杠杆与笋盘哪个更重要 _#2295

时机最重要

一） 前言

今天晚上如果要追热点的话，理论上应该写 “房租”。

例如上这张图：

唉，世界上怎么会有这么蠢的人。

不仅蠢，而且坏 。从大脑到心脏都坏透了，堪称新时代的人渣。

• 房地产调控的事，从来没有人问 “房东”的感受。

• 你抓住中介盘问不休，我也真是服了。

难怪 5i5j越做越差，每况愈下。

高层都是这种人。智商徘徊在僵尸与丧尸之间。

可是哥哥刚提笔想写，长叹一口气。

再叹一口气。

算了，咖啡御免。

“长租公寓”这个话题，已经有奥派同仁布尔费墨，菁城子挡在前面。

珠玉在前。就不用我再堵枪眼。

俺还是 “斗长命”吧。

因此，今天我们不追热点。我们普及 数学 。

• 布尔费墨《 那些关于房租的假话和蠢话 》

• 菁城子《 最近，房租为何大涨 》

二） 精算

今天静下心来，做了一些测算。

测算的数据，是地产圈长期以来，争论不休的一个话题：

“零首付流派”划算，还是“笋盘流”划算。

当我遇见选择时，是应该尽量追求杠杆，还是尽量追求折价？

这个问题，定性来说，我们心里有谱的。

定性的说：

• 假如涨幅较小，笋盘流划算。假如涨幅较大， “零售付”划算。

• 便如同二条曲线，在某处相交。

但是，定量的计算，我们从来没有做过。

静心算了一下，结论颇为有趣。

三） 零首付流派

假设有一套房子，价值 900W。目前有二种算法，请比较：

1） 首付 0W，贷款1000W，手续费100W。

2） 首付 400W，贷款400W

第一种办法，是 “杠杆最大化”。

第二种办法，是笋盘压价。净支出只有 800W。

这二种方法的盈亏平衡点在哪里。

哪一个因素，对收益影响最大。

这一类的数学，十分简单。

只不过没有人系统地 “教科书式”计算过罢了。

我们可以列出这样一个表：

月数	月供	剩余贷款
0	0	-10000000
1	-68169	-9976748
2	-68169	-9953391
3	-68169	-9929929
...	...	...

这是 “零首付”流派的现金表。

首先，你会惊讶地发现：

零首付流派，其实并不是零现金。

“零首付流派”还是需要支出现金的，而且金额还不低。在某个时刻，甚至比老老实实“笋盘流”支出的现金更多。

因为 “零首付流”名义上，你完全不需要首付，得意洋洋。

但在实战中，一旦你完成了 “交易”。几乎很快，你就要开始 付月供 。

而且因为你是 “零首付流”，你拉高了总价，进行了 更大量 的贷款。

包括贷款和手续费，会压得你喘不过气来。

月供远远超过正常流派。

月数	月供	剩余贷款
0	0	-10000000
1	-68169	-9976748
2	-68169	-9953391
3	-68169	-9929929
...	...	...

你看表格中，买一套价值 900W元的房子。

但是月供却要付 68169，一年需要8.2W，相当于房屋总价的 9%

如果你一张完美的 “零首付”单子，拖上了三年。

则你仅仅还月供部分，就花掉了 房价的 27%

我们内部戏谑称 “零首付流派”，叫它 -100+10X

意思是说，什么事情也没做，你先亏 100万。

此后，由于你零首付（一成首付），杠杆高。涨幅可以Ｘ 10.

“零首付”这个流派：

• 如果房价不涨，你就死定了。

• 如果房价微涨，你就小赚。

• 如果房价大涨，你才大赚。

进一步的计算回报率，我们可以列出这张表：

月份	现金流	现金流	现金流
0	0	0	0
1	-68169	-68169	-68169
2	-68169	-68169	-68169
3	-68169	-68169	-68169
4	-68169	-68169	-68169
5	-68169	-68169	-68169
33	-68169	-68169	-68169
34	-68169	-68169	-68169
35	-68169	-68169	-68169
36	-68169	-68169	-68169
年末负债	-9093643	-9093643	-9093643
期末估值：	9500000	12000000	15000000
售房所得：	406357	2906357	5906357
净收益：	-2047725	452275	3452275
IRR月：	-14.32%	0.90%	4.33%
IRR年：	-84.35%	11.29%	66.22%

这是一通 36个月的还款表。

• 第 36个月，你还欠银行9093643元。

• 假设卖房可得 950W，1200W，或1500W元。

• 对应利润 -205W，45W，345W

• 年化收益率 -84%，11%，66%

更为直观一点，我们可以做出这个图：

图表的意思是，一套 “零首付”900W的房子，如果持有五年，房子涨到1400W，则你的年化回报率是12.50%

咦，似乎也不高啊？

四） 笋盘流

我们进行第二套算法。 “笋盘”流派。

假设一套 900W的房子，被你以800W买到。

首付 400W，贷款做得不好，只能贷400W。

过了三年，分别还是售 900，1200，1500W，请问回报率多少？

月份	现金流	现金流	现金流
0	-4000000	-4000000	-4000000
1	-27268	-27268	-27268
2	-27268	-27268	-27268
3	-27268	-27268	-27268
4	-27268	-27268	-27268
5	-27268	-27268	-27268
33	-27268	-27268	-27268
34	-27268	-27268	-27268
35	-27268	-27268	-27268
36	-27268	-27268	-27268
年末负债	-3637457	-3637457	-3637457
期末估值：	9000000	12000000	15000000
售房所得：	5362543	8362543	11362543
净收益：	380910	3380910	6380910
IRR月：	0.22%	1.54%	2.45%
IRR年：	2.68%	20.14%	33.63%

画成图表，则更加直观一点。

实线是 “零首付流”，虚线是“笋盘流”。

“笋盘流”几乎一直都在盈利线以上。

三年涨 +40%，或者五年涨+64%以上， 则笋盘流被“零首付流”收 益超出。

哥哥盯着这个图表，左看右看，左看右看了半天，最后得出一个结论。你知道是什么：

“零首付流”毫无价值。

为什么，因为你看看这个图表。 “笋盘流”已经非常完美了。

以三年计算，笋盘流已经提供了 +20%年复合回报。

作为 “稳健投资”，每年有+20%很不错了。

而 “零首付流”要到三年涨幅+40%之后，收益才能反超。

之前一直是巨额亏损。

亏损，呃，俺不能接受亏损。

对于绝大多数的投资者而言，收益率 +40%以后，+60%还是横财，带来快乐有限。

而亏损的 “巨额风险”绝对不可以接受的。

从风险喜好角度，是不是该把 “零首付流”给毙了。

（在 8.18的影居活动中，罗尼大声呼吁，“零首付流”过度进取，风险重重。她说得对不对？）

五） 超短期

哥哥手贱，我又测算了一个 “一年期”的回报率。

然后我默默给自己写了四个字： “以上全错”。

真的是，令人印象深刻的 …………超级曲线啊。

“零首付流”的回报曲线，一骑绝尘，远远向着4000%走去了。

我们之前看 “三年期，五年期”的回报率比较，“零首付流”并没有特别优势。

因为零首付也要付月供，三年填进去了 27%的房款。

但是 “一年期”的比较，则非常惊人。甚至远远打爆了表格的上限。

在整个标量中，最重要的真是 “时间”。

如果你追求短期快涨，大涨前夜。则应该追求杠杆。

如果你持有时间较长，则应该追求笋盘。

关于 “杠杆和笋盘”的争议，最应该问的，是你预期要持有多少年。

越是确定在 “大涨前夜”，而且涨了就可以抛现，一年以内，就应该选择杠杆。

众所周知，水库的主要手法是 “大面积，低单价”。而且流派倾向于长持为主。

我们去到一个新的城市，往往会期待一个十年的雪坡。

水库主要的审美观，还是侧重 “淘笋”，而不是“拼命加杠杆”。

蓝色水库：亲，我有一个问题咨询你。

蓝色水库：同一个小区有二种车位，一个价格 16W。一个价格32W，但可以贷款50%。请问哪种好。

Yevon_ou：…………

六） 关于风险的把控

对于风险，我想很多人都误解一件事。

所有的风险，都是边际风险。

譬如说，一个人有2000W净资产。然后他跑到CQ，全款“零首付”买了一套房子。

你说他“风险”么。CQ人都要吓傻掉了。日夜担心。

但是你说“安全”么，对于一个有2000W净资产的人来说，多加一套80W的房子，算什么风险。

哪怕他少付了24W首付，说不定他自己的主力仓位。三个月月供就十几万了呢。这半年下来，总负债还是减少的呢。

对于绝大多数人来说，他的 “底仓”是不动的。京沪深大型的，高价值的物业，想动也没法动。

“不动如山”。如果你90%的仓位，都是稳岻如山岳的。

那么你 10%的先头部队，刀磨得再快，又有什么关系呢。

几乎所有的多军，都缺乏现金。而自己的债务，每个月都在减轻。

把少量 “高能”的先头部队，磨得尖锐一点，又有什么关系呢。

你看到的全力一刀，其实并不是全力一刀

对于我们来说， “锐刀”亦无非一种财务工具而已。

你肯不肯多出 10%的手续费，“借900W，还1000W”。

类似的决策，是与否，唯一的影响因子，也仅仅是数学。

和道德无关。

你的父辈们，连贷款都没见过。背一点点贷款，吓得夜不能寐。

但经历过的人都知道，这都是很小，很安全的事。

没有坐过云霄飞车的小孩子，不用惊吓的哇哇大叫。

（ [email protected]，2018年8月20日丑）