以房养老设计手册 #1910
原创： yevon_ou 水库论坛 2018-08-13
以房养老设计手册 #1910
一）心痒痒
今天想写的话题，是"以房养老"。
但是这个话题，端到嘴边，犹豫万分。愁肠百结，想想又放下了。
我拿起了小妹妹写的"八卦"话题。存稿还有二篇，八卦好，情感类文章就是好。
可是啊，俺这个地产号，心头宛如有一万只蚂蚁在爬。
我是真想写一些"正经"文章的。
写正经文章封号啊。
前二天，地产界排名第二的"米宅米宅"被永久封禁了。
紧接着，哥哥就接到这么一封私信。
吓得我心心胆胆俱俱裂裂裂
你说，我要是写一篇文章，说现行的"以房养老"保险，是彻底的混蛋，剥削，吸血鬼，保险公司的阴谋.........
哥哥会不会跳过喝咖啡的阶段，直接被送进粉碎机？
我拎起了小妹妹写的"八卦情感"文章。八卦好啊。
你们可以骂"这都写的什么玩意"。你们可以取关。
可是取关，最多取关几百个人。哥哥照样广告费收入囊中。
写一篇大型地产文章，说不定就"永久封禁"了。那可是几十万粉啊！
苍天啊，朗朗乾坤。我到底要不要说真话呢。
心头几万只蚂蚁在爬。
二）以房养老
以房养老，我们大致可以参照这篇官方的介绍说法；
-
按照官方的文案，一些孤寡老太，可以生前把住宅"倒按揭"给银行。房子产权归属银行。
-
银行每个月给老太2082元。
-
老太继续居住，身故后，房子被银行收走。
就是房屋所有人把房子抵押给保险公司，然后每个月从保险公司领一笔养老金，待所有人去世后，保险公司再处置房子，并扣除相关费用，房子抵押并不影响居住。
这种模式下，那些收入较低，但名下住房价值较高的老人每月都能获得一笔养老金，从而改善老年生活。
听起来是不是棒棒哒。解决了人民的又一需求。达到了孤寡老人，子女，银行的三赢。制度创新，金融创新。
但实际情况呢，全中国第一例"以房养老"，早在2007年上海就发生过了。当年也是大肆宣传。
但是上海2007年，就"试点"完成了一例。
此后就再也推行不下去了。整整十一年，效果还是一例。
为什么，因此此类产品极度不公平。
吝啬苛刻，风险收益绝对不对称。
不公平到什么程度呢。按照目前产品，孤寡老太持有一套价值100W元的房产。
你把100万元房子交给银行。
每个月只能领取2514元。
你今年60岁，预期寿命86岁。
你把100万元交给一个骗子。
骗子每年给你3万元。
等你死的时候，才不过领取了26*3=78万元。
本金都没有拿回来
本金+利息，全部都被骗走了。
三）金融骗术
"以房养老"为什么搞不下去。为什么2007年，仅仅试了一个"孤例"，此后就没有下文了。
因为你实在太不公平了！
老百姓不是傻子，你别以为老百姓智商低。
老太太已经够可怜了。孤寡老人仅有的资产，就只剩下安身立命一套房子。
借100W，每年分3W，不还本。
你良心不痛吗！
而这件事情，银行也是满肚子苦水。银行甚至都"不想做"。
银行的估值，以及逻辑体系是这样的。
-
你这房子100W，但是要26年以后才能拿到。
-
假设每年贬值-2%，则26年后的旧房子，残值最多只有59万。
-
但是我今天就要给你现金，现金是有"利息"的。
-
按照现金的"贴现率"，我的确只能给你每年3W。
在实际操作中，因为保险公司还有行政成本，而且房子通常是"估不足"的，保险公司需要留出很大的空间，保障自己的风险。这样孤寡老太的"回报"就更低。
该类业务长期执行，将会有大量的"不动产"持留在银行保险手里。
也容易积聚金融风险。
看见没有。这里面最重要的分歧，是2040年时，房子值多少钱。
59万还是590万
如果你相信"传统教科书"金融理论。房子不断贬值，股票不断升值。
相信中国股市，会大大跑赢中国楼市。
则你账面计算出来，是是只值59W。一股茅台换一套别墅。
问题是，老百姓不卖帐啊。
老百姓知道朴素而真实的道理。2040年，房子绝对不可能才仅59W一套。
多少孝子贤孙，眼巴巴地凑着老太太的房产。
谁要是敢把房子"每年3W"地交给保险公司，岂不是要被亲戚们的唾沫淹死。
老百姓的期望呢。
租金忽略为零。
廿六年后，房子好歹值几百万。你想要骗老太太房子，拿几百万来。
四）斗长命的精算
那么，"以房养老"把房子押给银行，究竟可以拿多少钱，应该拿多少钱呢。
我们可以换个算法。
"假设你有100W元现金，保险公司每月给你分红。死亡则终止。
请问，你每个月可以领多少钱"
幸运的是，这个问题，是严格地有数学上解的。
2003年我在香港，巧遇几个长辈在买保险。当时他们买的，是一种叫做"斗长命"的保险。
60岁老人，一次性付100W给保险公司。
保险公司每年分红，死亡则终止。
若不满75岁死亡，则付到75岁。给子女。
这个产品，香港当时的价格，是5666元/月左右。年率6.8%
香港老人戏言说，这种保险，业内俗称"斗长命"。
按照6.8%的回佣率，前面十六年，活到75岁，拿回100W本金。
获得80岁，大约有3%的回报。
活到90岁，大约有5.4%的回报。
如果你寿命无限延长，甚至活个300岁。能不能把保险公司吃垮呢。
也不行。
因为这张图表，最终是收敛的。收益率的上限，就是6.8%，这个在数学上是严格证明的。
保险公司根据当期投资利率，再根据香港"人均寿命"加权平均。
最终定出了5666元的回报费率。
这一系列的数学，我们不必深研。我们只需要知道一点：
"一名60岁的男性，将100W元交出去，领钱到死。
合理的回报应该是5666元/月左右"。
显然，现有的中国"以房养老"只给2514元，实在是给得太低了。
被剥削了一半都不止。
哪怕算上了房租都不止。
在有生之年，孤寡老人甚至连本金都收不回。
五）以房养老的设计
那么，正确的"以房养老"应该是怎么回事呢。
中国之所以出那么大的偏差，因为他的"产品设计"不对。
这种完全漠视"地产价值"，必然被贪官疍吏压低老人房值，吸孤寡老人的血。
正确的"以房养老"。不应该是目前中国大陆的"二方模式"：
A：老人，卖出房子，每月获得2500元，获得租赁权
B：银行，买入房子，每月付出2500元，没有租赁权
现金流 身后房产 身前使用
A.老人 +2500/月 获得 B.银行 -2500/月 获得
正确的模式，应该是ABC三方：
A.老人，卖出房子，每月获得4000元，获得租赁权
B.银行，获得100W元，每月支出5666元
C.投资者，付出100W元，每月获得1666元，获得房产
现金 现金流 身后房产 身前使用
A.老人 +4000/月 获得
B.银行 +1000000 -5666/月
C.投资者 -1000000 +1666/月 获得
我们来看B。
B是银行。它相当于承接了一笔"100W元斗长命"金融产品。因此B逻辑是很清晰的。
B不涉足任何不动产。也没有金融风险。
我们来看C
C相当于花了100W元买了一套老公房。此后"长线出租"。
C也是完全常规而合理的。更复杂的设计，还能租金递增。
最后来看A
孤寡老人应该每月获得4000元，这个才是真相！！！
（备注：不满75岁死亡，则领钱到75岁。以免差异太大。）
六）遗产权的算法
ABC的表格，事实上也揭示了另一条"金融创新"之道路。
即："遗产权交易"。
我们常常听说傻空吐槽，"自己住的房子，哪怕升值了也是账面财富，你又不可能卖掉"。
你隐隐约约觉得这句话是错的。逻辑是有问题的。但是又说不出谬误在哪里。
你想，房子可以传给小辈子辈。你儿子可清楚着呢。
房子价值100W，价值1000W，这待遇能一样么。
真正的算法，即在于"遗产权"交易。
只要知道利率，年龄，就可以算出"身后房产"的价值。
一套房子多年产权，分为：
-
老人活着一直使用
-
老人死后归你
请问，这个"继承权"价值多少。
算法十分简单。
既然老人活着，每个月可以领4000元"年金"。
换算进"斗长命"产品。这份年金的价值，就是4000/5666*100W=70.59W
-
老人生前使用，价值：29.41W
-
老人死后归你，价值：70.59W
在未来的金融市场，完全可以存在"遗产权"交易。
-
房价涨了，自己还要住。你可以把"遗产权"卖掉。
-
房价太贵，真买不起房。你可以购买没有"遗产权"的房子。
北京既然大搞"共有产权房"，为什么不搞"无遗产权"房呢。
当你活着的时候，房子无限使用。
当你死了以后，房子被政府收回。无法继承。
这样的话，北京的房价完全可以打个五折六折。
屌丝一方面吐槽房价贵，一方面又要100%产权。您这是啥意思呢。
经济适用房，还想传给子孙。
不嫌太过分了么。
七）结语
我认罪，我忏悔。
俺已经许愿绝不再发出任何批评声音了。
可是看到"孤寡老人付出100W，每个月领取2514元"，依然忍不住歇斯底里地愤怒。
交套房子出去，连本金都领不回来。
跪求网监高抬贵手，我真不是故意的。
我真的是绝对绝对没有批评的意思，一等良民。
纯粹是喝醉了酒，几万只蚂蚁在爬。不吐不快。
跪求哭晕，千万别封我的号。
俺继续去写八卦情感调好了，我很乖的。
（[email protected],2018年8月11日暮）
按照水库系内部的测算，拿走100W元房产，你大概要给我每个月15000，才值得和你换。