《炒楼秘籍》速成法备注 _#2770

少年，我看你骨骼清奇，面相不凡。我这有本武功秘籍…………

一） 速成

水库《 速成篇 》这个标题一出来，顿时有人一拍脑袋。原来还有这好东西。

这事好呀。你说水库论坛从2015.2月，前前后后也写了二年多了吧。文章累积不下百万字。

200 多篇文章，如果要看，得几天时间。看得累呢。

你说，如果可以浓缩到1000个字。

您早说嘛。

俺就不看正文了。只看速成版。一千个字岂不是三分钟就看完。

为此，我们先要解释一下“速成”的意思。

什么叫做“速成”。真正按照严格意义上讲，是没有“速成”这个说法的。

人类的社会，经过千淬百炼。真正能够保留下来的那个方法，一定是最有效率，最迅捷的方法。

此所谓“正道”。

而其他所有的“速成”方法，无一例外，都是有各种各样的缺陷的。

就好比你要学知识的话，老老实实地念完四年本科。这才是最踏实的。最踏实的才是最迅速的。

而如果你要“一年，二年”就毕业。则多半是技校，大专。

我们今天说的水库“速成卷”。其实是 通用件和专用件的区别。

学问之道，分为“体、用、术”。

“体”为根本。奥派和经济学的大道理，才是演化以后一切的基础。

而大道理并不能转换成“钱”。有时候你看“体”，洋洋洒洒写了几十万字，可是没一款能帮助你赚到钱。

未免显得十分屈闷。

“速成篇”，则是侧重于“术”。

基本上世面上所有的“速成”，讲的都是“术”的道理。任何教你快速赚钱的方法，多半是一门 手艺 。

一个熟练的技工，三五天就可以上工了。而培养一个大学生，却需要四年。

“体”和“术”有什么区别呢。

区别就在于“通用件”和“专用件”的区别。

学习“术”的人，好比一具专业刨螺丝钉的机床。你让他加工螺帽，则效率极高，成本也节省。

哪天你想加工一个曲轴，他就完全不能胜任了。

我们的时代在变迁，社会在变迁。更要命的是政府也在变迁，环境和政策一天一个样。

这导致我们今天学的“ 整套手法 ”，到明天可能就没用了。

好比第24，25条。我们说我们需要“二张房票”。其中A用于凤变冰，积累原始资金。B用于大面积低单价流派。

这就是11.28“新政”之后的新改变。

在之前，只要“首房无贷”，没有贷款记录也是可以认首套的。

你只要A一缕房票就够了。

如果说这还属于“小改动”的话。

则随着“水库”的普及面不断提高。目前市场上“ 凤变冰 ”也越来越难找。

凤变冰的特点，在于凤姐，不在于冰冰。

凤姐才是你可以赚取的利润。而冰冰溢价少，最多使你卖得快一点。

随着水库大军越来越多，凤姐都快被 挖光了 。洼地也是越来越少。

整个逻辑链上，“凤变冰”也属于很重要的一环。

失去了凤变冰，资本原始积累如何走。 如何获取家人的信任 ？

这些东西，光靠一篇“速成篇”是无法回答以上问题的。

1000 个字可以速成。但速成的是“专用件”。只能用于 特定时期特定场合特定人群。

而只有把“体，用”都学会了。从头开始学，把基础打好。 把整个逻辑讲透。

当外部环境变了，你可以自己 顺着逻辑推导。依然有对策。

这样100万字的阅读，才算是没有白费。

二） 小抄

速成篇的第二个问题。在于我们一直有一个梦想。

在《射雕英雄传》里面，铜尸陈玄风盗得半部九阴真经。

他放在哪里都不放心，最后把原文毁了。刻成刺青，缝在自己的胸口。

后来被人皮剥下。

八卦读者看到这里，不由得会问。“在古代又没有打印机，您最小用几号字体”？

人的胸口皮肤，面积十分有限。在这么小的范围内，你怎样抄下半部《九阴真经》。能写多少字。

结论是，很少，不到1000个字。

当我们读大学时，我们就心怀一个梦想。读了那么多的武侠小说，哪天让我也撞见一本《武林秘籍》。修炼了以后，变得贼猛贼猛老牛逼滴。

睡在上铺的兄弟，偷偷地凑了过来。拿出一本发黄的手抄本，“少年，我看你骨骼清奇，面相不凡，必是一代学武奇才”。

然后你接过，对着昏暗的灯光一看，是这本；

《水库论坛》如果是“炒楼秘籍”的话。则我一直想出一个“速成手抄本”。

字数不要多，就1000个字左右。足够刺绣刻在陈玄风的胸口。

足够做成小抄，在大学生之间流传。

所以才有了#2760这个“速成版”版本。

经过的大幅的简化，凡是讲宏观调控，讲 经济学原理 dT>0的，一概不要不录取。

最终勉勉强强凑了1009个字。

但其实还是很偏向“用”的。介于“用、术”之间。比较偏向 蛮理论化的。

因为，真正要写“速成版”的话。 终极格式 我只要43个字就够了。

“ 七成30年按揭，去买上海康城一楼带地下室的户型。按照2017年1月的价格，闭着眼睛买。即买即赚 ”！

三） 工作

好了，现在我们具体展开，“速成篇”66条究竟都写了些什么东西。

首先，你需要一份工作。

工作，绝对不是让你去赚工资的。更不是让你去拼搏升职加薪。

事实上，既然是“速成版”。则时间是非常宝贵的。一般在36个月内就要结束战斗。

36 个月，靠工资，那是根本攒不了多少钱。升职提干也就是小组长，毫无意义。

“上班”的主要用途，是为你 交四金 。

交四金有非常重要的意义。尤其是当申请房贷，信用卡时，会有很大的加成。

你只要有一份体面正当的工作就可以了。工资无所谓。

“上班”的第二个含义。是结交一群“小姐妹”。或者“小兄弟”。

赚钱再快，也比不上申卡。

对于一个初出茅庐，刚刚踏上社会的年轻人。如果他要靠“工资---积蓄”赞起人生的第一个150W，那可能需要五六年，甚至更长的时间。

而办卡的话，体制内人均130W，体制外人均80W。

也就是你那群小姐妹，一个个都是人形金矿。只要你挖掘得好，四五个朋友一凑就是300W启动资金。

四） 流水

一般银行的需求，让你打六个月的流水。

上海最近四季度管得十分紧，甚至要求你打十二个月的流水。

无论如何，你在公司里得待六个月。

在这段时间内，你也不会闲着。

一件可以做起来的事，是“养流水”。

你要严格地做到“收支二笔账”，甚至可以说，同一家工行开2张借记卡。

其中，所有的“支出”走一张卡。譬如月供，还信用卡，分期付款。

所有的“收入”走一张卡。工资，房租，定期收入。

这样，等信贷主任问你要“流水”时。“收入卡”才会好看。

而对于“初入职场”的年轻人来说，工资不会太高。“流水”也十分难看。

这时候，你还可以“养流水”。

也就是说，每个月固定有一笔23456.78元的进账。放在卡上，暂时不要取走。

每三个月可以集中取走一笔60000.

按照谨慎的原则，银行应该集中监督你“工资”项目下的每月定期收入。

但我们实战体会，只要你每月固定日期，非“工资”类目其实也很有用。

另外一个黑科技，有某二家银行，如果你汇款的时候“备注栏”写工资。

则等到你去打存折簿时，他显示也是“工资”。

具体不展开，免得洞塌。

总而言之，你的流水得养起来。等哪天真用上贷款时，谋而备就可以用。

除了流水之外，另一个可以养的是“社保”。

社保的时间，每年的纳税证明，都可以养。

当你看见职业炒家唰唰唰地“万箭齐发”时。

其实人家二年前就开始准备了。

五） 扫街

在这六个月内，除了养流水，另一个可以做、必须做的事情是“扫街”。

天底下本没有捷径，也没有速成法。

一切都是无差别的人类体力劳动。

我们一般的要求，是“ 看房200套 ”。

对于一个小白，你会有太多的疑问。说了你也不听，听了你也不懂。

在这样情况下，我们给你的建议就是“看房200套”。

你不用违嘴，自己去看房二百套。

随着你皮肤被晒黑，脚底被磨破。晚饭今天没有吃，明天没有吃，后天忘了吃。

你自己会涨经验值，会有实战心得体会。

二百套是告别“粉耳朵”的唯一方法。

“谋而寡断”是男人最令人厌恶的品质之一。

“杀伐果断”是可以后天学的。其最佳的办法，就是长期泡在第一线。经历足够多。

六） 人脉

培养二个御用中介。培养一个御用贷款中介。

就好像我们在《 信息不对称是伪科学 》一文中所写的。凡事皆是资源。

信息不是免费的。

七） 信用卡

大约“四金”社保交三个月以后，征信系统已经有了足够记录。这时候可以开始 申办信用卡 。

因为银联偷偷地规定了“个人总授信”有上限。

因此办卡有很多的讲究。

• 工行卡最优先

• 56 天卡优先

• 继续办付费白金卡

当这些卡发下来以后，你还要进行“养卡”。因为到了后期，你是根本没有精力干养卡活的。

你要为每张卡刷50笔小额消费，笔数要多，商户要杂，类型要全面。

这样你的信用卡统计报告才会好看。

最后则是开始请小姐妹吃饭。

真心诚意地告诉她们你要炒房，要借她们的名字办信用卡。 不要撒谎。

八） 凤变冰

好了，差不多到了四五个月的时候。你手里卡也有一些了，房子也看了100套了。对市场有了初步的了解。

这个时候，你要“实战”一把。

纸上得来终属浅，真金白银才是赚。

我们对于“ 第一笔交易 ”看得极重。对于第一单，赚钱多少和年化回报率完全不重要，权当练手。

关键是“赚”。一定要赚。哪怕年化回报只有10%

但你无论如何不能亏。切记，切记。

买房的第一套，第六套，第十六套是最重要的。

具体的操作，反正你买房之前，可以有二到三个月的漫长时间可以扫楼。

只要你看的房子 足够多，你总是可以 找到笋盘。

“凤变冰”，关键是凤姐。

利润是在买入的一刻就已经产生。 关键要成本 远低于 市场价。

对于第一单，第一次“ 凤变冰 ”，你不用追求高利润。

只要能摇摇晃晃地把“整套流程”走完即可。

我们的目的，也主要是让你熟悉了解“买入---装修---卖出”的整套流程。

知道是这么回事即可。

最后，你盘算利润。利润很薄。

但是再薄再薄，只要能跑赢定期存款利息。也足以让人精神大振，“发现一条财路”了。

在第一套的基础上，一般我们建议你再做第二轮“凤变冰”。

和第一轮的青涩相比，第二轮无疑会少走许多弯路，少交许多学费。利润大为增加。

挑战一下获利的上限。

此后，还可以做第三，第四轮。

“凤变冰”本身不是一个成功的流派。炒房客动辄谈论500W以上的利润。以“凤变冰”单趟20W的利润，足足要做上几十笔。所以，不必留恋。

凤变冰，主要是三个目的；

1） 小规模实战几回。涨涨经验，交交学费。

2） 赚100W启动资金

3） 给家人竖立一个赚钱的印象

九） 富二代

在这里，就可以看见我们和口含金匙“富二代”之间的区别了。

我们通篇的文章，假设的主人公，都是“赤手空拳来到上海，无存款，无人脉，无资源”的三无人士。

你很能干，很拼，想出人头地。但22岁时一无所有。

对于这样的年轻人，你才需要“信用卡”+“凤变冰”这二条科技树。

• 信用卡可以通过“ 空当接龙 ”的方法虚空幻化出几百万。尽管苦不堪言。

• 凤变冰获得100W启动资金。并获得家人的支持。

不管是谁，起步的时候都不轻松。 你没有爹可拼，你就必须更拼命。

你从0起步，你就必须冒更大的风险，吃更多的苦。

值得欣慰的是，炒楼相对来说，还算是轻松的。

十） 多核

我们一般认为“凤变冰”赚不多。一年时间循环四次，也不过赚100W左右。

信用卡办200W。

如果“凤变冰”失败的话，此路不通。

那你就办300W信用卡咯。无非是更辛苦，更痛苦，更 风险 一些。

当有了这些启动资金，赚到第一第二笔钱的“示范效应”。

你才可以回到家族里“ 满地打滚 ”。

获得你整个家族，全面的，多族裔的支持。

这会使得你的实力大大增强。

也是很关键的一步。

当你满血满魔浑身披挂，再次回到战场时。

凑家族之力， 你应该会有500W信用卡+500W资金。

这会使得你的战斗力大大加强。

然后你再按照“ 航母编队 ”。按照：

• 成长型/防守型

• 收益性/流动性

• 长期项目/短期项目

• 大型标的/中小型

和所有的财务类“教科书”一样。以资产配置的眼光搭建你的整个资产包。

十一） 筑巢引凤

以上所有的事情全部都做完了。无非也就是“蓄势待涨”。

好比我所有的准备工作都已经做完。

手里的600W现金，变成了“2000W房产的三成首付，-1400W负债”。

在这个时候，有一个 最最最最最 关键的步骤：

房价必须大涨！

理论上来说，600W现金和“2000W房子的三成首付”。在会计上是等价的。

而二者的唯一区别，在于“房价是否按照预期大涨”。

筑巢引凤，如果房价没有大涨。则你死光光。

简直是埋坑自己躺。

而房价会不会涨呢，这不是“术”里面的问题。

而是“体”里面的问题。

是基于奥派经济学，货币经济学，宏观调控，土地政策，人口大数据等一系列分析的结果。

要把“房价是涨是跌”道理说清楚，就是1000000字。

因此这是“速成篇”不教的东西。

您记住结论就可以：“ 涨 ”。

十二） 中级阶段

先让我建仓，把“600W ==> 2000W房产三成首付”。

然后房价必须“ 如期大涨 ”。

万事如意，你可以进入 中级阶段 。

在中级阶段，钱财是来得极快的。

如果你看初级的时候，为了100W信用卡，为了20W的凤变冰利润，被折磨得痛不欲生。

而在中级阶段，眼睛睡醒就赚了几十万。

一般而言，上海楼市世道好的时候，2000W房子，一年可以 赚600W 。

也就是本金翻翻。

考虑到本金中，你还有大半不是自己的钱财。本金可能就200。

也就是只要一年的时间，你就可以；

• 脱离赤贫

• 脱离苦海

• 脱离屌丝

• 脱离小康

• 稍微超越中产

在水库上，常有“一年时间10000到1000万”的故事流传。

其实前半截都在建仓。建仓后楼市一 冲 就 千万 了。

十三） 2N

中级的后续做法是2N，也就是每年买二套，持续扩大。

顺着这条线，最终可以一直做到A9.

至于 2N 的具体做法，水库文献中已经有了详细描述。

不再赘述。

值得一提的是，除了 抵押 ， 截断 ， 高评 ， 对敲 等各项手法之外。

还有一个极重要的选项：“卖出”。

因为楼市这玩意，也和桃子一样，存在一个“ 成熟 ”的概念。

一个地段从潜力，青涩，成长，发展；

最终会达到：成熟，过成熟，这二个阶段。

其中“成熟”阶段，该板块已达最最热炒顶峰。继续成长可能性不大。

“过成熟”阶段，该板块已炒完审美疲劳。此后只会走下坡路。

当手中物业接近“成熟”时，要尽早安排出售。

而物业“过成熟”时，要坚决全力抛出换筹。

譬如说，97年的田林，03年的徐家汇，04年的莘庄，09年的联洋，就属于热到巅峰而衰弱的。

2016 年的大宁，唐镇，也处于“成熟水蜜桃”即将腐烂的状态。

当投资者盘算好“ 出售计划 ”，一心一意想抛时。突然遇见政府宏观调控。

那定会是非常愤怒的。

十四） 高级阶段

高级阶段，主要是守。

“一切附加值都不保值”，既然如此，上海二个字也是不保值的。

我宁愿逐步的按照10：1比例，把资产转移到重庆去。

十五） 终极阶段

对于终极阶段来说，富贵浮云，都是白云苍狗。

不仅“上海”二个字不保值，就连“财富”二字，本身也是 不保值 的。

财富并不能抵抗战争，政治，社会动荡。

甚至科技发展……

象王健林有5000亿财富，他的下一代，下二代，下三代，再要维持他在全社会的财富水准，那是非常非常难。几乎注定要降阶的。

相对而言，如果王健林有5000个儿子，而每个儿子均分1亿。并且散居在全国150个万达广场，全国各地。

则“王氏家族”堪称是根深蒂固，几乎无可撼动。

5000 人的财富总量增长，也一定会超过王思聪一个人的速度。

孩子才是终极财富。

血脉的传承，就是自然界的 究极 意义。

而你要做的，则是让尽可能多的孙辈来到这个世界上。

（[email protected]，2017年1月11日晚）

（ Section2全阶完 ）