家乡的毒药酒 #1470
原创： yevon_ou 水库论坛 2017-07-09
家乡的毒药酒 #1470
总有一款收割你
一）写在前面的话
首先，和各位说一下。这篇文章写完，7月估计又要停更很久。
就在一小时之前，水库连吃二份"警告"。《水库文章目录》也被删掉了。
因此我们回去加强学习，深刻领悟文件精神。培养核心价值观。
学习期间，就少推送了。
最近，我们拼命地在做"多平台"工作。
眼看微信自媒体[大船要沉]，我们也建了备份微信号。扩展产品线至分答、小密圈，谨防失联。
7月3日上线了《分答付费社群》，效果很不错。短短三天，用户已突破5000+人。暂时在分答遥遥领先。
《分答付费社群》的二维码如下。各位可以在社群内"答疑"各种楼市问题。
此外，水库的原创文章，也会有一段时间只发分答。而完全停止"微信公众号"的更新。
我也不想的。我的230000粉丝们。
二）家乡
你们在观察我，我也在观察你。
在《分答付费社群》里，用户结构和"水库订阅"有很大的不同。
水库大约有65%的读者，来自于"北上广深"。以白领为主。我怀疑收入中位数，甚至不止>20W元。
而"分答"因为客户群广，对外号称1200W用户。
你这么多的用户，就不可能全部都是"北上广深"。你想一想，金融街，陆家嘴，精英一共才多少人。
事实上，市面上的"大号"，譬如罗辑思维号称3000W用户，吴晓波微信350W订阅。
用户数大到了如此程度，就一定是"大多数"在三四线城市。
头轻脚重，京沪深占20%，内地小城市占80%
哥哥很少发言，哥哥很喜欢看。类似玩Texas Holders，第一个小时你应该纯观察，不做出任何大举动。
哥哥也喜欢看，看《分答付费社区》用户的发言，有许多平时我们接触不到的问题，意想不到的人生故事。
譬如说，某人从小出生于富贵家庭。
她的外祖父，号称叫做"C半街"。在他们整个县城里，不仅仅是首富，而且财力势力之大，足足可以买下半条街。
她们家是怎样破败的呢。
一切因头，只源于她外公，倾家荡产，合并了所有的财富。
买了一间县城里的"顶级好铺"。
当时是1991年，看清楚那个年份。因为1992年，M2的增长率就有+50%了。
在1991年的时候，该间铺子的月租金是：￥2000元。
￥2000元，大概相当于十个大学生的工资。
相当于今天月房租20W元。
今天一间月收租20W的商铺，该卖多少钱？
然后，这一切，就是不幸的开始。
时至26年后的今天，这间商铺的租金呢............还是2000元。
迄至今日，她们家族依然在收到房租。依然按照市场价在出租，可是房租，按市价就是2000.
今时今日的这个女孩，已经一点一毫都没有"天之娇女"的角色。
她来上海，一样租漏水的老公房住。
一样吃10元的盒饭。
你能联想一下，假如你家有一件月收租￥200000元的商铺，你会过上怎样的生活？
三）商铺
那么，针对这家人，针对这个商铺，都发生了些什么事呢。
既没有天灾人祸，也没有战乱和平。
万贯家财，怎么突然就"贬没"了呢。人家还是买不动产保值的。
因为她外公买的是"铺王"。
小地方，小县城，可能就"十"字纵横二条主路。
在最繁华热闹的街口，最多人流和商业的至尊位。他外公合拢资产，倾家荡产买下了这个商铺。
商铺本身并没有质量问题，租客也很稳定。租客也一样能做生意。
一个月可以交2000元的房租。
可是几年之后，县政府开始搞了"新区"。
新区造起了百货商店。
原先你再好的铺子，你也是砖瓦结构。
你比得过别人电梯电灯，冷气空调？
而且"新区"造起来了以后，人气难免就有转移。
小县城本来人就少，"重心"转移之后，立刻整个城市格局就发生了改变。
老街几乎没人了。
哥哥拍拍肩膀，"凡事要想好的一面，例如，当时还没有万达广场呢"。
四）铺王
铺子还是铺子。但商铺是一种高度"易受攻击"的资产。
商业业态的轻微变化，电商的崛起，消费者口味的癖好。甚至仅仅是公交车站改动了200米............
原本相隔50米的商铺，一家门口有长花坛，那就是死铺。估值相差三倍都不止。
可是美团外卖兴起了以后，
就彻底抹平了商铺"地形"上的一切差异。
回归炒菜口味的竞争。
对于商铺，尤其是1x0000元/m的"高附加值"商铺。他是极其极其容易遭受攻击的。
价值非常非常容易被毁灭。
上海在1990年代，也有类似的例子。
当时上海最值钱的商铺，是"黄河路小吃街"。
黄河路在哪里，现在大多数的新上海人都不知道。更不可能去这条破破烂烂的小街去吃饭。
但是黄河路商铺，在1990年代就卖出过天价。顶峰的时候，甚至冒出过120000元/m的成交。一些餐饮老板，买间铺子二千多万元。相当于今天一间商场。
对于当时的"餐饮"老板来说，这是一笔划得来的交易。
因为的确房租就有8%，不买的话，你租房子成本也有那么多。
而且铺子非常旺，每天晚上翻十几次台。
老上海人或许还记得"黄河路一把勺"，二位著名的大菜师傅的恩怨故事。
商铺的问题在于，商铺是一种极易受攻击，极度脆弱的资产。
对于商铺的估值模型，应按照兴旺周期。不能看峰值租金。
用传统的25倍"住宅模型"去买商铺，是要吃大亏的。
无论是分答社群还是小密圈，当用户咨询到老家商铺时。
原则上我们不建议持有。按照合理的价格，[有秩序地尽量退出来]。
估值过高，太容易遭受风浪风险。
五）家乡的毒药
当我们接触了更多的"三四线"用户，以及他们提出的问题。
我们渐渐地发现，"老家买商铺"并不是一二个人的问题，而是非常普遍的问题。
如果我们思索其中的"关联性"，朱红之泪一番分析或许用得上。
"小地方的人，一旦发了财。吃穿用度早已满足"。
"或许买辆豪车，或许海淘LV"
"住房股票又不保值，这钱是真心花不掉的"。
你设想一下，在三四线城市，可以掏几百万出来"投资"商铺的。无一不是当地的体面人物。
住宅价格不过五六千，一套住宅才几十万。
钱真心花不完啊。
而且"小地方"的商铺还有一个特色，就是单价特别特别的高。
你如果和他们说"上海"的商铺价格，他们肯定会跌破下巴。
Q:"老师，您们来重庆，怎么不买重庆的商铺昵。投资客都是最喜欢商铺的"。
A："重庆的住宅8000，商铺36000"。
"上海的住宅100000，你猜商铺多少钱"。"也是36000"。
（投资客一个劲地问商铺，本身就是傻白甜的表现）
如果我们观察三四线的小城市，扬中，莱芜这样的地方。他们的商铺也要30000~40000，基本看不见四位数的铺。
商铺和住宅的比价，很有可能是10：1
这种铺子，就是药丸啊。
一间铺子定向消灭一个缙绅。
他帮你度身定做算好了，数百万元正好是你能支付的上限。
而租金回报远远达不到预期。
升值更是遥遥无期。
武汉万达公馆楼下2000W元的商铺。到今天的命运依然是：
空置
六）生态群
随着再进一步的深入了解，我们发现"三四线土豪收割器"，还不止卖商铺这么简单。
在水库文章《浅谈澳门博彩业框架》#F460里，我们说道了一个专门的职业。赌场里面的"叠码仔"。
叠码仔，看似英雄好汉义薄云天，一个个酷帅似英雄本色。
但叠码仔的真实工作，却是结交内地富二代，并且把他们引进赌场。
作为大型联合收割机，每月都要消灭1000名以上"纨绔子弟"。
大约七八年前，我有一次遇见郑涵W。
作为"微诊"界开山鼻祖类的人物，郑已经做到了十亿级的销售额。
"微诊"是一种非常有趣的业态。它最大的特点是"有效"。
在你脸上打一针，你可以立竿见影地看见肤色变白，饱满又健康。
问题是，微诊只覆盖几毫米的范围。当一个贵妇被效果惊艳，她真心想要打针的话。则脸上打的数量，是60~100针。
哪怕每针收你5000，这也是一笔惊人的"客单价"。
而她怎么做生意的呢，说起来真是简单无比。
全中国那么多四线城市。她每到一个地方，找当地的企业家协会搞联谊。
找二个女孩子在台上跳跳，宣扬一下美容。贵妇们就象发疯了一样掏钱。
商铺，赌博，美容，买LV包包，送儿子去美国做富二代，开GTR。
仔细数数，真的有无数"商家"盯着你手里的财富。
花不掉怕什么。
有的是别人想好了坑帮你挖。
七）财商
人的能力分二块。一种是创造财富的能力。创业，开厂，专利，机遇，都是崛起赚钱的方法。
另一种能力，是守住财富，我们也称之为"财商"。
生态系统，真的是再奇怪不过的东西。
任何一个物种，都有"天敌"。你钱赚得再多，总有一款收割你。
你以为你开厂赚了几百万，专利卖了几千万，股权分了几个亿。
且慢，且慢，那仅仅是"过路财神"。
钱在你手里过一道手，没有财商的人，还是守不住的。
沿海城市的人，见得多，眼界开得大。
上海从1930年代开始，就有"拆白党""皮包党"。
看见卖保健品，卖气功仁波切的，未免哈哈大笑。
可是吾日三省，我再转篇文章给你，看了再说；
《曾经的对冲基金小镇为什么变成了"鬼城"》[1]
文中讲了一个故事，纽约旁边一个60000人的小镇，目前却有1200套在挂牌出售。
最要命的还都是豪宅，动辄3000W美金。根本销不动。
它们的主人，是全美国最擅长算计，也是智商最高的人：
华尔街的对冲基金经理们。
哪怕对于这些年终奖100W美金的人来说，$3000万美金也不是什么小数目。
往往就是一辈子的积蓄。
这篇文章看了以后，就给我们很大的震撼。
居安思危，你以为看不起四线城市土豪。眼界智商居于"大城市"顶端。
可是和华尔街最Top的对冲基金经理相比，你又算什么呢。
3000W美金房子，100W年终奖，你有这个数量级么。
这些最Top的对冲基金经理们，一样在食物链上被人吞食。
或许在某些"百家姓"的眼里，你今天辛苦经营的一切，也不过是某天的一次收割吧。
想到此处，哥哥整个人都不好了。
唉，赶快生儿子去。
（[email protected]，2017年7月8日晚）
[1]《曾经的对冲基金小镇为什么变成了"鬼城"》
http://master.10jqka.com.cn/20170613/c598849117.shtml