新城之莘庄模式 #360
yevon_ou 水库论坛 2015-10-15
新城之莘庄模式 #360
在上海900W外来人口中，只有不到20%拥有大学文凭。
白领对楼市的全部印象，几乎全是错的。
一）大学生
大学生占总人口多少比例。
如果按照1978年刚刚恢复高考，则每年录取20W人。总存量不会超过500W人。
占全部人口的0.5%
当时的大学生是国家干部，一毕业就可以拿干部津贴的。
如果按照1990年代初的话，大约全国每年100W人。
1995年之后，开始了大规模的"扩招"。先是扩招到300W，继而到今天的约600W/年。
按照这个数量级估算，全国的大学生存量，也不会超过1亿人。占总人口比例，不会超过7%
外来人口到北漂沪漂的，是整个内陆的精英。在他们之中，大学生比例也不可能离谱高。20%顶天了。
这还仅仅是有大学文凭的，如果要985，211，我们所谓的"凤凰"。
可能900W移民中，只有3%
二）外来人口之分类
上海楼市分为三类客户，本地人，外地人，外国人。
外国人 本地人 外地人
楼市客户： 欧美 港澳台 本地人 土豪 屌丝 民工
在外地人中，我们进一步细分为：土豪，屌丝，民工。
之前有一些读者抱怨我们的概念混乱。这里特别澄清一下，所谓的"屌丝/民工"分类，主要是指"蓝领/白领"。
当你童子刚入学，儒师牵着你的手，教你《大学》《中庸》时，他说的第一句话，通常是"万般皆下品，唯有读书高"。
无论传统的家庭教育，还是国人的意识共识，"读书好，吃斯文饭"绝对是体面之举，甚至是唯一体面之途。
对于绝大多数品学兼优的好学生，他大致的路径是以优异的成绩读完高中，以优异的成绩进入知名的大学。
然后毕业后在高收入的外企工作，或者垄断性国企吃喝不愁，或者当公务员。
这些职位的共同特点是什么。是"白领"。
也就是你坐在办公室里面，体面地做着PPT。说着流利的英文，以工薪性收入和投资收入为主。
而被我们忽视的另一类人群。恰恰是那80%"没有大学文凭"的人。
他们可能是马路口开一家小餐馆，可能是足浴店老板，可能是送快递的，可能是送水站的，可能是图文打印，可能是黄焖鸡，可能是物业保洁，可能是牙医，可能是幼儿园教师.........
这些人是被我们忽视掉的，他们走的不是"正途"。
老老实实读书，考全班第一名。进名校，进外企的人，自然是看不上这一条路的。
只不过360行，各有各的活法。
人家其实活得也很滋润的。论净收入，未必就比你白领低多少。
所以在我们这个分类法中，所谓的"屌丝/民工"。其实是按"白领/蓝领"来划分的。
民工的收入并不一定就比白领低。
民工中"小老板"级别的，包括但不限于开餐馆的，卖建材的，倒爷物流的，人事民政的，一年几十万的大有人在。税后。
其收入超过白领。
这个分类法的主要考虑，是因为在楼市购买观上，"小老板/屌丝"有明显的不同。
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民工认命，白领不认命
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白领有"处房情结"，民工没有处房情结
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白领不会买无电梯顶楼，小老板会买
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白领不会买杂小区大户型，小老板会。
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白领不会买老大楼，小老板会
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白领主要聚集在浦东，民工主要聚集在浦西
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三）新城之莘庄模式
在我们之前一篇《新城不是希望 #290》中，我们说道"新城多半是没什么好下场的，大半成为鬼城"。
可是这句话，是有bug的。
文明从蛮荒中走来，任何城市都是平地上崛起。
城市化是不可阻挡的趋势。人类文明总体来说是城区越建越多，城市越来越大，市民人数超过农民人数。
如果"新城"是不划算的。那那么多城池哪来的。
答案是，城市的"生长"，也是分模式的。
我们之前痛斥了浦东的模式，但不能忽视莘庄的模式。
新城其实是可以赚钱的。代表生命力的方向。
可是他的发展方式呢，绝不是凭空拉一条线。然后大手笔几千亿。
新城的正确手法，是沿着老城的边缘，一圈圈扩出去。
每一步都需要精密计算，每一个仓库，每一个厂房外迁，都需要民营企业的精算。
当城市需要生长时，他开发的是身边的土地。
象上海的开发，先到徐家汇，然后南站，然后南方商城，最后莘庄，他是一站站扩出去的。
每往外走一步，他都是仅仅贴着"旧城"的边缘。这样他可以充分利用旧城的资源。
卫星城的人口，可以去市区上班。医院学校商场等基础设施，可以被共享，进而降低成本。使得新城低成本外扩。
如果以纯投资而言，市府对莘庄的投资几乎为零。仅仅是拉了一条一号线。
而莘庄获得了巨大的成功。这个昔日偏僻无人的小镇，目前聚集了超过50W人口。而且遍布就业机会，商业繁荣，配套齐全宜居宜人。
以商场娱乐和生活舒适度而言，莘庄基本可以把联洋秒成渣的。
莘庄不是规划出来的。莘庄是自发地生长出来的。作为"沪杭高速"的终点，莘庄是江浙人口入沪的大门。
他们来到上海，在最近最便宜的镇住下，并带给了莘庄无数的繁荣。
外来人口还有一种模式，则是替换。
譬如内环线也不乏开小店的，开餐馆的，柜台营业员。
可随着时间推移，你慢慢发现，这些体力活低层的活，通下水道管的，全都不知不觉中慢慢换成了外地人。
这些人也是在城市落地生根的。只不过他们没有建新镇，而是把市中心原有的人口替换了出去。
四）市场经济
如果你熟悉奥地利学派，熟悉市场经济的话，你就会知道，为什么我们对"浦东模式"如此厌恶。而对莘庄模式赞不绝口了。
因为"浦东模式"是巨大的资源浪费，是计划经济恶毒。
领导大手一挥，几千亿就花出去了。资源既没有得到良好配置，回报也就惨不忍睹。
"地方债"几乎成了中国经济的毒瘤。
而"莘庄模式"就很大不同。他几乎是市场自发的。也就是他每一步走来，都是资源合理配置，都是生产力提高。都是民营企业创造财富。
一个地方人多了，自然房租就会渐渐上去。土著就会把房子都租出去，自己搬到遥远的地方去住。
一个莘庄镇人多了，渐渐地自然就有商业价值。自然有龙之梦、仲盛来投资开ShoppingMall。既不占用国家的投资，事后也不会象无底洞一样不停亏损。
一个地区人多了，自然基础建设就有回报。造地铁，造高速公路，就能够从卖地中收回投资。有了需求才会有人造路，这个才叫资本主义。
如果要说模式的话，莘庄模式就是市场经济，投入小产出大。
浦东模式就是计划经济，投入大产出小。长久以来宛如鬼城。[1]
你要和我说浦东模式好浦东有前途，那是简直要推翻整个经济学模型。
难以令人信服。
五）莘庄模式对地段的影响
再说一句令浦东帮不愉快的话，"莘庄模式"的结果，其实对地段是顺从而不是颠覆。
"浦东帮"向来就是以一种颠覆的姿态出现的。他们一上手就把"市中心传统地段"贬得一文不值。花好稻好都是浦东的空旷无人最好。
可是"莘庄模式"，那些扎根新移民绝对不是这样说的。
"莘庄模式"是城市的自然扩展，沿着城市边缘一圈一圈发展。
同时，大量的外来人口住进了中环，替换掉原有的低效人口。
整个模式是自然而且有机的。是互补提升生产效率的。
在这整个过程中，"莘庄帮"自然会意识到，越是靠近市区，越是有更多的商业和就业机会。
越是靠近市中心，越是有高档的业态和消费能力。
浦东的就业形态，有一点象苏州工业园区。也就是无数的码农，一批批被关在车间里，源源不断向外输送代码。
而"民工/小老板"的就业形态，则更多是一个城市的自我维持。是消费型业态。是五花八门浮生百态的都市生活。
所以"莘庄帮"对于地段，是溶入者，而不是颠覆者。
他们虽然会堆高某几个区域地价，例如徐家汇。但总体而言，"莘庄帮"是价格的顺从者，是赞同并巩固现有秩序的。
从某些意义上讲，"民工/小老板"这个群体，是土著的延续体。他们的消费喜好，生活态度，和上海本地人是非常类似的。几乎是同类人。
因为大家都要在同样的大排档活下来。
六）外来人口比例
很多人都认为，外来人口的主要聚集地在浦东。浦东代表着外来人口的喜好。
但事实并不是这样。
如图，按照最新的2013年五普人口普查结果，外来人口比例最高的是松江青浦嘉定奉贤闵行，这五个你绝对想不到的区。
具体来说，就是西五区全线沦丧。全部被江浙二省移民淹没。
因为去"土豪/屌丝/民工"三分类，我们有理由认为，小白领主要落脚浦东。
而对于广大的蓝领阶层，900W新移民中至少有750W是没有大学文凭的。
则闵行/九亭/南翔，才是他们的最佳落脚点。
这是一个完全被忽略，被忽视的群体。
当我们谈论着浦东的次新房，张江公寓，滨江豪宅之际，我们往往没有想到。住浦东的可能只有20%人口。20%有大学学历的人口。
而另外的80%，是沉默的大多数。当王老板骑着三轮小摩托风驰电鸣送货时，他赚得其实比白领还多。
但是没有人考虑他的喜好，没有人重视他的购买力。
七）看不见
电影《伊莎贝拉》曾获2006年柏林电影节，曼谷电影节，香港电影节三项大奖。
在影片中，梁洛施哭着问杜汶泽，当年她母亲怀孕时，为什么要去抢银行。并最终入狱，导致她们母女二人流落街头。
杜汶泽说，"为了买一只手表。劳力士金表"。
"在我们那个年代，如果手上没有大金表，道上混的兄弟，别人不是看不起你"。
"是看不见你"。
当我们讨论到楼市原动力时，所遇到的问题类似。
SOM和SOV并不重合。
"民工+小老板"才是购房的主力，他们占据了人口的80%，而且高中低端购买力并不逊色。
但是"民工+小老板"的呼声，被"看不见"。被人为地忽略了。
如果我们观察论坛，观察BBS，观察各大新闻媒体上的呼声。
则官方媒体很大程度被"文科生小编"把持，并不能反映真实的声音。[2]
而网络和自媒体，主要是上网并愿意码字的小白领。越是愤青屌丝，越是骂娘最多。
你说听见的，你所看见的，并不是事实。
你所以为的，你所信奉的，篱笆上讨论的等级地段，天涯上讨论的大势研判，晚报上讨论的民心向背。
这些都不是事实。
没有人记得那沉默的750W小老板民工们。
（[email protected]，2015年10月14日晚）
[1] 今天的滴水湖还是鬼城。
[2] 参考阅读《邪恶的媒体 #80》