可以做空房产么 _#1480

昨天周日，在《分答付费社群》例行值守。

有人问这样一个问题，感觉十分有趣。可以展开讲上一篇。

一） 房地产股票

第一个方法，是做空房地产股票。

传统上三大 屌 丝聚集地：知乎，雪球，集思录。

如果你经常访问“ 屌 丝 社区”的话，你会发现，对于“做空”房产的需求是非常非常大的。

但是如何“做空”房价， 屌 丝们讨论来讨论去，好的办法却是不多。

第一重最先被想出来的，是做空“地产股”。

股市是经济的晴雨表。如果股价低迷，往往也就意味着产业低迷。

如果能象《大时代》刘青云一样，翻云覆雨，转手把地产股打到万劫不复。

甚至收购。

岂不是 屌 丝们扬眉吐气，地产霸权末日。

可惜的是，想法是好的，但是这套逻辑，却是完全违反 经济学 的。

首先，股市并不是很容易操纵的。

且不说有《证券法》之类法规保护恶意买卖。哪怕是无法无天，股市也有自身经济规律。

股票最终和赢利，增长，企业“内在禀赋”挂钩。

一只非常好的股票，你再怎么打压。最难把价格削去一半。

但价值总会要反弹的，不可能无限降低。

第二步说，中国股市和香港股市有很大不同。股权非常“集中”。

好比李嘉诚的长江实业集团（0001.HK）,李氏父子在其中的股权仅有13%左右，时刻面临攻击。

而中国的股市，绝大多数都是“国有股”。

部分看似股权分散的公司，还是“国有股”。

例如万科，几乎没有第一大股东。股权长期分散，内部人控制，腐败。

你去收购，好了，头破血流。

因此“收购/控股”这条路，也走不通。

好吧，大家一起抛售地产股，劝说身边所有的朋友，统统不要买地产股。

“饿死开发商”，房价能不能降下来？

股价长期低迷的坏处，主要是 难以再融资 。

股价不振，上市公司就难以配股 ~ 定增 ~ 高转送。KFS就被迫去借高利贷，最终把利润都吐出去，落个双手茫茫。

这里面就到了最讽刺的位置：

KFS 其实是降低房价的。

傻空最悲哀的，是他们根本就不懂经济学。

• 生产者和生产者竞争

• 消费者和消费者竞争

• 生产者和消费者从不竞争

KFS 并不是购房者的敌人，KFS是购房者的朋友。

因为KFS的“企业合作”成本，比“自助建房”便宜，因此才有了企业管理。

KFS 彼此之间的竞争，进一步降低价格。

针对KFS的迫害，或者“地产股”的做空。

事实上增加了成本，推高了房价。

二） CDO

传统的金融工具不能满足目标，傻空们又把目光转向了“衍生产品”。

传说中，美国有一种复杂的复杂的复杂的CDO，宛如神话一般。

“次贷”危机的原理是什么，傻空也不大清楚，也说不清楚。

水库系列有一篇《手把手教你做次贷》#F540，倒是可以一看。

但是，傻空要的并不是科学，人家要的是“希望”。

传说“大空头”这种电影里，主人公含辛茹苦，坚定信仰，坚信房价一定崩盘。最终获得了百倍千倍的回报。

首先要说的是， “ 大空头”这部电影是错误的。其中关于次贷的一切分析，全部都是错误的。

次贷根本不是那么回事。国内以讹传讹的转载再转载，翻译再翻译，全部都是错误的。

你跟着“大空头”做，大概率是赚不到钱的。而“大空头”整个团队，也并没有赚到如此高的回报。二三倍而已。并且很快地在之后几年亏完了。

首先，我们要解释一下，“大空头”团队并不是做空房价。

他们没有做任何事，也不可能做任何事，使得整个“美国房地产崩溃”。

他们仅仅是买了一个金融产品，“ IF 金融崩溃 THEN 可以赚钱 ”而已。

举个例子，如果你预期房价即将崩盘，则你应该去买“搬家公司”股票。

因为楼市崩盘，肯定有很多人丧失住所。被扫地出门。

因而需要搬家。

你提早买入“搬家公司”股票，等金融风暴。

自然赚得盆满钵满。

但是你持有“搬家公司”股票，会导致楼市崩盘么。

绝对不会。

这个在逻辑上，属于“关联关系”，而不是“因果关系”。

老人一定有白头发。白头发染黑，你并不会变年轻。

逻辑是一门大学问。

其次第二个观点，“大空头”并不意味着看空美国楼市。

九年了，如果我们平心静气，抹去一切谎言和喧嚣的话。

“美国楼市真的跌过么”？

美国楼市已经创新高了。不仅是大都市圈，连乡村平均都刷了新高。

随着通货膨胀，楼市每年都有一点的涨幅。

美国，加拿大，澳大利亚，英国，新西兰，无一不是这样的规律。

站在2017年回头去看，所谓“2008大跌”只不过长线K图上的一个小波澜。

如图，美国楼市最糟糕的时候，也不过是局部地区的一些小麻烦。

真正WASP贵族精英居住的地区，你过去让人打折，人家正眼都不瞧你。

“买得起买，买不起滚”。

楼市并没有崩盘过。真正崩盘的是CDO，CDs的价格。

“大空头”团队发现了算法上的一些bug，真正崩盘的，是衍生证券产品的一些价格。

要指望楼市崩盘，靠CDS显然也不现实。

三） 楼市期货

真的要真金白银，看空做空，恐怕只能实打实的搞“楼市期货”了。

好比石油期货，橡胶期货，期货和现货是联系在一起的。

• 期货市场崩盘了，现货市场一定崩盘。

• 期货市场看对了走势，做空就可以赚钱。

象香港这样以金融，地产立足的亚太都会城市。

早在1980年代，就开始搞“恒生指数期货”了。

而一直到今天，始终没有“地产指数期货”。

你纵观郑州商品期货市场，芝加哥商品期货市场。

全世界石油，煤炭期货很多，但是“钢铁”期货很少。为什么。

因为铜只有一种，石油有二种，煤炭有五六种，钢铁有几十种，而房产有几千种！

搞“房价期货”，假设以2017.07.01上海房价为准，起价60000元/m。

期货交易一个月，双方互有买卖，互有拉锯。

到了月终结算的时候，收盘价61000元/m。

如果你对于这个价格不满意，你就要进行“实物交割”。

假设我们交易的单位是“平米”吧。

（不是房产专业那个‘平米’）

你说你交割内环线1平米。

• 老破小和汤臣一品，都算1平米么。

• 楼层户型朝向，怎么计算。

• 别墅怎么算

• 中环边的房子，可以交割么。

• 外环外的房子，怎么折算。对于折算比例不认可，怎么协调处理。

同样道理，有人实物交割，就有人实物提取。

• 提取哪一套实物，如何估价。

• 二个人同时看上，如何分先后。

• 手里只有5平米持仓，如何整取。

• 房屋维修养护，如何出租。

房产这种千奇百怪的东西，怎么能做到整齐化标准期货呢。

四） 房产期货的设计

这个问题的答案是： 可以做 。

天底下没有二块一模一样的煤炭，没有二枝一模一样的小麦。

可是我们照样有煤炭期货，照样有小麦期货。

这其中的原理是，“忍受轻微损失”。

好比动力煤，因为其内含能量的不同，分为很多个档次。

但在郑州交易所就统一为TC。如果成色不足，按大卡打折计算。

美国和加拿大生产的小麦，质量也有好有坏。

芝加哥交易所统一以“蒲式耳”作计量单位。谷物质量相应换算。

在整个期货世界，交易量和最终结算的量，超过100:1

因此只要游戏规则透明，结算反而是不重要的。

昨天我想了一夜，对于“平米期货”的设计。可以适当调整。

基于完全市场化下的某一些大数据算法，可以获得非常近似，几乎所有人都接受的折扣计算方式。

如果真心想做这事，“平米期货”还是开得出来的。

具体的细节，我就不展开了。太琐碎技术化。

因为俺摩拳擦掌，马上要写最后一段话了。

最后一段话，显然是： 以上全错

五） 对赌

我们讲了好几种通俗的“做空房产”方式。

其中二种是不可行的。

一种是勉强可行的。

其实我们想说的是，“做空房价”这种事， 从理论上就是不可行的。

不是技术上的事，是理论不可行。

不涉及技术细节设计，理论就说不通。

做空的核心是对赌！

金融的核心，是风险。

你看好一项资产，有人看涨，有人看跌。

傻空摩拳擦掌，兴致勃勃，

寿星公上吊，找了半天找到一根绳子。

他信心满满，想从“对赌”中赚取二百万。

可是 任何工具，都是一柄双刃剑。

你看错了走势怎么办。房价并没有如预料般的下跌，反而大涨了怎么办。

你辛辛苦苦开了一个期货户头，却不料是催命符。

各位，房子上涨200W元，是非常非常快的。

你“看空”对赌， 承担风险敞口，就意味着损失。

一旦房价三四个月就涨了贰佰万， 你拿什么来输。

傻空有200W么。你有能力拿出200W来赌么。

拿不出就别瞎BB了，进场的资格都没有。

（[email protected]，2017年7月17日暮）

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