评估公司一二三 #2300
原创： yevon_ou 水库论坛 2016-08-02
评估公司一二三 #2300
关于评估公司的一些简要常识。
一）评估业
评估业并不友好。
昨天的《零首付精算法》发出去以后，立刻有人敏感地感觉到:只要搞定了评估，岂不是成了提款机。
理论和现实是有区别的。评估业并不友好。
评估业不仅仅不友好，甚至可以说非常恶向。
如果以2016年今天的上海市场而言，则评估业是根本估不足价钱的。
一般对于二手市场，评估业的估值，只能估到市场价的80%。少数幸运的楼盘，可以估到90%
不仅仅高估140~150%的"零首付流"毫不现实。
哪怕仅高10%的"高评"做起来也颇多难度。
要了解评估业的实质，我们首先要知道政府"三令五申"整顿评估业的结果。
自从2000年房价上涨开始，民粹份子对于"房地产泡沫""房价太高"的讨伐从来都没有停止过。
有一种看法，认为评估业是房地产泡沫的瓶口。因此评估扎紧，是民粹份子的大镰刀。
dT>0，任何对商业的伤害，只能导致房价更高。
经过秀相几次三番的喝咖啡，目前评估业基本确立下的定调是：
- 以过去六个月备案成交价的均值为基准
这句话从"政治正确"伦理逻辑上，是绝对大义凛然的。
而在实际操作中，却是根本站不住脚的。
他有几个很大的问题；
1）市场启动
2）备案做低
3）一二手混淆
二）市场启动
"评估算法"的第一个问题，它以[过去六个月]均价为基准。
我们知道，"天量天价"。
市场，是跟随着一波浪"行情"来启动的。当行情来的时候，往往会反映为一周一个价格。天天都在调价。
短短的三至六个月内，房价可以涨40~50%
成交亦急剧放量。
但是，在这个时候，"评估业"是滞后的。
好比瑞虹地区，长期成交价是55000左右。一夜之间，2016年春行情来了，二个月内就拉到80000元/m。
但是你按照80000/m，银行是没法给你贷款的。评估公司也不愿意出背书报告。承认你80000贷七成，贷56000/m
评估公司说你丫二个月前一共才卖55000，这不是成了零首付了。
所以当"市场急升"的时候，评估公司是估不足价钱的。买家需要早做准备，预留好更多的现金。
评估公司按照"过往六个月"成交均价作为基准。
一般一轮行情起来了以后，要6~12个月才能尘埃落定。看似市场逐渐清淡，成交归于冷清。
但其实，这是一个公众氛围逐渐"接受"当前房价的标志。就好像水库BBS一个帖子："[上海的房价这一波就这么一直上涨不回调了？]"
而当一年左右以后，"评估价"逐渐上去了。
意味贷款可以贷多。再过一阵子，房价又开始涨了。
三）备案做低
评估公司另一个麻烦，是"备案价做低"。
因为营业税等不合理的苛刻税费存在，交易费用高达合同价的11%
在这样情况下，大约95%的客户都是写低的。上海政府看到的数据，房价永远只有三四万。
(顺便说一句，今天有一个"上海房贷杠杆45%"的帖子。考虑到写低部分，杠杆远远没有45%)
写低的一个副作用。你被迫只能"随大流"。
好比你买了一套65000/m的房子，老老实实办贷款，借七成。
可是贷款银行拿到数据一看，"你这个小区平均成交价只有32000嘛"。信贷员一脸白板样。
哭晕在厮所。
四）一二手混淆
"过去六个月"成交均价的第三个负作用，是"CEO"盘特别估得出价钱。一手盘特别估得出价钱。
因为评估公司观测的是"过去六个月成交"。他并不区分买进还是卖出。
升值还是成本高的差异，是职业炒家考虑的问题。评估公司根本没这个概念。
导致的结果，周浦8W如果开盘。有大量"一手买进"的交易记录。[[1]]
则此后你把周浦该盘按照8W抵押，按照8W再贷款。评估公司都会让你过。
而"檀宫"几年都没有成交了。
评估公司反而估不高价钱。
俗话说，钱扔在水里，还能起个浪花。
你买远郊一手CEO盘，钱就算是扔在水里了。
但也还能起个水花。在未来的二三年里，这个盘的评估价会比较高。
五）评估公司的操守
因为被连续整顿了许多次。目前的评估公司，基本属于尸位素餐。因循守旧。
评估业的算法，退化为非常简单的"拉平均"+"楼层差价"+"朝向差价"。
甚至微信上有一些类似于"城市房价评估"的公众号。
其网估结果。和A级评估公司都相差无几。
完全不考虑你房屋的实际品质。
对于2016年，目前我们是一个"升势市场"。房价一个月比一个月高。
在这样的情况下，评估是非常非常吃亏的。
他基本上只能估到一个2016.1月年初的价钱。低于你的实际成交价。
评估公司的操守，一般是+10%
上海有八家A级评估公司，一般银行和交易中心，对于A级报告都统一接受。
你可以和那些评估经理们很熟，并且"深入详细地介绍你房屋的优点"。
在这样的情况下，熟悉的评估经理，会给你110%
但这也是极限了。上海是一个很守法制的城市。不会出现外地野嚯嚯的局面。
2016是上升市，评估报告只有80%，给面子之后，也只有88%
而2010~2011是平稳市。在那几个年份，可以估到110%
但是，无论如何，"高评"是一种有限资源。不是你想多高有多高的。
要看年份。
六）零首付的技巧
想要评估价估得高，主要是以下几种情况：
1）房价处于平稳，甚至下滑的状态。
2）友情和沟通
3）一手CEO
4）专门针对"评估价"来找房子
针对4我们再说明一下。假设一个小区，同时又有大户型，又有单价昂贵的小户型。
则大户型更有机会高评。
某一些特殊房型，也非常容易打暴击。
例如，地下室大面积而且进产证。
笔者不是"零首付流"的。更具体的技巧请请教专业人士。
贵在创新。
七）外地银行
2008年我在康城售楼处和财务老阿姨扯皮，一口一个"奶奶"哄老阿婆开心。
这个时候，我翻到桌面的几分产证。
俺很惊讶地发现，100W的房子，办出了130W的"浙江xxxx银行抵押证"。
我问财务奶奶，老太太不屑地努努嘴，"那些温州人呀，买房子从来不在上海贷款"。
"拿回浙江老家贷，贷130%"。
具体科技树不展开。
八）核税
"高评"是一种有限资源。在升市2016年，能估足"不降成"就算不错了。
高评的反面是"低评"。低评同样也是一种有限资源。
目前八大A级评估公司通用。每一个交易中心常驻一二家，只要你能拿出任何一家A级评估公司报告。以价格低的为准。
交易中心评估公司的潜规则是："普通住房线"。
外环外的100m房子，想要评估成231W，可不可以。答案是：问题不大。
外环外120㎡房子，评估成231W。还是问题不大。
外环外150㎡房子，评估成231W。还是问题不大。
外环外180㎡房子，评估成231W。呃，吃相有点难看哦，还是可以试试。
但是，我一套外环外100㎡的房子，想要评估成229W，可不可以。
答案是：很有难度。
目前评估公司的一条潜规则，税务局潜规则，严格卡住"普通住房线"。
你想要评估成231W，那是一百个容易。眼开眼闭
评估成229W普通住房，就是特别不容易。就是卡这条线特别难。
实战要小心。
九）低估法
评估公司都有自己一套"电脑数据"。在不踩"普通住房"红线的基础上，你报低个15~20%，基本都可以过。
而如果要低到丧心病狂，低到五折六折。
就很有可能被评估师拦下来。
这时候有一个bug，你可以去和评估师吵。到房间里去做情况说明。
申述的主要理由，是"亲属证明"。
只要上家下家是直系血亲。交易中心默认可以再打一个七折。
也就是70% * 70%，低到电脑里的五折，他也让你过。
当然了，哥哥不知道你的上家下家是不是凑巧是血亲。我们也不会教你任何违法乱纪的事情。我们只是说一下审核流程；
1）上家下家必须有一个人是同姓
2）同姓出现在同一本户口簿上
这样你就可以声明为血亲买卖。并且以一个低得吓死人的价格买卖过户。
（[email protected]，2016年8月1日午后）
[1]银行对于一手房贷款的态度，有很大的不同。因为银行往往也是"KFS开发贷款"的银行，一条龙服务。银行相当于用一笔质量更佳的贷款，替换掉了质量低劣的"房产开发贷款"。容忍度很高。