亏钱的地产生意 _#1720

延续 #1700 ， #1710

一） 前言

本篇是“管家卷”的第三篇。因为前二篇，阅读量不是很好。而水库依赖阅读量和点击数。

因此“管家”（四）肯定是不群发了，届时回复#编号获取。

管家（五）不一定写。

在《 新兴服务业---管家公司 》（一）中，我们写道，这一卷的缘由，是因为广州的朋友们邀请我去。

大家喝茶交友闲余，免不了请我讲二句。

Yevon_ou 出场，从来都是干货。每一堂都是言之有物的。

当时我的目标，是想向广州“诸大佬”，推销广州的“管家公司”。

“北上广深”，中国的四大城市。

其中，上海“管家公司”，已经开到了三大三小。深圳“管家公司”们4.1刚举行了声势浩大的“深圳顺时针”成立大会，Scarlettchang盛装出席。

北京是Hell模式，实在难做。但也有了“水原十口”和“西瓜太妹”二支团队。

在大城市中，只缺“广州”没有管家公司了。

不仅仅没有管家，甚至连“对接”的大神，都没几个。

水库之中，一直是有流量的 。一直有群众问，去广州买，去佛山买，限购限贷限价限售，如何落地。

贷款中介找哪位破局。

如果选笋盘，推荐哪个板块。我想去“增城”不限购买，请问可不可以。

也就是说，“管家公司”只要你一旦开起来，你是不愁客源的。

有流量的，就有了营业额生存的基础。

上次我去广州，就是想“忽悠”广州的大佬们，联合起来开家管家公司。

为了让大佬们放心，因此我们还需要将整个的业务模式，解构得非常清楚。

二） 不赚钱的地产生意

在上一篇《 管家的商业原理 》中，我们说“管家”一共有九大产品线。

你向客户提供服务，解决客户的难题，客户支付你佣金。

“管家公司”是一门很赚钱的生意。赚钱到何种程度呢，以上海著名的“淘屋”管家为例。

他们的团队，大约是20个人。经过一年多的成立期，目前磨合下来， 一个月的营业额收入在100W左右 。

100W/ 月的营业额，看起来不算一个很大数字。任何制造业企业轻易达到。

可是你要想， 他们是没有任何成本的！

这100W元，除去非常有限的办公，电脑等费用。

整间公司，是没有一丝一毫钱成本的。 毛利润99%

这100W元，全部都可以拿来分的， 纯人力 。20个人，人均五万。

即使大头目拿十万廿万一个月，小兵们的收入，也能有2~3W。

这还是人力组织“不紧密”的情况下。遇到某些特别勤的人，例如某贪吃好吃偷吃啃光哥哥所有零食储备的双名叠字妹；

她在深圳，一个人可以同时干8单，摊掉半间公司的活。

如此勤奋，收入就更可观了。

水库实在养不起， 远大前程 ，只能让她单 飞 。

许多读者听完以后，心里面热乎乎的。眼看沪深京的管家公司“如火如荼”，十几间冒出来了。

要不，咱也去开一家，服务一方水土去。

且慢，且慢，容我多说二句。

“水库”整套生态手法， 是我想出来的 。包括“ 构建以房贷为核心的资产结构包 ”。在一个通货急剧膨胀的发展中国家，大概率货币加零，输钱的几率不大。

可是“管家公司”整套的生态，却不是我想出来的。始作俑者，是@恰空。

恰空是第一个想到，“咦，可以用公司化运营”向粉丝们提供辅助性的服务。

恰空也是第一个做到1000W营业额的。

恰空四大咨询业出身，历史决定路径。在他的身上，难免有浓浓的四大“咨询业”的味道。

“九大产品线”是恰空确立的。但是“实战”一轮做下来，大家却觉得， 有一点滴不对 。

我们对整个地产界的规则，还是理解不深。 这9大产品线中，有一些是亏本的。

如果你冒冒失失地成立管家公司，“九大产品线”有几条赢利丰厚，有几条硬如鸡肋。

你不知道游戏规则，一头撞上去，岂不是头破血流。

那么，哪一些是亏本的呢。

你猜？

答案是“代购”。

在所有的产品线中，“代购”是最最不划算的。他牵涉到几个问题。

1 ）代购极 重 ，构成了公司的主要成本。

对于很多业务，例如“咨询”，你只需要一个“大神”级的人物坐镇就可以了。

婚票不提；

如果是“贷款中介”，则核心能力是“搞定”银行。这也靠的人脉。剩下交给小兵们跟进就行了。

但是“代购”不同。代购是 纯体力活 。

如果一家公司，拥有“代购”产品线的话，就意味着你要养10~30个员工。在全市的范围内不停地筛网。

而且代购，还需要构建数以百计的“节点”。这些节点，可能是链家的某一个业务员，某一个区域的KOL，某个物业经理。

有了信息网络和人际节点，一旦某板块“出现”一套笋盘，他们可以第一时间通知你。笋盘就是抢钱。

而这样的服务，也不是免费的。提供情报的“线人”，通常酬劳是全部佣金的50%，这是一笔巨大的数字。

其二，天底下没有“免费”的业务员。

“代购”业务本来就辛苦，风里来雨里去。和客户看房，常常耽搁到晚上不吃饭。

北京上海这样的城市，最低最低，目前“管家公司”也要出到200元/人工小时。

毕竟，管家们文化水平都不低。

其三，钱不好收。

“代购”最大的问题，佣金是问C端收的。这远远不如直接把客户卖了，向KFS B端收钱，慷慨又幸福！

见《 被遗弃，被抛弃的B2C 》

消费者的想法，永远都是很多很怪的。

“钱都没有赚到，杂七杂八的费用先收了不少”。

“是不是笋盘啊，会不会推荐的内部CEO盘，让我举杠铃”。

“毛头小伙子，没什么了不起。选筹我自己都会，他未必比我聪明”。

问C端收钱这种事，真是斑斑血泪。专业服务都卖不出价钱，消费者永远不领情。

管家公司，本来是一类“轻资产”的行业。

为了搞“代购”业务，全公司2/3人手都是代购产品线的。硬生生逼成了重资产企业。

而关键是“代购” 还 不 赚钱。

问客户收1~1.5%，已经是千难万难。这里面一半的佣金，需要返出去，给“笋盘线人”。

剩下的费用，要支付十几个2~3W业务员的工资。客户接下来的成交，你还要跟随陪伴跑腿。

管家公司算算“成本”，代购这条产品线，完全完全不赚钱。

前线管家公司一致共识，“代购”业务，收2%都不够本。

且慢，不赚钱就算了吗。比不赚钱更可怕的是，“代购”是一个风险漏斗无底洞。

“代购”和“咨询”还不同。咨询你还可以假，大，套，空。

你可以划一个区域，划一个板块，“喏喏，就在这区域找，85%概率有买到笋盘”。

而“代购”完全不同。代购就是“ 背书 ”。客户默认，把你的声誉，捆绑在这趟战车上了。

这套房子是你推荐我买的吧。

• 好，如果赚了500W，证明我眼光独到，鸿福高照。

• 如果亏了100W，哪怕暂时套牢没行情，你看我不砸了你的招牌

“ 背书”是一件很贵的事，很贵~很贵~很贵的事。这里面的 风险和收益完全不对等 。

一旦你涉足了“代购”市场。几乎等同于你把整间公司的声誉，都“捆绑”上了客户期望值。

如果房价一旦没涨，或者二三年横盘。你设想一下，别人上门拉横幅，是什么情况。

三） 赚钱的地产生意

那么，“九大产品线”中，哪条线赚钱。

哪条线来钱快，财源滚滚呢。

答案是： “信贷” 。

也就是说，如果你仅想创业一家“短平快”的管家公司，只想最快的速度，做到每月赚30W。

那么你的切入点，应该是“信贷”。

信贷有几个好处。

首先，信贷完全是“ 市场中立 ”的。房源是客户自己选的，涨跌各由天命。

我只不过帮你，助你完全交易。你永远都要感谢我，永远不会怨恨我。

其次，信贷是“立竿见影”的好处。

代购，帮客户选房，要到三五年之后，才能凸显你的眼光。而且客户还不会感激你，还不会分利润给你。

而贷款中介是“药到病除”。

“贷款成数不足”“流水不足”“年龄不足”“房龄不足”“贷款用途不足”。

这里每一项都是缺点，每一项都可以问客户收费。

客户掏钱掏得爽快，口碑好，药到病除。

第三点，“信贷”经手沾钱。

例如说，你问客户收20W的佣金，那么无论在任何一个市场，都是很难收的。知识付费也难以达到。

但是， 如果你帮客户办下来500W元的抵押贷款，最终抽走20W佣金 。那么几乎任何一个客户，都是乐意经受的。

• 不是爷不肯付20W，是爷手里也没有现金啊。

• A8.5 拿到大笔现金，佣金就非常好收。

综上所述，在“九大产品线”中，他们的吸金能力是完全不同的。

切入不同的侧重点，直接决定了管家公司的 起飞与生死 。

四） 头羊

好了，我们完全放弃掉“咨询”“代购”“装修”“代出租”等业务。专心致志，只做信贷好了。

问题是，这样做，你也活不下来。

因为只做信贷，你就退化成了一个“贷款中介”。

贷款中介满大街都是，又不缺你一个。

再说，你还不是第一手关系。

这里面的区别是什么呢，区别是“头羊”。

好比Carrefour和Walmart，家乐福的商品便宜，还是沃尔玛的零售价便宜，您说得出来吗。

就总体而言，家乐福的东西，是要比沃尔玛贵的。毛利也更高。从二家公司的企业报表，可以看出。

家乐福的策略，从Marketing的角度，叫做“头羊策略”。

具体就是，家乐福搞几样“超级便宜”的东西，放在正中醒目位置。

例如芹菜0.99元，“每天都有一款蔬菜低于1元”。

又如金龙鱼4L装35.80元，老阿姨一看，快抢啊。

再譬如yevon_ou家里的海鲜铺，大龙虾只卖228元。

“头羊”的作用，是给你一个 进店的理由 。

便宜得你不可忽视，便宜到甚至可以做日常谈论，家长里短的话题。

而消费者到了店里，他总不好意思推着推车，只买二把芹菜的。他肯定还要买别的东西，顺手抛到篮子里。

家乐福就靠“顺手抛入”赚回来。

同样道理，在地产管家公司生意经中，他需要一个“头羊”，一个理由，让你非找他打理。

“代购”虽然不赚钱，代购却是头羊，是不可替代的部分。

“咨询”也还可以，但咨询的黏性，毕竟还差了点。

代购，是黏性最强的接触

满大街都是贷款中介，客户为什么不找贷款中介，为什么会找到你。

他是被你的“头羊”吸引，一条龙顺手买了一个大套餐。

客户希望的是省心。客户最最喜欢的，是“一站式”购物。

最好我找到了你管家公司，我就一点脑浆都不用动了。对于“水库体系”也不用深入理解。

算账也不用斤斤计较，你帮我全包就行了。

对于这种“一站式”服务而言，“咨询+代购”居于非常重要的位置。

“装修+托管”也居于非常重要的位置。

你只有把客户方方面都服侍到了。从婴儿到坟墓，客户除了赚钱，其他什么都不操心。客户玩得开心，他才会把更多的功能交给你。

因此“产品线”是一条龙的概念。这根线越长，你就越不可能被取代。

如果你仅仅做信贷， 只做某一小块业务 ，客户分分钟跳单到别家做。

如果你帮他管房子，十几年的老朋友，从修马桶到代办暂住证，每件事都可信赖地搞定。

则他下次买房子，还是第一个想到依托你。

客户越是被你养成巨婴，他越不可能离开你。

（未完待续。商业原理，真心没什么人看）

（ [email protected] ，2018年4月1日午）

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