零首付精算法 #2290
原创： yevon_ou 水库论坛 2016-08-01
零首付精算法 #2290
借六还七
一)高评
对于房价一个最基本的技巧，就是"高评"。
通过写高价格，获得更多的贷款。达到"零首付"或者低首付。
举例来说，以一套1000W元的房产为例。
如果写高到1400W交易额，则可贷款980W。实际首付20W。
高评最主要的问题，是税费。
我们列了一个表格，比较高评的差异。
原先 高评 差异
合同价 1000 1400
贷款70% 700 980 -280
实际首付 300 20
假设成本 500 500
营业税 28.25 50.85
所得税 20 28
契税 30 42
中介费 7.5 7.5
现金支出 385.75 148.35 237.4
用一句话概括，你"多了280W贷款，少付237.4W现金"。比例85%
你每多100W元贷款，换回85W现金
因为这个比例，相当于6/7。实际操作中，也是多七成贷款，付一成税。所以我们概括起来常说"借六还七"。
二)零首付流
"高评"从来就不是什么高科技。高评的历史，如山岳般古老。几乎每个资深马路中介都会和你推销。
在一些"楼市玄幻小说"中，作者神秘兮兮地向你透露"发财秘籍"。当年零首付在广东深圳买多少套房子，升了30%猛赚一笔狠狠抛掉。
其实这些都是很Low的外围小伙穷鬼A8编的。
"零首付"毫不出奇。只要你下得了这个胆。遍地都是零首付。
为此，甚至还出现了一个专门的炒楼流派："零首付流"。
别的流派找房子，都是看房子价格本身的笋盘与否。或者是看某一地段有没有基建利好。或者是看某一类房产租售比安全。
而"零首付"流派与众不同。他们买房子，有且仅有唯一关注，"能否做低首付"。
因为各个楼盘之间差异很大。主要是银行的愚蠢。一些很好的楼盘，银行并估不足价格。而垃圾CEO，银行往往会估得很高。
"零首付流"关键是深刻地了解[银行内部]运作。他们知道哪些盘可以"溢高"。银行愚蠢地给出远高于市场价的估价。
零首付流[以银行为导向]。专门去购买"银行喜闻乐见"的房产。追求的极致是"首付尽可能少"。
零首付流也是一个特殊的流派。他们在房价上赚得并不多。有时候还会套牢，买的全是CEO盘涨得慢。而且高位接盘，手续费昂贵，智者不为。
但你仔细算算"自有资金收益"。零首付流绝对是可以排进前几位的。做得好的时候，甚至是第一位。
2008年的时候，外资银行刚刚进入中国。纸老虎的面目还没有揭穿。当时哥哥也是脑子发昏，找过去到花旗银行，问问能不能办二手房贷款。或者有吸引力的贷款产品。
CITIBANK的理财经理倨傲地拿出一张表格，上面是20个楼盘。并且说："花旗银行对于房地产资质有着严格的要求，只有符合花旗标准的房产我们才接受按揭"。
我接过一看，倒吸一口凉气。上面依次是："汤臣一品，鹏利海景，财富海景，盛大金磐，翠湖天地，华府天地，锦麟天地，檀宫别墅........."。
我说，朋友，你知道么，这些都是"落地打七折"的楼盘。
2008年翠二开盘八万，位置还不如隔壁的众鑫城。有一手没二手，你银行接这样的单子，才是真正[银主盘]滞销资产，涨得不快走得不动。一旦砸在手里，根本处理不出去。
花旗银行专员鼻孔高高翘在天空里。哥哥默默收下这张单子。翘起中指，暗地说了一声"SB"。外资银行刚刚进入中国，便已经流露[其颟邗和官僚主义]。未来结局也就这样了，历史往往可以从青萍之末分析。
言归正传，"零首付"并不是什么高科技。普通的马路中介，也懂得帮你操办写高一成。
而专门的"零首付流"，追求的是写高40~50%，这个就没那么容易。得专门的技巧和信息渠道，一般房子银行评估不接受。
而老派木乃伊多军，活该入土，很少做"高评"。主要是成本无法接受。换言之，借六还七，你觉得划算么？
三)真实利率
借六还七，你的真实利率是多少。
这句话，首先要从"银行贷款"说起。
假设银行有二种贷款；
1）十年期按揭贷款
2）五年期中小企业贷款，每次还息不还本
请问你选择哪一类。
对于很多资金饥渴症的死多头来说，看见"按揭"二个字就眼睛发光。好比饿狼见到培根，恨不得狠狠扑上去。
但其实不对的。
因为"按揭"的本意。他和"信用卡分期"是一样的。前高后低。
在《信用卡之分期》一文中，我们说道，12000元的分期，前高后低，本金不断归还。其实你只借了一半。平均只借了6000。
但是房贷，难道不是一样的道理么？
房贷同样是前高后低，借款本金不断减少。虽然房贷是一条非平均曲线，但是也大致匀直的。
所以房贷其实你只借了一半。说是30年100W的贷款，其实你只借了15年。
因此在表格中，10年期按揭贷款，他和5年企业贷款是等价的。都是"只借了"五年。
说回"借六还七"的话题。借六还七，相当于你增加了16.6%的"贷款成本"。
而这一笔贷款成本，是需要你在未来的岁月摊销的。
因为你只借了十五年，所以平均下来，每年的"实际利率"上升1.1%左右。
4.9%+1.1，相当于加了几次息房贷利率6%
（更精确的计算得用IRR）
因此，虽然 "借六还七" 看似和古代农民高利贷"九出十三归"一样声名狼藉。
但因为摊销时间长，真实利率成本并不高。
但是，另一个方面，我们还需要考虑到，"30年期"往往是一种理想情况。
在绝大多数状态下，你是长持不到30年的。
因为对于"西点联盟"这样的进取新晋而言，他们最多持有2~3年，就会将房产卖掉。
最极端的情况下，不到1~2年就会将房产卖掉。
这个时候，由于你写高了400W房价，并因此产生的40W元税费。就不能摊销到复利岁月中。
而成为了实实在在的"成本"。
如果你16.6%仅仅能用一至二年摊销的话，则每年融资成本高达8%。算上原有的4.9%，4.9+8=13%
Still，13%仍然是一个"可以接受"的范围。
或者说，疯魔流通过"高评"手法，能以更小的资金获得更快的发展。他们是对的。
老一代多军手法保守，瞻前顾后，才是错误的。
四)低评
和"高评"相对应的另一个手法，则是"低评"。反过来也是成立的。
-
写高100W，增加贷款70W，付税费10W，净到手60W。借六还七。
-
写低100W，减少贷款70W，省税费10W。净到手60W。还六得七。
"还六得七"。我只要拿85W现金出来，就可以净获得100W。
这相当于一笔"20%回报"的投资项目，尽管是"一次性"的。
但是对于普通人来说，你上哪找20%的回报去。
很多普通老百姓"不贷款，少贷款"的做法是错误的。
你正确的做法，应该是尽可能地压低合同价。
把税省到最低。
然后在力所未逮的范围内，贷款，贷满七成。
以前有一个非常NB的网站，叫做"万网"（10000f.cn）,在这个网上，可以查到fangdi.com报给政府的过户备案价。
每一个小区，哪一天成交哪一个房号。都可以看到。
这个网站非常之私密，仅限于内部少数人士知道。（已经关了）
你如果登录万网，你就会看到，"写高"的人非常之少，"写低"是绝对绝对主流额。大约是99%：1%的样子。
以[2015年初永业公寓]为例，大约80%的成交集中在32000~35000元/m左右。最极端的甚至可以做到19000/m
而超过40000/m备案的一共只有一套。单价是65000.
我们知道，2015年初的时候，永业价格早就达到了6~8万。低于这个价格的根本就买不到。
今天2016.07，永业的挂牌价大约在11~13万。
显然，32000/m的价格根本不可能买永业。而95%的登记备案价在这个区域。可见问题之严重。
他只有一套是真正报备65000/m的。逻辑之下，65000才是真实的价格。
这个故事告诉我们，"职业炒家"是非常非常稀少之小众人群。在全中国也不会超过数千人。
社会的99%，是"写低"人群。
五)全款
"低评"到了极限，就是"全款"。
因为你本身贷款就不多。政府明文规定，上限70%。
如果我低评一半。1000W的房子写到500W送件，贷款350W。则我实际贷款率仅有35%
贷得这么低，我干嘛还要贷款呢。
如果贷款额仅仅才房价的一成，二成，我干嘛还要贷款呢。平白多一重手续，浪费宝贵时间。而且浪费贷票。
这样的情况下，催生了一个新的流派。"全款流"。
全款流的意思，是拿了1500W以上的现金，到处砸人。
它和"老破小"流派不同。老破小凤姐变冰冰，也是全款支付。因为4个月一轮周期，你根本来不及贷款。
而"全款流"的区别。他砸人的是1500W现金，而不是150W现金。
因为对于真正"大型"的物业。到了一定总价之后，接盘的人并不多。流动性也不好。
"急卖"的售主，有很多是中小企业主。急等着资金救企业。
而这些往往又是"非普通住房"。税费非常之高。
在这样的情况下，就是"全款流"饕餮。拿大额的现金砸晕业主，并要求降价。一般而言，可以额外砍下100W元左右。
而你全款价格可以写低，可以省税费。这样可以再省50W元左右。
某些情况下，还可以"解药单"。获得更额外收益。
而你全款买下以后，再慢慢地处理抵押贷款。产证在手，有得是时间腾挪盘旋。
六)评估，贷控，打滚
银行的评估业，界限在哪里。行为准则如何。
写高之后，上家获得更多资金。如何进行"贷控"。
交易中心写低，潜规则如何。
后面篇幅再写。
（[email protected],2016年7月31日午）