三观，竖新生 #1》。文中说道：

"楼市/股市"的最终关系，很可能是在拉大十倍的基础上，再拉大十倍。达到100：1

楼市200000/㎡，股市二千点。炒股的人再被屠杀一回。

如果说2015年除夕夜的今天，则目前比例是13：1

朋友们啊，你们想一想。是什么样的观点，要放到"总纲"中说呢。

既然是"总纲"，又是一个"精确的"数字。那么这个数字该有多重要啊。

如果说，2015年的除夕夜，当时的"楼价/股价"比例，大约是13:1

2016.5夏季的今天，房价60000股票2800 [[1]]，二者的比例是20:1

炒股的和炒楼的，又拉开了50%的距离。

我们为什么要说"100倍"呀一百倍。

这个数字并不是无中生有的。而是计算出来的。是2000年的时候，房地产市场的"干净"程度，大约比股票干净100倍。

当2002年房价刚刚开始涨了第一个50%，几乎所有的舆论媒体，几乎所有的宣传基调，全部都是"泡沫，炒作，危机"。

对此，我们感到深深的诧异。

房地产泡沫？您开什么玩笑。2002年的时候房地产再健康不过，京沪3000元/平米，那就是低估，低估，低估！

我们诧异于媒体怎可以如此地颠倒黑白。放着彻底泡沫化的股市不说，居然好意思黑化楼市"泡沫炒作"。

象我们这种不拿黑钱不写黑文的良心号。如果让我们计算的话，则"楼市/股市"的泡沫程度，就是100:1。股市比楼市虚高估一百倍。

• 时至2009年，楼市28000元，股票2800点，当时我们说：还有十倍。

• 到了2016年，楼市60000元，股票2800点。二十倍了，还有5倍。

• 到了2026年，楼市250000元，股票2500点。Over，故事结束。

为什么说房价250000元，股票2500点，故事结束？

因为那个时候，房子的"市红率"也会跌到0.5%以下。从而进入彻底的泡沫区间。

因为房子涨得快，而房租涨得没那么快，"房租/房价比"是一直在跌的。

我并不是说房子涨到250000元/平米后，他就不再涨了。

而是说[250000元/㎡的房价，就和2500点的股市，泡沫程度差不多]。以后的路，要换条新探路方法。

那么，正常的"估值"应该是多少？

象英美这样成熟的有口碑的市场，市红率在2%左右。如果是新兴市场，市红率至少要3~4%。

一个"没有泡沫"的房地产市场，我相信3~4%的房租收益是必需的。相对应的，房价是4/3/2.

如果周浦的房价卖到80000元/平米，他的租金很可能会跌破0.5%，这就是典型的泡沫区。

三）商住背离

上一节我们讲了房租背离。哪怕计入通货膨胀，房租也应该占到房价4%左右。而上海目前仅有1.5~2%

所以这是泡沫中阶。有泡沫，但还没到破。

接着我们讲第二个现象。说明市场，并不是因为对住房的需求而驱动上去的。

而是掺杂了稀奇古怪的东西。

大约三年之前，有一个85年的小妹妹。在恒隆上班，也没有男朋友，于是她决定买套房子。

研究了半天，她选定了恒隆东北角的一个楼盘。

一房，全款，650W。

她来找我咨询。我知道后大吃一惊，"那你为什么不买丽都皇品呢"。

丽都皇品，就是她同一个小区，角落里那幢白色酒店。而且品质远远好于Ladoll.

丽都皇品是真正的高档居住。永远铺着大红的地毯，洗刷一新。大堂里弥漫着香水味道。而笔挺制服的干练小妹，守在前台，保证了私密性和熟匿。

而且酒店式公寓可以给你提供大量的服务。尤其象你这样单身的女孩子，酒店物业可以每天帮你打扫房间，清洁衣物，甚至连夜床都帮你开好。上面还洒着花瓣。

这才是享受人生呀。

78平米的房子，一室一厅含衣帽间。房型大气合理。向北的户型可以看苏州河，向东可以看雕塑公园大绿地，向南则是璀璨的南京西路CBD。而Ladoll几乎是没景观的。

"最关键中的关键，只要210W。单价28000"！

不错，你没看错。只要你1/3的价钱。同样的一房，你这可以买三套。

你没去过住宅么。再好的住宅小区，物业始终不能和酒店相比。

舒适度更是破破烂烂，差得远了。

我给她的推荐，就是你买丽都皇品。同样的650W，你可以买三套。而且舒适度大大提高。

至于升值潜力呢。我和你一样的商品（甚至更好），你一套我三套。稳赢的。

这个小姑娘呢，高智商钻石领。她痛苦地思考了很久。

最后，她下了一个决定；

"我还有点年终奖。把对门那套住宅一房再啃下来。又是650W，全款"！！[[2]]

在我们这个市场上，目前关于"商住二用楼""酒店式公寓"，所有的偏见几乎全是错误的。一般人说起酒店式公寓，无非就是：

1）商水商电，费用较高

2）批地年限短

3）交易税费高

但问题是，当房价已经涨到数百万的今天，哪还有人在乎几百元的水电费呢。这根本就是一个借口，而不是理由。

租地期限。中国目前尚没有40年续租的例子。几十年后的事，谁也说不清。就算真的有费用，也不会太高。绝对不值得你今天付出200%的代价。

真正的理由。可能就剩下最后一条了："交易税费高"。

而这是很没有道理的。你不是抱着"自住"的需求去的么？

如果市场上每一个人都是"自住"的。那你就根本不需要考虑卖出税费的问题。

如果你真的是"自住"，你就应该选择酒店式公寓，郊区小产权房。因为他们的价格更低。你不需要交易。

从残酷事实上讲，目前每一个买住宅的人都是投机。

因为你并不缺房子，并不是为了追求更好的生活，更好的环境，更好的体贴入微的服务。

你宁可花3倍价钱，去买大堂楼道维护远远不如皇品的Ladoll住宅。归根到底你还是想要"赚钱"。

酒店式公寓的价格，才是上海真正的房价。才是上海人愿意为"居住"支付的价格。

而住宅，则是包含着"升值投机"的成分在内。

无论你承认不承认，事实就是这样。

市场并不缺房子，并不是因为你要躺大街了，你过来买房子。

任何一个支付"溢价"的人，本质上还是想着"买楼升值"。

这股力量是个隐患。也代表着上海楼价高于"实际使用价值"。[[3]]

四）成本

限购的危害非常大。限购之后，政府若还想维持这个房价。政府就必须大大减少拍地数量。

你必须人为地制造稀缺，才能把价格维持在"均衡水准"之上。

上海楼市的内在合理价值。我估计就是5/3/2，可能还不到一点，在4/3/2左右。

也就是说，以目前的生产力水平；

如果你想再造一个繁华的人民广场CBD，淮海路商业街，豫园商场，八条地铁，翠湖新天地。

则"黄浦众鑫城"这样的高档楼盘。至少也要50000/m成本。否则复制不出来。

而对于郊区一些垃圾楼盘，周边配套设施接近于零。满目荒芜，罗山路土地无穷无尽供应。

象"仁恒河滨城"这样的垃圾盘，大约20000元/m的成本就可以无限复制了。郊区盘不值钱。

而现在的情况呢，我们知道，今天上午周浦刚拍了块地。楼板价已经到了79000元/m。

这块土地其实是不值54.5亿的。周浦的房子也不值8万/平米。

从这个地块开始，一直向东。类似的已平整土地，还有7块。

如果说"潜在"的农地供应，那简直是无穷无尽。要多少有多少。

如果按照正常的农地行情，一亩地农业产出大约20000元/年。回购的话30W肯定够了。

104亩地，这块土地的价格应该是0.3亿。相差150倍。

如果是彻底的市场经济，应该有500元/平米的土地源源不断入市。并把周浦房价彻底地锁死在5000元/平米的极低水准线。

就象三线县城一样。

2006年时有人问P11，"房价有没有泡沫"。

老滑头的回答一贯是泥鳅的。他回答说："房子没有泡沫，土地有泡沫"。

明明3000W成本的地块，现在拍卖到了54.5亿。

好了，你告诉我，怎么解释这个现象？

怎么圆这个谎。

周浦土地都能卖54.5亿，关键是政府"控制供应"。

一年只卖一块地，或者几块地，人为地制造稀缺，周浦才能卖54.5亿。

而不是市场经济，让土地无限量供应。

我们都知道，这样的模式，这样的状态下，形成的价格，他是有缺陷的。

而且这些年，上海的供地越来越少，越来越少。

价值规律是难以违背的。随着上海楼价以19%的速度越涨越快，政府就必须以更大的力度，减少供地。

等到终有一天，哪怕你供地量减到0，这个价格也站不住。

那市场就彻底崩溃了。

五）结语

综合各方面的现象，我们认为上海楼市是有泡沫的。已经超出了"均衡价格"。

均衡价格是4/3/2，指的是市场经济可以自由无限量供地下形成的价格。

但是，"有泡沫"和"会跌"绝对是二个概念。

我们维持我们的判断:"因为有泡沫，所以对上海楼市不是很看好。最多涨到250000元/平米就差不多了"。[[4]]

（[email protected]，2016年5月18日）

[[1]] 这里的房价60000其实还是给面子的。六万不止。

[[2]] 没有男朋友，亲，青年才俊可留言求电话。

[[3]] 插播一句题外话，我们观察着"地下室/住宅"价格比。因为地下室意味着"真实居住需求"。当地下室面积/地面面积，价格越接近100%时，说明市场真缺房子。反之，就是投机。

[[4]] 想来想去，需要对"负利率"的资产模型写一篇文章。但冗长不列入文章了。《负利率下的资产模型 #F450》