家乡的毒药酒 _#1470

总有一款收割你

一）写在前面的话

首先，和各位说一下。这篇文章写完，7月估计又要停更很久。

就在一小时之前，水库连吃二份“警告”。《水库文章目录》也被删掉了。

因此我们回去加强学习，深刻领悟文件精神。培养核心价值观。

学习期间，就少推送了。

最近，我们拼命地在做“多平台”工作。

眼看微信自媒体 大船要沉 ，我们也建了备份微信号。扩展产品线至分答、小密圈，谨防失联。

7月3日上线了《分答付费社群》，效果很不错。短短三天，用户已突破5000+人。暂时在分答遥遥领先。

《分答付费社群》的二维码如下。各位可以在社群内“ 答疑 ”各种楼市问题。

此外，水库的原创文章，也会有一段时间只发分答。而完全停止“微信公众号”的更新。

我也不想的。我的230000粉丝们。

二）家乡

你们在观察我，我也在观察你。

在《分答付费社群》里，用户结构和“水库订阅”有很大的不同。

水库大约有65%的读者，来自于“北上广深”。以白领为主。我怀疑收入中位数，甚至不止>20W元。

而“分答”因为客户群广，对外号称1200W用户。

你这么多的用户，就不可能全部都是“北上广深”。你想一想，金融街，陆家嘴，精英一共才多少人。

事实上，市面上的“大号”，譬如罗辑思维号称3000W用户，吴晓波微信350W订阅。

用户数大到了如此程度，就一定是“大多数”在三四线城市。

头轻脚重，京沪深占20%，内地小城市占80%

哥哥很少发言，哥哥很喜欢看。类似玩Texas Holders，第一个小时你应该纯观察，不做出任何大举动。

哥哥也喜欢看，看《分答付费社区》用户的发言，有许多平时我们接触不到的问题，意想不到的人生故事。

譬如说，某人从小出生于富贵家庭。

她的外祖父，号称叫做“C半街”。在他们整个县城里，不仅仅是首富，而且财力势力之大，足足可以买下半条街。

她们家是怎样破败的呢。

一切因头，只源于她外公，倾家荡产，合并了所有的财富。

买了一间县城里的“顶级好铺”。

当时是1991年，看清楚那个年份。因为1992年，M2的增长率就有+50%了。

在1991年的时候，该间铺子的月租金是：￥2000元。

￥2000元，大概相当于十个大学生的工资。

相当于今天月房租20W元。

今天一间月收租20W的商铺，该卖多少钱？

然后，这一切，就是不幸的开始。

时至26年后的今天，这间商铺的租金呢…………还是2000元。

迄至今日，她们家族依然在收到房租。依然按照市场价在出租，可是房租，按市价就是2000.

今时今日的这个女孩，已经一点一毫都没有“天之娇女”的角色。

她来上海，一样租漏水的老公房住。

一样吃10元的盒饭。

你能联想一下，假如你家有一件月收租￥200000元的商铺，你会过上怎样的生活？

三）商铺

那么，针对这家人，针对这个商铺，都发生了些什么事呢。

既没有天灾人祸，也没有战乱和平。

万贯家财，怎么突然就“贬没”了呢。人家还是买不动产保值的。

因为她外公买的是“铺王”。

小地方，小县城，可能就“十”字纵横二条主路。

在最繁华热闹的街口，最多人流和商业的至尊位。他外公合拢资产，倾家荡产买下了这个商铺。

商铺本身并没有质量问题，租客也很稳定。租客也一样能做生意。

一个月可以交2000元的房租。

可是几年之后，县政府开始搞了“新区”。

新区造起了百货商店。

原先你再好的铺子，你也是砖瓦结构。

你比得过别人电梯电灯，冷气空调？

而且“新区”造起来了以后，人气难免就有转移。

小县城本来人就少，“重心”转移之后，立刻整个城市格局就发生了改变。

老街几乎没人了。

哥哥拍拍肩膀，“ 凡事要想好的一面，例如，当时还没有万达广场呢 ”。

四）铺王

铺子还是铺子。但商铺是一种高度“ 易受攻击 ”的资产。

商业业态的轻微变化，电商的崛起，消费者口味的癖好。甚至仅仅是公交车站改动了200米…………

原本相隔50米的商铺，一家门口有长花坛，那就是死铺。估值相差三倍都不止。

可是美团外卖兴起了以后，

就彻底抹平了商铺“地形”上的一切差异。

回归炒菜口味的竞争。

对于商铺，尤其是1x0000元/m的“高附加值”商铺。他是极其极其容易遭受攻击的。

价值非常非常容易被毁灭。

上海在1990年代，也有类似的例子。

当时上海最值钱的商铺，是“黄河路小吃街”。

黄河路在哪里，现在大多数的新上海人都不知道。更不可能去这条破破烂烂的小街去吃饭。

但是黄河路商铺，在1990年代就卖出过天价。顶峰的时候，甚至冒出过120000元/m的成交。一些餐饮老板，买间铺子二千多万元。相当于今天一间商场。

对于当时的“餐饮”老板来说，这是一笔划得来的交易。

因为的确房租就有8%，不买的话，你租房子成本也有那么多。

而且铺子非常旺，每天晚上翻十几次台。

老上海人或许还记得“黄河路一把勺”，二位著名的大菜师傅的恩怨故事。

商铺的问题在于，商铺是一种极易受攻击，极度脆弱的资产。

对于商铺的估值模型，应按照兴旺周期。不能看峰值租金。

用传统的25倍“住宅模型”去买商铺，是要吃大亏的。

无论是分答社群还是小密圈，当用户咨询到老家商铺时。

原则上我们不建议持有。按照合理的价格， 有秩序地尽量退出来 。

估值过高，太容易遭受风浪风险。

五）家乡的毒药

当我们接触了更多的“三四线”用户，以及他们提出的问题。

我们渐渐地发现，“老家买商铺”并不是一二个人的问题，而是非常普遍的问题。

如果我们思索其中的“关联性”，朱红之泪一番分析或许用得上。

“小地方的人，一旦发了财。吃穿用度早已满足”。

“或许买辆豪车，或许海淘LV”

“住房股票又不保值，这钱是真心花不掉的”。

你设想一下，在三四线城市，可以掏几百万出来“投资”商铺的。无一不是当地的体面人物。

住宅价格不过五六千，一套住宅才几十万。

钱真心花不完啊。

而且“小地方”的商铺还有一个特色，就是单价特别特别的高。

你如果和他们说“上海”的商铺价格，他们肯定会跌破下巴。

Q:“老师，您们来重庆，怎么不买重庆的商铺昵。投资客都是最喜欢商铺的”。

A：“重庆的住宅8000，商铺36000”。

“上海的住宅100000，你猜商铺多少钱”。“也是36000”。

（投资客一个劲地问商铺，本身就是傻白甜的表现）

如果我们观察三四线的小城市，扬中，莱芜这样的地方。他们的商铺也要30000 ~ 40000，基本看不见四位数的铺。

商铺和住宅的比价，很有可能是10：1

这种铺子，就是药丸啊。

一间铺子定向消灭一个缙绅。

他帮你度身定做算好了，数百万元正好是你能支付的上限。

而租金回报远远达不到预期。

升值更是遥遥无期。

武汉万达公馆楼下2000W元的商铺。到今天的命运依然是：

空置

六）生态群

随着再进一步的深入了解，我们发现“三四线土豪收割器”，还不止卖商铺这么简单。

在水库文章《浅谈澳门博彩业框架》#F460里，我们说道了一个专门的职业。赌场里面的“叠码仔”。

叠码仔，看似英雄好汉义薄云天，一个个酷帅似英雄本色。

但叠码仔的真实工作，却是结交内地富二代，并且把他们引进赌场。

作为大型联合收割机，每月都要消灭1000名以上“纨绔子弟”。

大约七八年前，我有一次遇见郑涵W。

作为“微诊”界开山鼻祖类的人物，郑已经做到了十亿级的销售额。

“微诊”是一种非常有趣的业态。它最大的特点是“有效”。

在你脸上打一针，你可以立竿见影地看见肤色变白，饱满又健康。

问题是，微诊只覆盖几毫米的范围。当一个贵妇被效果 惊艳 ，她真心想要打针的话。则脸上打的数量，是60~100针。

哪怕每针收你5000，这也是一笔惊人的“客单价”。

而她怎么做生意的呢，说起来真是简单无比。

全中国那么多四线城市。她每到一个地方，找当地的企业家协会搞联谊。

找二个女孩子在台上跳跳，宣扬一下美容。贵妇们就象发疯了一样掏钱。

商铺，赌博，美容，买LV包包，送儿子去美国做富二代，开GTR。

仔细数数，真的有无数“商家”盯着你手里的财富。

花不掉怕什么。

有的是别人想好了坑帮你挖。

七）财商

人的能力分二块。一种是创造财富的能力。创业，开厂，专利，机遇，都是崛起赚钱的方法。

另一种能力，是守住财富，我们也称之为“财商”。

生态系统，真的是再奇怪不过的东西。

任何一个物种，都有“天敌”。你钱赚得再多，总有一款收割你。

你以为你开厂赚了几百万，专利卖了几千万，股权分了几个亿。

且慢，且慢，那仅仅是“ 过路财神 ”。

钱在你手里过一道手，没有财商的人，还是守不住的。

沿海城市的人，见得多，眼界开得大。

上海从1930年代开始，就有“拆白党”“皮包党”。

看见卖保健品，卖气功仁波切的，未免哈哈大笑。

可是吾日三省，我再转篇文章给你，看了再说；

《 曾经的对冲基金小镇为什么变成了“鬼城” 》 [1]

文中讲了一个故事，纽约旁边一个60000人的小镇，目前却有1200套在挂牌出售。

最要命的还都是豪宅，动辄3000W美金。根本销不动。

它们的主人，是全美国最擅长算计，也是智商最高的人：

华尔街的对冲基金经理们。

哪怕对于这些年终奖100W美金的人来说，$3000万美金也不是什么小数目。

往往就是一辈子的积蓄。

这篇文章看了以后，就给我们很大的震撼。

居安思危，你以为看不起四线城市土豪。眼界智商居于“大城市”顶端。

可是和华尔街最Top的对冲基金经理相比，你又算什么呢。

3000W美金房子，100W年终奖，你有这个数量级么。

这些最Top的对冲基金经理们，一样在食物链上被人 吞食 。

或许在某些“百家姓”的眼里，你今天辛苦经营的一切，也不过是某天的一次收割吧。

想到此处，哥哥整个人都不好了。

唉，赶快生儿子去。

（[email protected]，2017年7月8日晚）

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[1] 《曾经的对冲基金小镇为什么变成了“鬼城”》

http://master.10jqka.com.cn/20170613/c598849117.shtml

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