农村土地有投资价值么 _#1660

开始干活了，开始写正文

一）多渠道供应

这二天，地产新闻，基本被国土资源部长这段话刷屏了。

知识星球内，大约一共有11次，读者提问问我，“这事对地产有影响么”。

“楼市会不会崩溃”

“大转折近在眼前吗”。

“折你妹！”这么多年来，多军老人，早已经被无数次“重磅突发”折磨到神经衰弱。你说有影响么。

新人1000次希望有影响，每一次楼市“新政”，新人都希望迅速变天。

新人的耐心很短，煎熬往往只能承受十二个月。

但是“老牌多军”从业经历太过悠长。

悠长到什么事情都经历过了。悠长到可以给每一项政策打分。

这样一条政策，其实归根到底，是“ 小产权可以租赁了 ”。

咦，小产权不是早就可以租赁么。旧事重提何解。

一个大方向，大前提，

目前国家对于“调控房价”渐渐灰心和失望了，也认为是不可完成的任务。

因此调整方向，“调控租赁”，希望把租赁搞上去，也算是对广大无房户的一个交代。

租赁，怎样扩大租赁市场，怎样扩大租赁资源，怎样扩大各方助力，齐心建设租赁供给。

因此本次政策的 题眼 是：“小产权租赁入市”。

“小产权房”古已有之。不说深圳，广州，哪怕在华东，华北，也有大量的农村集体用地。

北京著名的798艺术社区，宋庄，本质就是小产权房。

本次政策的特色，是鼓励“ 企业化 大规模入驻”。

也就是说，以前的“小产权房”，是小打小闹，由村民们自己兴建，自己出租，分散管理。

这导致几个缺点；

1）房屋品质没有保证。达不到现在高档住所要求，很多没有现代卫浴和现代厨房。

2）租赁品质无法保证。村民违约，加价，反悔现象，层出不穷。常常有艺术家花巨资装修之后，村民要求收回。消费者体验很差。

3）缺乏中介和对接渠道。因为“散，乱，差”，因此第三方中介服务也做得很差。

而这次政策的题眼，关键是“企业化”三个字。

也就是全国性，百亿级的巨无霸企业，也要入驻到村委会。再过几个月，你很可能发现恒大，万达，首富满脸笑容 和村书记握手 签约的照片。

企业化，大规模生产，高品质入驻，可以在不突破村宅基地容积率的情况下，做到；

1）成片大型高档社区开发

2）企业化租赁，现代配套服务

3）全国联网，网上预订

你设想一下，当你跑到“李家村牛家寨”的时候，脚下踩的不是泥泞土路。

• 而是一尘不染的停车场。

• 密码锁和声纹门禁。

• 小区内有网球场，健身房，瑜伽室，甚至锻炼后淋浴。

• 洗衣店，永和豆浆

• 高科技WiFi和智能家居

请问这样的农村民宿，您有没有兴趣住呢。

二）真实的小产权

理想很美好，现实很骨感。

当描绘了“小产权，大企业”美好未来之后，我们要反过来问一个问题。

某首富，某首富，难道是傻子么。

这么好的事情，为什么之前不做。

答案是，这整套思路，其实是违反“经济学原理”的。

非不为也，乃不能也。

农村的土地，通常都离开市区很远。

798已成绝响。“水贝村”也渐渐拆迁了。

目前的大城市中心，并没有太多的“城中村”。 尤其没有“未开发”的城中村。

如果深圳有小产权房，也早已不便宜。

目前仍然可以说“成片”，“待开发”，“有用地指标”的农村宅基地。一般都要远到30KM以上。上海的奉贤新城附近，还有一些。 您自己数数地图。

在这么遥远的“远郊”基础上，对于“小白领”的租赁需求，就不会很大。

或许您也可以亲自去“奉贤新城”附近的小产权房看看。

并没有你希望中的“健身美男”。

绝大多数的租客，都是身上带泥，脚上带灰，卖建材，卖五金，开小餐馆，运活鸡活鸭现杀，做附近工地生意的。

打开二家租客的房门，人家根本不爱惜“租赁装修”。

尖锐的铁器工具，随手放在地上。戳坏地板。

拉过一条板凳，踞在上面吃饭。丝绒的沙发，三个月就露出海绵。

这种“远郊”的租赁市场，注定是底层和低价的。

毛坯出租，农民式装修，才是最适合的生存方式。

就算某首富满脸笑容地和村支书握手，投资兴建几个样板工程。

心里面哭得伤心，肚明这项目是赔钱的。

三）不切实际的长租

另一方面，“长线收租”这个概念，本身也是错误的。

我们知道，欧美国家的“房屋自有率”非常低，美国平均63%，曼哈顿甚至不到50%。

也就是有近一半的美国人，是居住在租来的房子里的。

有人归咎于美国的“汽车文化”，也有人总结美国人职业变动自由，迁徙市场化程度高。

但其实在这些事的背后，还有一个重要原因，“金融支持”。

一个最简单的问题，美国最大的“房东”是谁。

那些长租公寓，那些co-op背后的持有人是谁。

是超级大富翁么，还是个人炒家。

答案都不是，绝大多数的房东，都是“共同基金”。

而基金投资者是哪些人，Reits最重要的投资人，主要是“养老基金”“教育基金”“行业协会基金”。

“低风险，低成本”资金，对回报率%要求非常低。

低息债券，才撑起了美国的租金市场。

当一家KFS造完了房子，KFS可以长租，可以长期持有，不散卖。

但是KFS一定是把房子打包成了ABS，以“资产组合包”的形式，转手卖给基金公司。

KFS最多保留一些物业管理，维护的任务。赚取微薄手续费。

而养老资金，保险资金，可以承受非常低的资金利率。

这些资金才是“物业”长持最后一棒。

在目前的中国，并没有类似土壤。

“诸神围剿绿城”那一年，绿城集团的融资成本是28%，掘地三尺，都挖不出资金来。

市面上的大量信托，理财计划，KFS也是主要宿主。这些资金按8 ~ 9%的成本募集而来，再加上银行的抽头，最终贷款给KFS的时候，利率都超过了15%

KFS的资金成本这么高，你搞什么“长租长持”么。

住建部一提出“租售并举”，下面掌声一片。

然后实际执行下去，很快就发现不对了。任何一个KFS项目，长持都是亏本。

吓得住建部赶快搞“租房贷款”。定向补贴低息资金。

但也是治标不治本之举。

金融业没有发达，所谓“多主体供应，多渠道保障”无非是一句空话。

除非能嫁接到低成本资金，

否则，是不会有人去开发“乡村租赁”这块贫瘠的肉骨头的。

四）农村土地价值

第三个话题，“农村土地有价值么”。

我们的回答，至为清晰：“没有”。

大约只有某些大城市的边缘，“集体小产权”土地是有价值的。有拆迁概念。

或者南方广深，城中村土地，有租赁价值。

目前有一种非常不好的风气，经过秀相一朝，不断地倾斜和洗脑。

渐渐有人认为，“农村户口比城镇户口更值钱”。

简单的例子，水贝村拆迁，每个男丁，人均赔了上千万。

工作再好，也不如投胎好。村口保安胜过清华苦读。

但是，这是一个“孤例”。

孤例的危害，就象炒数字货币能赚钱一样，祸害更大。

就全国的范围内，农村土地一文不值。

虽然也有各种各样的文件利好，“小产权租赁”也搞起来，首富下乡和村长县长握手。

但是就总体而言，中国所有的农业土地，除了靠近大城市那一批，其他都是没有价值的。

中国人恋乡重土，怀念当年老地主，“家有良田百亩”何等的风光体面。

买土地的梦想，根植到了每一个中国人的血脉中。

本朝以土地革命起家，“土地”一事，关联太大。牵涉利益太重，zz太敏感。

各方利益纠缠，想要变革，几乎毫无可能。

因此，不要把你的“痴恋”和梦想，变成一种桎梏。

不要因为贪恋土地，进而错估了土地的价值。一听到“土地”就很激动，影响做出了错误的判断。

如果你真的喜欢土地，其实，去东南亚买吧。

不限购，不限贷，更不需要花费流血的代价，还被千夫所指。

上等的水稻良田，100亩，也才一千多万RMB。

在国际市场上，土地，并不是一种很稀缺的产品。

（[email protected]，2018年1月21日午）

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