贷款的外围世界（下） #2360
原创： yevon_ou 水库论坛 2016-08-17
贷款的外围世界（下） #2360
一）内房贷
问：我想在深圳买20套房子，每套房子都要做首贷。每套都要贷70%，七折利率，三十年。可以么。[[1]]
答：可以。
这就是"内房贷"。
内房贷的意思，是指在香港的银行办理房贷，购买大陆的房子。
因为全部的流程手续从香港走，所以不用受大陆"二套"贷款的限制。
同时，因为购买的是大陆的房产。也不用受香港金管局的限制。
利率可以低到1.75%，贷三十年，无限套。
"内房贷"是近年才有的事。在之前漫长的岁月中，香港银行业始终无法解决的一个困扰，"如何解决内地抵押债权"。
好比我借给你一笔500W元的贷款，客户正常还款一切OK。
但如果客户不还款，我就要把你这房子给查封了。拍卖后取回款项。
在漫长的岁月中，香港银行在内地没有牌照。他们无法进行"查封"操作。
银行去法院申请，法院不支持你。
而随着内地一系列新的"粤港"合作文件签订。金融业进一步开放。这道槛终于跨过了。
"内房贷"将迎来很大一个发展时期。
"内房贷"目前主要的瓶颈，业务刚刚开始，银行还不是很熟。
如果你到银行去，银行会给你一个单子。
如《零首付精算法》一文，小姑娘笑嘻嘻地说，"汤臣一品，鹏利海景，财富海景，盛大金磐，翠湖天地........."
"先生，目前我们只支持这些知名房产商。仅有这些合作"。
一口血吐到内伤。
"内房贷"虽然是好东西。可是CEO盘就亏了。
目前"内房贷"能接受的楼盘，主要是口岸边境的CEO盘。有名有姓大型开发商的一线楼盘。
香港的银行业大佬没事过来看看。看得见摸得着。心里有底。
真正能涨的中小型二线盘，老破小，高大上的跨国银行暂不接受。
对于城市而言，目前已知可做的只有深圳，北京，上海。
我们正在谈，如何设计出一套重庆大杀器。
（最后补充说明一句，"内房贷"你不可以申请。仅面对香港市民）
二）外保内贷
问：我想在香港贷款，购买内地非CEO，老破小屌丝盘。可以么。
答：可以。
这个做法，叫做"外保内贷"。具体的做法，是在香港用一笔资产抵押。然后在国内获得人民币。
譬如说，某人用80W股汇丰银行（0005.HK）股票抵押，获取1700W，买了套嘉里华庭。借款利率仅1.70%
因为多军一般都是赤贫，没什么资产。黑灯瞎火家无余粮。
所以外保内贷意义也不大。
三）无抵押贷款
许多银行，象宁波银行，南京银行，上海农商，都有"无抵押贷款"。
无抵押的意思，和"信用卡"比较接近。
借款人不用拿出任何抵押物，纯以个人信用担保，因此银行的风险比较大。远远危于房贷。
无抵押贷款的好处是，它的额度通常比较高。常见的是30~50W元单笔。而信用卡则是3~5W元/张。
- 市面上的"无抵押贷款"主要有二种。一种是6~7%利率水平的。一种是13~14%利率左右。
之前我们写"信用卡空当接龙"，绞尽脑汁想办法把"资金成本"控制在4~5%以内。
有小白在微信上留言，说你为什么不去申请"信用贷"啊。利率也仅只有6~7%。
真是让人笑掉了大牙，如果能申请，早就申请了。
你再仔细看看，你能"拿到"的信用贷，是不是"前高后低，恒定利息"。则你的实际利率要加倍，是13~14%。
市面上所有能接触到的"无抵押"产品，几乎全部都是13~14%利率一档的。如浦发"万用金"，宁波银行1.35%取现，招商银行1.5%延迟一个月还款等等。
真正的6~7%低成本资金，只有三四个。最有名的是宁波银行"白领通"，其次上海银行"金橘贷"，农商和南京的产品。
贵息低息的分水岭，只有三个字："公务员"。
绝大部分的银行，都同时提供二种产品。6~7%的白领通，和13~14%的小贷通。
其中，6~7%的产品，仅限于以下职业：公务员，教师，医生，科研人员，水电煤事业单位，警察，海关，外交部人员............
换言之，他只接受"体制内"的人员。
你必须是国家公务员，有科级，处级干部编制。是"党"的人。
[体制内的人]，才可以享受低利率。否则哪怕你富如王健林，王思聪，你也是没地位。
就凭公务员这个职位，就抵100~200W元低息贷款。
什么职场白骨精，金领白领，站一边滚蛋去。
哦，补充一下；
"无抵押贷款"分三类。6~7%，13~14%，还有一类27~28%
超过18%的利率，就不如直接用信用卡了。怎么会有人去借27~28%的。
而且那批人，往往是衣冠楚楚。白领西装，自以为IB格很高喝星巴克的人。
这些人，都有一个共同点："渣打客户"。
渣打银行推出的"无抵押信用贷"。最奇葩的是在14%的利率之外，他还有一行小字,"本行另收取1.25%每月的账户管理费"。
这一行小字，不是出现在宣传海报，不是出现在合同正文，不是出现在广告单下面的小字栏。
而是出现在"附录的附录的附录的"风险披露手册中。密密麻麻几十页，没有任何人细看。
因此渣打小贷的实际利率是29%，最高的时候甚至到过33~36%。
白领们被忽悠在外资银行做了一笔"理财规划"。等他们拿到账单时，是天价的吓死人的利息和罚金。
对此，渣打银行的解释是："专为中国市场贴身定制的信贷产品""中国人仅适合如此档次的信贷产品"。
消费者一拐角，跑到隔壁13~14%利率的中资银行去了。
你TMD是不是把我们当作不会数数的黑蜀黍们了。
"全上海第一最烂商业银行"浮名岂是白叫的。
有兴趣可以看看08当年铺天盖地的消费者投诉案。
四）贷记卡
问：神啊，我愿意付出代价。赐予我300W额度信用卡吧。
答："付出代价"这种话可不能轻说，凡事你只要愿意付费，就好办得多。
世界上获取300W元卡额度的最简单方法是什么："浙江泰隆银行"。
"浙江民泰银行"。
"浙江泰隆银行"明确表示，本行不发行信用卡。也不鼓励信用卡业务。
但是本行有"贷记卡"。
所谓贷记卡，是指他给你100W元的额度。没有[免息期]，但是从批卡那一天起，你就可以[透支]100W。
象我们在《信用卡的正确用法》一文中说的。绝大多数人，对于信用卡的理解是彻底错误的。
信用卡主要有二个功能，1）免息，2）透支
小白领吃饭刷信用卡，从来不"空当接龙"。她其实并没有用到"透支"功能。
国内的翻译比较杂乱，而且信用卡的发展历史，也几经周折。
因此人们对于"准贷记卡""贷记卡"，都不了解。
"准贷记卡"，指预存五万，才可以刷五万。但是有免息期。
"贷记卡"，指透支五万，没有免息期。
用表格显示：
免息功能 透支功能
信用卡
准贷记卡 贷记卡
近年来，随着四大银行主流转向"信用卡"，向国际接轨。
可是这并不意味着"准贷记卡""贷记卡"不存在！
因此你跑到"浙江泰隆银行"申请办卡。
办信用卡是千难万难，但是办贷记卡却很容易。
20W元额度起板，真的要办100W额度单张，也很多的。
泰隆贷记卡，没有免息期，从你刷的那天开始，就是18%利率。
疯魔流大杀器，野心小子起步阶段量身定制。
五）贷款中介
办贷款最好的方法是什么，是找中介。
几乎99%的人都知道"房产中介"，可是几乎只有1%的人知道"贷款中介"。
贷款为什么需要中介，我们为什么需要贷款中介？
许多人以为"买房子""办贷款"，就是跑到售楼处，然后干干净净的付完全款。干干净净的办完贷款。
那是你，因为你是第一次买房子，你是首房首贷，你呵欠懒惰完全没有挖掘自身实力。
而对于职业多军，任何一张单子都是辛苦的。任何一张单子都是麻烦的。都是千军万马中找到一丝缝隙。
那些"纯洁无暇"的简单贷款。早已离我们无限远去。
因此我们需要"贷款中介"。贷款中介的作用，只要有二个；
1）进行财务筹划
2）选择银行
如同我们在《贷款的外围世界》这二篇写的，贷款这一行，有无数无数的金融产品。而且许多是你根本没有听过，从来没有接触过的。
再远一点，《截断和再抵押》中，也有很多计算。
而"贷款中介"的作用，是根据客户的需求，帮你设计出一套"贷款方案"。
腾挪转移，拆屋架梁。
先帮你从整体框架上，设计出一套方案。该如何进三退一，办卡申卡，最终限购限贷一道道槛过。
而此后，贷款中介还要做第二件事，连yevon_ou都要依赖的事:选择银行。
上海的工行审批权，是下放到区一级的。也就是上海不是一家ICBC，而是二十家ICBC。
上海不是32家商业银行，而是数百家。
每一家的分行政策，有"轻微不同"。同样一张单子，徐汇农行不能过，可能拿到了金山农行亭林镇支行，他就可以过。
这里面的熟路，不足以为外人道。
"贷款中介"的作用，就是不停地和各个银行信贷员喝茶。每一个贷款中介，可能有十个熟捻的合作伙伴。
"贷款中介"才会有第一手的信息。他会告诉你，按照你这个单子，应该拿去哪家银行做。
而贷款中介哪里找呢，一般都是去"房产中介"店里找。
每一个房产中介，都会有"长期合作"的贷款中介。一般凡是xx房产的单子，都会交给xx贷款行去做。
有时候你和他们"总部"比较熟。去总部签约的时候，顺便问问，"有没有好的贷款中介"可以推荐。
一回生二回熟，几次下来，手里就渐渐积了更多人脉。
一个优质的"贷款中介"是非常非常重要的。甚至可以说，当你开拓新的城市市场，杀入深圳，杀入上海，杀入北京。没有"御用贷款中介"你寸步难行。
贷款中介甚至比房产中介更重要。
评价一个贷款中介的好坏，并不是看他每年做了多少单。
对我们来说，主要关注"解药单"。
象多军这种征信报告80页的人，张张单子都是高难度，张张都是药单。
这样情况下，他还能帮你贷出来。才是高手!
（[email protected]，2016年8月17日朝）
[1] 限购先不讨论，限购用另一条线破。