小密圈问题荟萃五月（上） _#1410

小密圈目前大概 每月 4000条帖子。

这个数量级，相当于你的微信朋友圈。

鉴于好贴实在太多。我们分拆为（上）（下）

回复编号可直接获取。

（很贵的，微信虚拟物品定价上限）

1）「匿名用户提问：请教欧神，目前社会楼市多军空军比例大致多少 ? 就北上深一线楼市多军对空军的猎杀会持续多久 ? 」

A ： 1:99% ，其中空军 99%

具体的标志，是知乎房地产版。

屠杀持续到 50:50%

2）「提问：欧神，听说央妈要加息，二套房利率要上浮 20% ，这些会不会暂缓房价上升的步伐？」

A ：完全无感

3）「匿名用户提问：我神，未来五年，上海最有可能出现暴击的区域的是哪些？能远远超越大势的？因为自己在上海淘房的时间很少，希望我神能指点一些区域。谢谢！」

A ：现在 20000/ ㎡ ，离得最近的区域。

4）「匿名用户提问：世茂湖滨花园（公寓）和大唐盛世，总价差不多 1000-1500 万标的，哪个升值潜力较大？」

A ：当年开盘湖滨 2002 年 14000 ，吓死我。

今天都没有前途。

ceo 盘迟暮，不是热点区域。

5）「提问：欧神，小陆地区很多房价并不高。但浦东南路实在是有够破的，连条地铁都没有。梅园，竹园，潍坊，一大片一大片的老破小。小陆啥时候才能发展起来啊！买东方路沿线可以嘛？」

A ：浦东南路不是 4 ， 6 号线么。

已经连小陆都看不上，那你注定死于贵妇新房流。

6）「提问：欧神，您说上海的市中心会向西移。那么如果将来的市中心在徐家汇，中山公园，那田林，康健这些地段不就变成市中心了？那么内环线陆家嘴，黄浦就边缘化了？」

A ：想想当年 CBD 从虹桥转移到陆家嘴。虹桥如天涯海角般的荒凉。

7）「匿名用户提问：欧神，最近青浦表现抢眼，从徐泾到青浦新城到定山湖均价一路上扬，东西这条走廊这样逆势上扬，会不会成为下一波先头兵呢？谢谢」

A ：一路向西

8）「匿名用户提问：欧大下午好，大虹桥并区会实现么，大概率几年完成，国家会展中心周围次新值得入吗，谢谢」

A ：见图

（图片来源：SPI上海房地产观察）

9）「提问：延续上个问题 : 欧神，您说上海的市中心会向西移。那么如果将来的市中心在徐家汇，中山公园，那田林，康健这些地段不就变成市中心了？那么内环线陆家嘴，黄浦就边缘化了？想想当年 CBD 从虹桥转移到陆家嘴。虹桥如天涯海角般的荒凉。现在大虹桥又卷土重来了，所以还是内环线是永远的市中心对吧？」

A ：世无常桓，唯有低价永恒

10）「匿名用户提问：上海上一轮的涨幅外环中环大于内环，下一轮欧神认为会从哪儿开始点燃呢？涨幅而言依然是从外向内吗？」

A ：历年每一次上涨，都是外环拉内环。没有例外。

11）「匿名用户提问：殴大晚上好，您说主流区段一直在上升，上海下一波主流区为 800W 到 900W 是否意味着内环内住宅 800W 以下基本要绝迹了呢？谢谢」

A ：不是。

我是说小白领购买力主力区段。

往上，往下也有，不过客源稀疏。

12）「提问：殴大，这几年内环线人口一直在向外迁移。比方说卢湾区的人口一直是副增长。而且房价确实是比别的地区涨的慢。所以房价的涨跌到底是与人口相关，还是与地块炒作相关？怎么看待内环线？」

A ：政府拆了整块整块的空地，不回填。

地球人都懂的，就等拆迁户都拆完了。

开盘就是 300000/m

13）「匿名用户提问：请教欧神，发展商通常怎么为新的楼盘定价？新楼盘的价格相对于二手房高低的幅度是短期楼价升降的一个指标吗？」

A ：我问过富力 CEO

他的回答是 ： 完全忽略周边二手。

新房癌在一个 3w 的板块，花 8w 买新房也下得了手的。

所以只需要评估韭菜的丰腴程度。

14）「匿名用户提问：欧大，一个小区有人卖 36000 ，有人卖 26000 ，有人卖 22000 ，究竟以哪个价格为真实，笋盘怎么定义」

A ：以和隔壁小区比为准。

15）「提问：欧神，晚上好，以下为个人见解： 1 、深圳不同于北上广以及各省会城市，能开发的土地特别少，并且没有哪里是绝对的城市中心； 2 、深圳必然需要在旧改以及填海当中取舍，我认为政府必然选择填海统一开发、统一规划，档次将大幅度提高； 3 、前海宝安西乡福永沙井这些沿海区（可以填海），将来一定会是整个深圳房价比较高的地方，其他地方都弱暴了，并且沙井、福永现在也就 4 万的新盘， 5 年后必然远远超越，现在的 9 万 + 的内陆红山片区。以上观点期待欧神翻牌子指导。」

A ：深圳不缺地。全中国任何一个城市都不缺地。

土地从来不是稀缺资源。缺的是用地指标。

深圳总比香港大吧。

16）「匿名用户提问：欧神，为什么深圳是 tyj 」（桃源居）类似于 tty （北京天通苑）和 kc （上海康城）呢？因为是超大型社区吗？」

A ：其实不是很象， ( 最核心 ) 不够便宜

17）「匿名用户提问：欧大大，想买北京的老破小，楼龄多少的合适？最开始有中介和我说 85 年后的，因为 85 年前的有的银行不能贷款 25 年，但又有中介说七几年的也可以贷 25 年，只是做的银行少，那楼龄作为择房条件吗？如大概同位置 79 年房单价 6.8 。 00 年房 8.5 。选那个呢？」

A ： 85 年已经很老了。基本只有 icbc 大赦窗口可以做。

18）【图表】北京信用消费贷对比分析

微信 kkk20171317 ，提供原图

19）「匿名用户提问：欧神，您买房无数，能总结一下几种最适合投资的房产类型吗？或者您眼中完美的投资标的需具备哪些特性？当然，暂时将价格因素排除在外。」

A ：最烫手的肯定是小二房。可惜小二房通常是整幢楼里最贵的，我很少碰。

我个人最喜欢的是 “ 鬼牌 ” 。一楼带地下室的，顶楼带露台的。

老公房凤冰很好玩，但是限购限贷之下，老公房的黄金时代已经过去了。

别墅别碰。

20）「匿名用户提问：神，我一直没搞清楚上海的花园洋房和别墅的区别，北京好像就没有花园洋房的产品」

A ： 2 层 ： 独幢

4 层 ： 叠拼

5 ～ 6 层 ： 洋房

10 层以上：小高层

21）「匿名用户提问： 1. 洋房为什么要比高层卖的贵呢。容积率是毒教育。事实上其实高层有高层的优势，洋房有洋房的优势。己之蜜糖，彼之砒霜。 2. 无电梯的五楼至少要打个 9.3-9.5 折吧。 6 楼至少打个 9 折。面积过大时打的折扣还要多。上面是恰空的说法，欧神怎么看」

A ：洋房住的未必有顶复高层舒服。

可我就是稀缺啊。

就是稀缺啊。

就是稀缺啊。

22）「提问：欧桑早！请问如何理解 ” 别墅是运输舰 ” ？」

A ：因为不产生火力。升值，收租，都很慢。除非你头寸足够足够大，可以考虑填补。

23）「匿名用户提问：欧神好，坐标上海，首套无贷，想买 3000 左右的独栋，请问是否有推荐 ^_^ 」

A ：绿城玫瑰园，外圈

万年不涨，目前价格低到骇人。

24）「匿名用户提问：欧神，最近有个价值体系糊涂了。两个都是独幢，一个占地 800 平， 200 平做了 2 层小楼， 600 平空地花园；一个占地只有 200 平， 50 平花园，但搞了 3 层楼，挖了地下室两层送你。都是上海远郊，距离差不多，售价前者稍贵。明显感觉前者占地资源大，如果按照建筑材料不值钱的估值方法，只有土地价值大的标准，前者的价格不应该是后者的 4 倍，或至少是 3 倍， 2 倍？但是市场定价差不多啊？」

A ：对的，市场失衡。更夸张的例子我都见过。例如 A 只有 B 一半价钱。

25）「提问：欧神早安，你说 ceo 新盘不能买，两年之后断崖式下跌，五年后又是最喜欢的，可否解释下 ceo 盘几年的价值演变情况」

A ： ceo 盘譬如今天开 15w

一手二手都会硬撑着

15w ceo 盘卖的是梦想，卖的就是 dream house ，卖的就是完美无瑕。

大约二年左右，变成现房入住了，大堂大理石也有破损了，花坛也有人吐痰了。

然后就是梦想破灭。

2 ～ 5 年间 10w 都卖不掉。

第 6 年开始屌丝房也卖 15w 了， ceo 盘二手或许就 13 ～ 14。

上海的仁恒河滨城是一个典型例子。最初的卖点是 " 品质 " ，地段一塌糊涂。

几年以后，仁恒房子残得不能看。

26）「提问：欧神，如果投资深圳华润悦府顶豪， 15 万一平，您认为会在五年内有翻番的可能性吗？也就是说真正的北上深豪宅会有翻番可能性吗？顺祝香梦！」

A ：坚决不碰 ceo 盘

27）「匿名用户提问：请教欧神，多少面积以上要考虑折旧率和脱手时间？还是只有叠墅考虑这个？」

A ：不明白你的意思。所有房产都在不停地变旧。

可以抵抗岁月折旧的物业类型，只有：

• 商铺

• 独幢别墅

• 墓地

28）「匿名用户提问：老家在广西桂林，家母有一套 50 平的沿街商铺，估值 150 万左右，租金 3500 ，租给亲戚，租售比不高。有没有必要卖掉？感觉卖掉也没啥好的投资标的，广西南宁或者三亚小户型？」

A ：四线城市商铺尽量平价卖掉，能出来最好。

29）「匿名用户提问：欧神：三、四线城市的步行街商铺，在市中心，如果租金不错（市价的 5-6 个点），你觉得是持有，还是出售换二线城市的住房」

A ： kfs 卖给你的一手铺， kfs 负责招商和步行街兴建。 99% 概率是坑。

30）「匿名用户提问：欧神，请问 cq 置业，市区的联排别墅和江景房各自的利弊是什么？如何选择？另外，别墅产权 50 年，跟住宅 70 年的产权有什么本质区别吗？谢谢」

A ： 1) 50 年和 70 年没区别

2 ）江景才是婆罗门区的保障。未来的婆罗门迁徙，几乎只会住在南滨路，北滨路，就是拍照特别好看那二段位置。

3 ）别墅在大城市中心很稀缺。品质好的话可以长期持有。

31）「匿名用户提问：重庆南岸内环内，九八年的， 9 楼的 7 楼，无电梯， 130 平，单价 5000 ，可拿？这种房子将来谁接盘呢？参照上海是小老板了？」

A ：在绝对的低价面前，一切缺点都是无效的。

你就指望重庆涨到 4w ，自然会有人接盘。

32）「匿名用户提问：欧神，你怎么看福州和厦门的房子啊。厦门岛内已经 7w 了。国家更重视厦门，很多政策给厦门不给福州。。福州连副省级市都不是，养着省里的公务员。而且福州的官员奉行不做不错的政策，几年年什么都不做，感觉死气沉沉的。感觉房价 3w 已经极限了。这俩个城市可以投资么？」

A ：厦门太贵么兴趣。

福州太普通也没兴趣。

33）「提问：东北城市沈阳长春大连最近上涨比较明显，尤其是沈阳浑南新区市政府和今年 3.4 月挂牌的自贸区所在区域，去年 6000 ，今年节后 7000 ，现在 8000+ 。请问欧神这几个城市目前可以买吗？」

A ：中国那么大，抓不住每一个商机。

非沈阳血统回避。

34）「匿名用户提问：请教欧神，对廊坊市区、固安怎么看，半个月之前去看了下，这俩地方现价 2w 多了」

A ：完全没有任何使用价值的地方。 买入的唯一目的就是卖出 。

35）「提问：欧神好，麻烦分析下上海周边的城市。」

A ：问题比商机更多。

小赌怡情。

我们一般不缺单子，懒得去这些地方。

36）「匿名用户提问： “ 太原没有二手房 ” 是什么意思？链家刚刚在太原设立了个总部。太原市中心现在一万元不到。欧大可以谈一下吗？」

A ：一个政府电台天天广播 :" 不要买二手房 " 的城市。

37)「提问：西安同时开建 14 条地铁，您怎么看？」

A ：钱呢

同时完工么

38 ） 「匿名用户提问：欧神，您觉得房地产这个游戏，还能玩多少年？」

A ：很多年。

香港领先我们 20 年，都没玩完。

39 ） 「泥石小流提问：香港内房股近期大涨。但是一些龙头如融创等仍只有几百亿港元市值。如果继续看好房价上涨，买香港内房会是好选择吗？」

A ：地产股和地产是二个物种。 Dog 和 Dophin 区别那么大。

40）「匿名用户提问： 这个华人老爷子引众怒，新西兰人高喊 “ 亚洲人滚出去 ” ，中国网友却纷纷点赞，为何？ [1] ，欧神，这人你认识吗？是同道中人吗？」

A ：不认识。才 31 套，每个月才几万收入。

（未完待续）

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[1] 《这个华人老爷子引众怒，新西兰人高喊“亚洲人滚出去”，中国网友却纷纷点赞，为何？》

https://mp.weixin.qq.com/s/OIeaQ2bqhCgyL3Fi59eGpw

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爱她就送她一套房子。上海的房子太贵了，风景秀丽的上海边城市还是送得起的。
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