储蓄平方米 #1920
发布日期：2018-08-31 01:20:00 +0000
储蓄平方米
#1920
* 根据天涯旧贴改写
一） 提问
8.26我作为嘉宾，参加《 功夫财经·炼金之夜 》活动。
下午彩排的时候，来了二个财经媒体的小妹，向我提问了一些采访稿。
其中有一个问题，很有意思（大意）：
现今北上深的房价越来越贵，未来是否会出现年轻人无法上车。从而造成阶级固化？
哥哥瞄了她一眼。水库，从来都不会给她期望中的答案的。
水库最常见的答案，是“以上全错”。
因此哥哥给她的回答是：
“不会啊，我觉得任何人都可以买得起北上深的房子。年轻人只要努力一点，30岁左右都可以供楼的”。
呵呵，呵呵呵。小姑娘脸上，泛起了一个鄙视和不信的脸色。
你如果换一个傻一点的论坛，例如知乎，集思录，在那种社区，你问“30岁能不能买北上深的房子”。
那肯定说不能啦。
参考阅读：jisilu.cn/question/267547
北上深这种城市，一套像样的二房要700W，像样的三房要1000W。
而且首付还特别地高，加税费都要40%左右。
30岁的年轻人，不吃不喝，也攒不出400W首付。
付完首付，也供不起月供啊。
那个鄙夷的眼神深深地刺痛了我，于是哥哥又再加码说“他们可能都是985，211的优秀大学生”。
“只可惜他们的财商不足。不懂得理财。光靠智商，是买不起一线的房子”。
“ 至于财商，就要购买 《 功夫财经App·地产的秘密 》 我的课程啦…… ”
小妹妹狠狠地竖起了一支圆珠笔，顶着我的领带说：
“别玩虚的，你说，要怎样才能买得起北京的房子”。
很简单，小白领上班，假设男方25Ｗ+女方15Ｗ，国贸白领合年四十万不差吧。
-
你存一半20W，买一套沈阳的房子。用房租部分抵扣月供。
-
第二年，你再存一笔钱，再买一套。以租养贷，稍微贴点。
-
第三年，再买一套
-
………
-
第八年，买第八套。
你从22岁开始，一直到30岁。坚持每年“贷款买楼”一套房子。
八年积攒八套房子。
等到第八年，你把八套都抛了。你认为八套沈阳，能不能换回一套北京？
财经小妹若信若疑，半信半疑。
女人的数学，向来不好。挖坑是容易的，卖猪仔也是容易的。
且不说“限购限贷代持”等技术性难点。 我们就问一句，这样的模型，理论上可不可行？
二） 追逐
和大多数人印象相反。这个模型，理论上是可行的。
这并不是一句戏言，反而是欧美常见的金融范式。
它另有一个名字，叫做： REITS
我们来解释一下。
假设一对年轻人，从22岁开始，平均后收入在40W/年左右。
那么，等到30岁，他是无论如何买不起房子的。
这么多年，历届调控， 类似的悲剧屡见不鲜。
“年初不买房，一年又白忙”， 收入的积蓄，是无论如何赶不上房价涨幅的。
绝大多数的年轻人，都有这样的记忆。
不敢买衣服，不敢买单反，几乎砍掉所有生活开销。一年赚40W，储蓄率60%，已经接近极限。毕竟人还要吃饭。
也就是省25W左右。
但是一年下来，房价的涨幅，绝对不止25W。1000W的房子，大概率是1100W。
+25W VS +100W，距离反而越来越远。永远也追不上。
而且人类还有一个“口是心非”的习惯。“八年之后”房价价多少。
-
所有人 嘴上都喊泡沫 ，泡沫腰斩500W。
-
所有人心里都想会涨，说不定价格1500W。
-
真要对赌，可能是2000W。
大家嘴上都喜欢喊“房地产泡沫”。
房地产泡沫，那你腰斩啊。给你八年的时间，看你“铁打的泡沫”破不破。
一旦破灭，跌到500W，岂不是买起来毫无压力。
真金白银，落子无悔。
你让它“真枪”时，一个个都露出本色了。大伙共识也都知道，八年后远不止1000W。
小夫妻追1000W，已经追不上了。
你让他追1500W，怒值卧槽满槽。
这样一种“追赶问题”
真正的bug，在于它的算法是错误的！
你用“货币”去追逐“房产”，注定是追逐不到的。
真正的财商，真正的数学。 应该是“房产”追逐“房产” 。
-
这个月工资，攒了1.2平米。
-
下个月奖金，攒了1.3平米。
-
发季度奖了，攒了2.4平米。
这样一点点“攒砖头”，才能渐渐攒出100平米。
三） 攒砖头
那么，怎样才可以“攒砖头”呢。
在中国，我们依然采取一种极其低效而且繁琐的方法：“个人投资者”。
众所周知，水库的精神，可谓“和时间赛跑”。
在《 焚城烈火征粮队 》一文中，我们说，赚钱的主要方法，是和通胀“套利”。
货币的贬值，是永恒的趋势。明天的物价，一定比今天的贵。
你想要赚钱，就一定要把今天的钱，换成明天的物。
而且时间越紧凑越好。
在“知识星球”问答中，整天有人问。某一项计划，等一年户口迁入可好，等一年资金到位可好，等一年公积金符合资格可好。
我们的回答总是：“楼市不能等一年”。
楼市的行情，是以“季度”计算的。在一个踩准节拍的城市，差一年或许就差20%
存五六年定期，再去买房子，这简直是不可想象的事情。
因此我们奉行“2N”理论， 每六个月 ，就要把手中的现金全部打光。换成筹码。
流派的总体手法，也决定了我们没有长时间蓄水。
六个月 蓄力有限 ，以“低单价，低端城市，低端楼盘”为主。
用更学术点的语言说，我们的“ 颗粒化 ”是六个月。
六个月当然比五年有效，也比三年有效，也比一年有效。
但是“尽快建仓”，能不能把资金空转更压缩一点。例如压缩到：
1天？
在知乎上，有一个很热的帖子《为什么中国人喜欢炒房、购房。而欧美，日等发达国家的人主要选择租房？》
zhihu.com/question/62708450/answer/202983394
研究到最后的结果，却反而是：
谁说美国人没人炒房。美国人全民炒房。
商业的基因，已经深入到骨髓之中。
因为美国人主要的金融工具，其实是REITS。
所有的人，都在疯狂地买卖REITS，起伏涨跌。
玩得太开心了。以至于不需要个人成团。
所谓的REITS，指拿出一整个社区。
例如600套房子，70000平米。然后分割成100W分。则每一份就是0.07平米。
他们以“手”为单位。只要一点点钱，就可以买卖几手。
-
REITS相当于ETF
-
当房地产市场上涨时，REITS也会涨。
-
当房地产市场下跌时，REITS也会跌。
一般来说，抛掉100平米REITS，也可以换回100平米同地段住宅了。
REITS出现以后，整个“地产”的游戏规则就不同了。
因为你可以 锁死 “平方米㎡”存款。
价格是在波动的。价格的涨跌，无法预测。看你是“纸本位”还是“砖本位”。
-
传统的“定存”。锁死的是RMB数量。以RMB计价不会亏。但换成砖头，可能买不了厕所。
-
REITS的“定存”。锁死的是㎡数量。以㎡计量永远在增长。但换成RMB，有可能跌价。
但问题是，傻空不是整天在喊“自住刚需”，不是整天喊“民生”问题，居者有其屋么。
那我就满足你“自助刚需”啊。为什么你都住到房子，再阴险地透露其实你想要升值“赚钱”？
金融的创新，并不能无中生有变出财富。
但是可以满足“大义”的名分。堵住你的嘴。
四） 购房券
象恒大，万达，万科，保利之类的大发展商。完全可以发行自己的“购房券”。
券面分为A，B，C，D，E，F，G等各种等级。
好比你持有100张D，就可以在二线省会城市，中环线附近，兑换恒大集团的100平米房款。
这样做的好处，KFS可以ICO，提前回笼、聚集资金。
购房者可以分享几年楼价上涨的红利。
证券化交易，有利于价格发现，评估套利，分散风险。
更何况，一项资产只要可以“证券化”，你就可以“融资融券”。
你完全可以只付30%的首付，加三倍杠杆，然后银行借你6%利息。
何苦要“破限购，破限贷”。美国人就是全面买卖REITS。也是说全民炒楼， 天塌不下来。
如果动动手指就可以“押多”。又是何等美好的时代。
五） 结语
泰国是一个十分贫穷落后的国家，泰国有大量的REITS。
越南是一个远逊于中等收入的国家，越南更有大量的REITS。
全世界，只有中国把“房产价值买卖”视为洪水猛兽，严追死打。
其实房产的频繁交易，真心天塌不下来。
某些种种的私心杂欲，反而阻挡了中国的现代化进程。
（[email protected]，2018年8月31日丑）
最近广告少，请多点捧捧场。
以下是推广。感谢大家下载APP多支持金主。
最近我看了一个叫《国际大牌成本揭秘》的纪录片，这个只有不到十分钟的纪录片里，一组组触目惊心的对比价，着实令我震撼。
这部纪录片中显示，市场上售价近10000元的化妆品，成本只有一两百块钱，售价超过千元的某国际知名运动鞋成本也不过在34.94美元。
视频采访中，一家著名旅行箱制造商负责人甚至直接说，“除了上述真相外， 甚至连90%以上的专利其实都是中国工厂的 。同样一个精美的旅行箱，到法国，就贴上法国的某知名商标，到意大利就贴上意大利的某个知名商标，然后均标定不同的高价，其实却是同一件东西。
出于好奇，我打开电脑百度了相关新闻报道，意外的发现了 国内有一家“叫做“必要商城”的电商APP创造了“用户直连制造”的商业模式 ，让用户能够用一两百块钱从这些工厂买到国际大牌品质和同等设计水准的产品。
而必要商城发明了一种全新的方法， 让用户通过必要的平台直连全世界最好的生产线，将中间所有的加价环节统统砍掉 ，用户只用原来商品价的数十分之一，就能买到全世界最好的产品了。
必要模式
我下载了“必要商城”APP,打开看到很多知名品牌的制造商生产的产品， 其中Burberry 品质的衬衫只用199元钱，只用200多元就能买到耐克品质的运动鞋，以及100多元就能买到新秀丽品质的旅行箱。 不仅如此，就连财经大咖吴晓波、知名音乐人小柯等等，也是这里的常客，而且还成为必要产品如眼镜、衬衫的口碑传播者。
△依视路集团旗下企业出品纯钛近视眼镜仅需279元，而眼镜店需要5000元+
最近，星巴克的种植基地又和他们联手，进入咖啡产业。其中一款产品是一个凝聚了无数专利的“纸啡机”，让你无论身在何处，只要有热水，就能享受到星巴克品质的咖啡。唯一不同的是，这一架“纸啡机”，折合一杯咖啡才不到3元。
△“把咖啡卖给星巴克的人”联手必要商城，为用户直供顶级性价比咖啡
除咖啡之外，护肤、洗护类产品上线同样立即引爆生产线，由 SK-II、Dior、兰蔻、欧舒丹等国际大牌原料制造商生产的面膜、眼霜、CC霜、乳液、香水、洗浴等产品，采用法国、日本、西班牙、摩洛哥等进口原料，在去掉品牌溢价后，只需一百元上下就能享受到奢侈品品质。
财经大咖吴晓波 也在脱口秀里公开背书，“你们去必要买东西，如果觉得不好，你们骂我吴晓波骂三天！”
这个APP已经替代我手机里好几个购物APP，”必要“确实值得我们拥有！
长按识别二维码，体验 必要 高品低价
