ABC单 #1210

原创： yevon_ou 水库论坛 2017-02-22

ABC单 #1210

我还以为全世界都知道这事呢。

 

 

一）小讲

 

今天是水库分答"小讲"上线的日子。效果不算很满意，只勉强刷到了全网第一（没甩开第二名）。

但我看留言，惊讶地发现，网友们居然集中都在问："ABC单"是什么。

 

天呐，难道ABC单不是生下来就懂的，地球人都懂的。

至少整个多军圈子都懂的。

 

 

我以为这事极为简单，简单普识和多军拖贷款一样基础常识。

没想到看网友回复，大多数人如同发现了新大陆。

 

好吧，看在"小讲"开张大吉的份上，俺单独列一篇。讲讲什么是"ABC单"。

 

 

 

二）基础

 

对于ABC单。首先，要有一个房东A。

你是投资客，炒家B

寻找消费者，接盘侠C

 

 

ABC单的第一步，这房子要便宜，A的要价远远低于市场价。

然后B出场。

B向A"购买"房产。

 

  • 第一种做法，签订正式的网签合同。

  • 第二种做法，不网签也可以。仅签中介合同，定金签字画押。

 

 

然后，ABC单有一个非常重要的关键词："时间"。

在合同中，你一定要约定时间。时间拖越长越好，一般是四个月以上。

有了四个月喘息时间，你要在市场上寻找C。

 

这里面的主要区别，A->B和B->C，价格是不一样的。

 

 

譬如说，房东卖给你，是绝对的笋盘。中环线三房500Ｗ。

而你在市场上寻找C，并不是五百万。

  • 550W

  • 600？

  • 700？

无论多么进取的目标都可以。反正限你[四个月]的时间。

 

 

这里面，是极其考究眼光和选筹的。

  • 首先，你要买到笋盘。笋得越厉害，利润越多。

  • 其次，你要判断"速销"。大面积低单价是不行的。最理想是"主流户型"。例如一室户，小二房

 

 

但是，"热销"户型本身和"笋盘"又是矛盾的。

凡是热得发烫，三天必走，众人疯抢的户型。通常是没有什么笋盘的。

这是一对矛盾。需要高超的手腕权衡。

 

 

 

三）交易

 

ABC单的难点，在于寻找C。

真的找到C，"交易"是较容易的。

 

 

当真的交易之时，合同上显示为"A卖给C"。

B是隐形的。

 

无论政策如何打压房产，对于"ABC单"它是无能为力的。

光看报表，你永远也不知道交易中有多少套其实是ABC。"抑制炒房"原本就是大炮打蚊子。

 

 

然后，我们回答第一个技术问题：价格是写500，还是600.

假设A->B，卖了500W。

B->C，卖了600W。

最后进交易中心的那份A->C合同，价格写多少？

 

我们的答案是：写500.

原因你自己想。

 

 

第二个技术问题，如何做人。

这时候，B要扮演"二面派"。

 

对于A来说，B要解释为"自己的叔叔"来购买你这套房产。反正都是一家亲。换个房票，您一定要见谅！

对于C来说，B要扮演为"卖房的侄子"，代替A来出面谈妥所有条款。

 

 

其中的重中之重，是A和C绝对不要见面。

所有的事，都隔离在单独的小房间里谈。双方永远不要接触。[[4]]

 

即使坚持，你遇见的也是"房东的侄子""买家的叔叔"。

代理人把一切都谈妥了。说亲戚事情忙走不开。

 

 

从理论上来讲，A和C见面的机会只有一次。

即交易中心过户，大约30秒的时间。

至少目前华东区的中介已经十分敬业。绝对可以做到"打断，岔话，站位"保证你没有交流机会。

 

 

那么，如果你真的搞"砸"掉了。让A和C见面了会如何。

答案也没咋样。

最多砸二个杯子，砸二个瓶子，发几小时的火。

 

多一点麻烦手尾，费心费力。到最后总能抹平搞定的。

 

 

 

四）差价

 

第三个技术问题，差价如何体现。

500Ｗ进，600W出，当中的一百万如何出账。

 

答案十分简单。参见"房价写低"的案例。

 

 

"做低房价"在现代京沪是十分常见的事。

差价部分，一般是进交易中心当天，以现金支付。

 

每100万元人民币净重23斤。

你让C预先准备好。装一个小孩子的书包就足够了。

交给你这个"房东的侄子"。

 

部分极顶真的买家，会坚持汇给上家账户。

这事也不难。你可以控制上家一张借记卡。参见我们"贷控"的部分。

 

* 或者让他们款打到中介公司

 

 

 

五）ABC单的好处

 

ABC单有什么好处呢。最大的好处，是：赚钱极快。

 

以一套500W的房子，"变幻"成600W为例。你以为你本金多少。

是出600W，100/600=16%么。

 

 

错了，大错特错。

你的本金，是定金的50W！

 

一般的行规，都是这样写的；

  • 收定金：50W

  • 签合同：100W（一个月）

  • 进交易：180W（四个月）

 

 

如果你做"极短期"ABC单，一个月就找到下家那种。你只要出20~50W的"定金"就够了。

20W可以赚到100W。

五倍的利润，一个月！

 

如果你拖得比较久，那么你需要补点"定金"，安抚一下房东脆弱的心灵。

但也就补到20%左右，共计100W够了。

100W赚100W，四个月。年化多少倍............

 

 

可见，ABC单是真正的："绿色环保高杠杆"。

它不限购，不限贷，没有[二次交易的税收损耗]。

 

B者付出的资本金极少。

翘动杠杆倍数极大。一般可到1：10以上。

 

 

 

六）ABC单的缺点

 

同样，ABC单有缺点。最大的死穴是"时间"。

ABC单只有四个月的生命周期。

 

无论如何，你必须要在四个月内找到下家C。

否则你会面临极大的麻烦。

 

 

而C好不好找呢。

不好找

 

 

尤其是目前在京沪这样的城市，买一套二手房，简直比考大学还难。

你要破限购，限贷，营业税，所得税，房产税，五年社保.........市场买气极度涣散。

平均每家链家门店，一个月成交1套二手房。

 

就事实而言，"ABC单"这个流派；

近年是趋向没落的。

 

 

 

七）香港楼市往事

 

在这里，我们插一段香江往事。

1996.12.14，几乎全香港的财经界人士，都在注视着"中华发展"董事局主席：郭应泉。[[1]]

 

 

郭当年做了一件轰动香江的大事。他找到英资麦嘉理广场，愿意出22亿港币买下大厦。

这件事轰动之处，在于这幢"大厦"原本不值这么多钱。一般估计在19亿港元之间。

因此郭应泉的行为，属于"贵买"。

 

 

而地产圈的人都懂得"贵买"意味着什么。

每一次地王拍卖，大宁周浦或者滴水湖卖出八万，SPI就会大肆报导。然后全城都象打了鸡血。

同样道理，你小区哪天成交了一笔天价单价，则所有的[在售房源]都会涨价。大家盯"最新行情"。

 

 

郭应泉的特点，是他买22亿的物业。他一共只付了500W的定金。

  • 第一期款：港币500W元

  • 第二期款：港币1亿，一个月内支付

 

当时，全香港的地产经纪，股票经纪，全部都凝息静气。等待郭应泉在12月14日的"最后截止日"

因为他第一批款只付了HKD500，其实不算大钱的。这生意也没有完全敲定。

如果再付1亿港元，"塌定"的风险就微乎其微了。

 

  • 如果郭应泉付得出。则地产股会大涨。恒生指数期货也会大涨。

  • 如果郭应泉付不出。则地产股会大跌。恒生指数期货也会大跌。

 

事情的结果呢，郭应泉付不出！！

市场哗然，美丽的童话破灭了，地产股大跌。

 

 

业内后来复盘，整个故事的情节是这样的。

郭做的是典型的"ABC单"，空手套白狼的买卖。

他报给麦嘉理广场的价格是22亿。但他其实暗地里在和别人谈，谈的价格23亿。

 

如果他可以谈成，就是500W赚1亿，一个月的时间，财富传奇。

背后那个财团王子买家，不知道为什么没有谈成。

于是郭应泉的"地产投机"生意，才仅仅一个月就破产了。[[2]]

 

这个人一辈子一事无成。霉是霉得要命。

到99年甚至还混破产了，公司负债累累，亏损清盘。靠他的老婆打工还钱。

为什么要提郭应泉呢。先上照片。

 

 

八）ABC单的诡道

 

我们是专业人士。

如果我们光提"ABC单"，那么分答小讲就只能卖4.9元。

 

凡事比别人做得好。

加上下面二个技巧。"分答小讲"才能卖19元。

 

 

1）埋雷流

 

ABC单的致命缺点，在于"时间"。

你只有四个月生命周期，如果你四个月找不到C，你就玩完。

 

这时候一个重要手法，是在"A卖给B"的那张合同内"埋雷"。

把解约的成本，降到尽可能低。

 

一般Default合同，"解约"惩罚一赔一。

下定50W元，50W定金拗光。

你一定要把这条条款划掉。

 

 

改为：

  • 如果B贷款办不出，则赔偿5W元，合同自动解决。

  • 如果B不符合学区资格，赔偿5W元，合同自动解决。

  • 如果B生病了，赔偿5W元，合同自动解决。

  • 如果B调换工作了，赔偿5W元，合同自动解决。

 

千奇百怪，反正你就想个名目。给自己留条后路。[[3]]

违约金是一定要有的。完全不赔钱。上家要怒的。

 

该流派相当于以"5W元，四个月"博数百万的涨幅。值博率还是很高的。

 

 

2）毁约流

 

如果你实在找不到接盘侠C，而你又想赚钱。

怎么办。

 

让房东来毁约你！

 

为了做到这点，你需要几个前提；

1）你处于一个大涨的上升期。

2）你下的定金比较少，以20~30W元为限。

3）你有一个得力中介。

 

 

房地产分"大年""小年"。季节性效应明显。

遇见大年，五个月内就会有40%的涨幅。

 

而这个时候，如果你没钱，又没有房票。

你还是可以放心大胆地去做ABC单。

 

 

四个月内，如果你实在找不到C。意外地砸在手里。

你只要一个能干的中介。

让这个中介在房东耳朵边吹风："你1月份卖的房子，卖亏了"

"当时500W的房子，现在600W了"

"隔壁刚刚600W抛了一套"。

 

房东被你说动了，心痒痒的。于是；

让房东来毁约你。

 

 

这个流派的限制，定金不能下得太多。

太多，房东就舍不得了。

象这种手法，也有人干。甚至专门形成了一个流派；

"毁约流"

 

 

 

九）长期的ABC

 

ABC单，一般都是超短期的炒作。

4个月时间。如果到了合同期，仍然没有客户C。那就尽可能地[轻微赔偿]解约。

或者让房东来"解约"你。

 

 

只有在极少数情况下，ABC单会成为一种长期行为。这无疑是一场悲剧。

所谓人生三大傻"炒股炒成股东，炒房炒成房东，泡女泡成老公"。

你必需全款付清。而不能杠杆。

 

 

 

2003年时，温州地区非常流行"公证书交易法"。

当时的房产买卖，完全不经过交易中心。

 

  • 张三卖给李四。房产证不过户，还是张三名字。

  • 张三去公证处，办"大授权委托书"。全权委托李四

  • 李四卖给王五

  • 王五卖给郑六

 

这样换了Ｎ道手，最后传到茅十八手里。户主还是张三。茅十八持有"公证书"。

显然，这是一种风险极大的交易方式。

其中最大的风险，是"张三"突然又跳出来，并且宣称这套房子是张三的。

 

 

温州是"首善"之地。商业文明发达。知乡知土。如果有违背契约的行为出现，同乡人就会骂死他。

但是到了北京，情况就不一样了。

 

 

北京的７９８艺术中心，所谓的"小产权房"，其[实质]就是另一种ABC单。

从农民到画家，到艺术家，雕塑家，音乐家，当中不知道换了NN道手。

 

然后农民就跳出来，说"这房子是俺的，当年卖亏了"要求索回。打官司烦死你，气死你。

ABC单不适合于长期持有资产。否则后患和纠纷无穷。

 

 

 

（[email protected]，2017年2月21日晚）

 

 

 

哥哥的"分答小讲"，快快捧场。

 

今天的小讲遇到听不懂的地方，哥哥专门写了篇《ABC单》解释。

以后就没这待遇了。

以后都是统一回复："请订阅下一期小讲，在下期小讲中解释"哦。

祥瑞御免

 

 

 

 

 

[[1]]因年代久远，月份和物业地址可能搞错。

[[2]]其实是郭应泉和一个马来西亚香蕉人过江龙一起搞的。

[[3]]一个最无耻的做法，是在小字备注中写上"第10条作废"。

[[4]]经liyang_bb提醒，还有一种ABC单是"Ａ知道B赚差价"，很配合B。但这时候B类似于经销商的角色，毛利率应该不大。