支离破碎的北京市场 _#2540

宏观强劲，微观无序

一）微观无序

在《 房地产市场的二朵乌云（上） 》一文中，我把诸多网友的留言留在了下面。

你细看这些评论，他们对于“二朵乌云”的猜测，集中于“美联储加息”“政府宏观调控”“资本外流”“房产税”之类云云。

房产税我就不吐槽了，纯粹智商和人渣都有问题。详见《 帝国的砒霜---房产税 》。

回过来讲“资本外流”“政府调控”之流；

显然，他们都误解了“乌云”的含义。

乌云，指的是“理论体系”内部的不自洽。好比牛顿力学算好了乒乓球要落在这个位置。而实际上没到位。

而很多人说的“资本外流”“美联储加息”。 这个其实是“风险”，而不是“乌云”。

你指的是， 外部环境变化，而导致的房价下跌。

这个风险我们是不在乎的。因为所有已感知的事，都可以纳入计算。

“美国加息”之类的风险，早已经被包括进去了。哪怕耶伦未来五年狠狠加几次息，我们也毫不在意。

而“乌云”之所以重要，因为它反映了一种哲学精神。整体世界“井井有条”的精神。

好比你出去相亲，对面来一个男的。180cm的身高，阳光健康。

会讲四国外语，月入30K。有房有车无贷，父母双亡性取向正常。

怎么看，都象是一个蒸蒸日上的有为青年。

可是你“咔嚓”一刀，把他的脑袋切下来。

把他的肚皮剖开。

然后你发现他的“内脏”完全是颠倒着长的。左心房直接连到胃包上面，食道通往胰腺，肺包连接十二指肠。最要命的是浑身没有淋巴系统，血液是蓝颜色的。

“妈呀，鬼啊”！

恐怕你要尖叫着跳起来，不知道什么 外星怪物 。这样的男人绝对不能嫁。

有人说，老师啊，您又在唠里唠叨讲废话了，云里雾里的前言就写了六百字。

其实我想说的是“北京”。

北京就是这样一个市场，“ 宏观强劲，微观无序 ”。

从宏观上看，北京的市场好得不能再好了。

北京不仅仅是全中国房价最高的市场，同时也是总市值最高，增长最快，购买力最扎实，上升空间最无穷的市场。

但是微观上呢，你拿把刀，把它“开膛破肚”地切开。

微观上看，北京这个市场简直没法看。头重脚轻，十二指肠接在肺泡上面。

整一个E.T.外星人。

二）北京市场

中国第一大都市是哪个。

上海？远东第一大都市。长期以来中国人口No.1，GDP No.1的东方明珠。

您早Out了。最多再要三五年，不仅仅GDP第一的位置保不住。恐怕连人口No.1也保不住。

深圳？免提。

香港？严格说香港也排不上号。香港吃亏在只有700W人口，从曾荫权提出要“不惜一切增加人口”，力保国际都会开始。由于香港本土阶层的层层抵抗，HK的人口一直增加很缓慢。

人口从670W花了十年，才到700W。

人口不足，使得香港GDP产出已经被深圳超越。在中国总体城市排行榜更是遥遥无望。

中国的第一大都市，必然、注定、只能是“帝都”北京。

长期以来，北京一直是一个“贫穷落后”的城市。其人口仅有上海的2/3.

更惨的是，人均GDP只有上海的2/3，当上海9000美金时，北京只有6000多美金。

可见其“城市发展水平”落后一线城市一大截。

这个现象，从朱相退休，秀相上台，开始发生急剧的变化。

时至今日，北京在人口，总量，人均等各项指标都已经追平。进一步反超，也就是瞬息之事。

最极端的是，2010年北京银行谋求上市。做上市前最后的pre-ipo准备。

当时去谈了一次，北京银行表示“在过去的一年中，各项存款指标+50%”。

考虑到北京银行基本上是一家 总部在北京 的银行。他的“吸储”能力主要是北京居民的存款。

四万亿及其带来的后果，从北京银行令人震惊的增长速度可见一斑。

言归正传，如果我们观察北京。北京这个城市：楼矮，路宽，户型大。

由于紫禁城严格的 限高 。北京二环以内，民宅基本都是八九层的最高。

而要到了外圈，三环边上，开始出现一些“高层住宅”。但也不是“特高层”。一般也就三十几楼为限。

几乎很少见四十至六十层的超高住宅。

另一方面，北京“大气，路宽”。

长安街就不说了。普通的100米宽大马路也修得不少。

而且北京的建筑，还有一个很奇怪的现象。喜欢“后缩”。

每一个商场Shopping Mall的门口，都往内缩进20米。留出了偌大的一块空地平白。十分适合跳广场舞。

象铜锣湾SOGO这样一贴马路就是大门。在北京从未见过。帝都企业大气，土地都象是不要钱似的。

这几件事的合力是什么呢。就是“宽街无闹市”。

一场繁华的，喧嚣的，摩肩擦踵的“ 吃喝玩乐，声色犬马 ”，是集中在一定的人口密度上的。

人口密度不足，则商业无法存活。又或者退化为郊区一个又一个巨大的“停车销品茂”。

（ 如图，中世纪支撑一种职业需要的最少人口SV ）

北京本身的建筑高度很低。楼矮人就少，商铺就不值钱。

然后北京的马路道路很宽，车多人少路障前后。使得步行走二个Block变得毫不可行。得绕几次街角。

而且北京很冷，冬天狂风暴雨积雪三尺。

你若观察广州，广州的夜生活很丰富。半夜一二点还有大把人在路边吃宵夜吃排挡。

而到了上海，这种现象就少了一半。

到了北京，宵夜传统就绝迹了。神经病才半夜跑出来吃烤串。

你以为北京人不喜欢享受。其实是气温决定了一切。

冬天广州30度，上海15度，北京0度。你以为演韩剧啊，没事出来眼泪汪汪喝烧酒。

综上所述，就是北京的“社区商业”极不发达。

北京也缺乏那种雅致的“步行文化”。在绿树成荫的秋天午后，逛着长乐路襄阳路湖南路，二旁精致的韩装，饰品店，隐蔽的米其林餐厅。

北京的特点是；

• 你要出门你就开车

• 既然开车了，就不在乎多开远一点

• 最终每个人都是去到郊区的，千篇一律的销品茂。

三）级差地租

上海是有明确的地段的。因为上海很“高”。有明确的摩天大厦和CBD。

上海是全世界“摩天大厦”最多的城市，有超过10000幢30层以上的高楼。最多的上海市民， 生活在半空中 。

如果你去SWFC观光厅，遥望远处，你会看见无穷无尽的高楼，无穷无尽的云海玉弓缘，直到尽头。

千万别去拍东方明珠，老傻的。你要拍就拍“高楼直到云海尽头”，这才是全世界唯一难得一见的景观。

直到视线尽头，云海落幕，于是建筑高度逐渐低矮下去。到了青浦几乎没什么高楼。

于是你知道了，“去上海”。

“去上海”，这是一个明确的动词。在长江的尽头，有这么一座拔地而起的城市。

他和广袤的农村截然不同。和沿途的小乡镇截然不同。

如果你去苏州市里看看，也都是二三层的旧街，旧楼。

只有到了上海，才是Skyscraper.

而北京呢。北京只想让你哭。

“去北京”作为一个动词，名词，形容词。他都是不成立的。

北京就是一个大农村。

一路上，你从河北溯流而上。河北是破破烂烂的一个大农村，四五层的砖瓦房。偶尔郊区一个巨大无比的停车场Shopping Mall.

而当你进了北京，你所看到的，还是四五层的砖瓦房。

人民贫困，墙角肮脏。垃圾遍地都是。

还是同样的，一个郊区的Shopping Mall，生活平淡乏味。

你甚至都不知道自己已经换了一个“行政区”了。

已经从河北进入到了北京的六环，五环，四环，三环。

严格地说，北京甚至都没有一个Skyscraper的天际线。让你知道北京的“核心”中心在哪里。

北京也没有特别热闹，热别值得一逛的核心商圈。摩肩擦踵连手帕都捡不起的体验。

没有核心，如何追随。

绝大多数“北漂”的人，就是买了张火车票，到北京站出来。

随便找个点落脚，就算扎根了。

北京没有核心，也就不存在一代代持续努力， 向内环线挤 。

四）北京的地段

随着文化和面貌之不同，反映到房地产市场，则是北京的地段原则。

几乎每一个北京朋友都会和你说，“北京虽然是按照环线造的，但是北京的地段，并不遵循环线原则”。

譬如说，二环以内，老北京胡同。

各大部委基本都在二环。衙门的石狮子威严耸立。

但是二环以内的“地段”价值并不高。也没有什么成型的富人区。

因为北京的“二环内”基本遵循“不开发”原则。

拆迁的阻力太大，政府也没那个兴趣。

成片开发楼层不能造得太高，塞条子拿房子的人也太多。KFS没利润。

所以二环内基本是“贫民化”。全部都是破烂肮脏的十元小店。

吃着沙县小吃吉祥馄饨，老北京炒干。住着容积率不到1.0的四合院。

好吧，你说二环是一个孤例。咱们先忽视二环。

北京的好地方，好东西，基本都集中在三环沿线。

从双井，国贸，亮马桥，三元桥，太阳宫，望京，奥体，中关村，金融街，复兴门。

既然二环无法开发，则政府把所有的好东西都建造在了三环。

( 如图，日光初醒的CBD早晨。几乎所有的北京都市生活片，开场白都是东三环的高架路拍 )

如果你说所有的国家部委，全部都在二环。

豪奢商业设施，都在三环沿线。

出去到了四环五环，则只有“满足基本生活需求”的销品茂。提供大娘水饺味千拉面Uniqlo冲锋衣等等屌丝标配。

如果你说“北京楼市”是这么一个等级流程。那么我捏着鼻子也认了。

二环内算特例，剐了一个同心圆。忽略。

以三环为核心。向外辐射。越是远的地方，配套越差，档次越低，低端货横行。房价更贱更便宜。

放射型。

可是北京的楼市，它根本不是这么一个玩法！

全北京最好的地段，就业岗位最集中，收入最高端，商业最丰富，配套最完善，最适合人类居住，享受现代都市人情味。

可能就是东三环“国贸”附近这一带。北不过三元桥，西不过工体。

可是这一带的房子，一点都不贵！

北京真正贵的，是海淀。

海淀的房价，远远超过朝阳。

若你真的去海淀看看，海淀可以说是“一片残破”。

譬如说，如图这样的房子，你给它估价多少。

我如果不告诉你，你根本不会知道这是哪里的房子。

眼看“加州李先生牛肉面”，“儿童摄影请上18楼”，整一个破破烂烂的商住。

这种物业，如果放在山西小县城，就是4000 ~ 5000/m的样子。

而且四五千还没人要。整个城市，呈现着一种破败而萧条的样子。

但这里是海淀。如果你联网查一下价格，链家报价差不多在90000元/m，一千多万一套。

10000000，您还别嫌贵，你还别还价。

然并卵，一到秋冬季，整个街道还是呈现出一片萧条而破败的味道。

居民的消费，只享受得起李先生牛肉面。

走道里贴满了小纸条，电梯破破烂烂。商住进进出出。

“老公，你不是答应让我住千万豪宅么”。

“我们做到了”

“今天早上见到房东，他说这房子升值，要一千多万了”。

这样的房子，如果放在山西县城。就是4000 ~ 5000的档次。

破破烂烂，低端低档，没有丝毫豪宅的味道。

按照某些YP的说法，“送给我也不要”。

可是这里是北京，在北京，它就是90000/m。

我不是吐槽北京贵。正好比我们“宏观”上讲，北京是一个很贵的城市，是中国第一都市。

既然北京贵，比山西贵20倍也是合理的。

我是吐槽“海淀贵”。

你要知道，在国贸，在CBD，在朝阳区东三东四， 非常好的豪宅也只有80000元/平米啊！

前阵子在东大桥看房子，非常好的全豪宅格局。顶级地段，附近什么都有全配。

房价只要60000/m.

东大桥几乎是我最喜欢的地段了。

我是吐槽北京在“微观”上的不均衡。

海淀价格远远超过朝阳。

破破烂烂萧瑟败旧的社区，价格远远超过CBD顶级豪宅。远远超过工作岗位金领聚集区。

有人说，“海淀”有学区。北京好的学校基本都集中在海淀。

好吧，假设你“贵”的理由是学区。

那么我们拿支笔来计算一下，北京海淀的物业，整体要有数万亿的市值。

如果你的溢价是建立在“学区”的基础上的话，则增值的原因，是那么几百个老师。

哎呀妈呀，吓死我了。赶紧先买份人寿保险压压惊。

这样算下来，岂不是一个老师价值百亿？

老师呀，您出门可千万别被车撞呀。

冬川豆近期有一篇文章，讲大学教育。 [1]

俗话说，“政治正确无所不在”。

在买房这件事上，你当然也需要顾忌“政治正确”。顾忌社会上的共识，舆论正导向。

譬如说，你花掉了全部的毕生积蓄，再贷款三十年，背几百万房贷。买了一套1000W，70平米，二十年楼龄的无电梯老公房。

亲戚们一定都以为你疯了，以为你SB。花大好的人生买房子不值得。

可是，如果你说，那房子是“学区房”。 一切都是为了孩子，一切都是为了教育。

则“孩子”“教育”顿时就是“政治正确” 。

亲戚们一下子全被打哑了失声。

然后他们还要反过来恭喜你“学区房总是涨的”，“学区房有升值潜力”。

这就是政治正确，你买普通房子，亲戚们会 嘲笑房价跌 评论你SB。

你花1.5倍价钱买学区房，顿时就是“大爱无疆”。

而至于学区房是否真能通往“国家干部”的金光大道，这笔投资是不是赔了。 旧式科举会不会在一夜之间废除。

亲戚们才不管这事呢。他们在恭维你的同时，又不会真心关心你。对于很多亲戚来说，他们最渴望恨不得看你破产。

本质上，我是 极度看淡 “学区房”的。学区房在价值上“一文不值”。

相应的，海淀区的房价一文不值。

整个几万亿市值，全部都是沙滩上的泡沫。

五）尊卑贵贱

如果将北京楼市比作一个人的话，那么他是一个“180cm的阳光男孩，身材高大，笑容甜美”。

“月入50K，有房有车无贷，父母双亡很乖”。

从宏观上看，北京楼市好得不能再好。

房价很高，涨得很快。后续购买力也充足。

但是从微观上看，北京楼市一塌糊涂。

简直就是气管接在食管，大肠接着血泵。

“海淀贵过朝阳，县城房卖9W”仅仅是最初的印象。你继续看下去，越是深入了解，越是不可理喻。

从原则上讲，北京可以“在任何一个地段，新造10W元/m的房子”。

北京的“地段扁平化”早已不是什么秘密。六环外的房子，完全可以比三环更贵。

而这事发展到极端，则是“10W+随便建”。

目前北京的市场，基本只要KFS肯用心。把软装做上去，则任何一个地段，都可以开出豪宅。

无论是三环，四环，五环，六环，七环。

东西南北通。

而另一方面，“开出十万”，不意味着你房子的涨价。

好比你一个小区，左手是十万，右手是十万。

您呢，您还是五万。

往大里说，北京任何一个光彩夺目的社区，800米之内，必有“城中村”之类的建筑。

有人说，广州是中国最大的城中村。真实完全污蔑伟大首都。北京才是全中国最大的城中村。

（ SKP附近的光辉里，污水四溢。商铺背后是个垃圾处理站 ）

在北京，不存在“地段，比较，级差”之类说法。

二块很好地段之间的地块，上海人很可能想办法把它“改建”。拆空，重建。

可是北京几乎完全没有“改建”。政府也没什么兴趣“重组”。

北京那么大，建成面积是上海的三倍。 绝大部分区域都没有得到“充分优化”。

按照任志强的说法，“遍地是黄金”。

而目前，北京的市场依然以“摊大饼”的方式向外外延。以新区卖地的方式向外外延。

这使得北京任何一个区域都没有得到“充分开发”。

在二个极端昂贵的大型社区之间，往往是废弃的空地，荒无人烟的仓库。贫民窟和毫不值钱的土坯房子。

让人对地产彻底丧失信心。

上一次我去丰台的“总部基地”。

如果你经常坐飞机的话，则航班杂志上的广告铺天盖地。

总部基地号称在五六年前2010就开盘，当时就要卖五六万。

今天按照不亏钱的升值速度，少说也得卖七八万才够本。

但是我沿着丰葆路一路往南开。

然后我就看见了一块空地。

然后我又看见了一块空地。

然后我又看见了一整块完全晾晒的空地。

然后我又看见了3*5块完全晾晒的空地。

…………

我忍不住叹息说，真心想不到，“总部基地出来500米，就已经荒凉如此”。

彻底荒芜，完全没有人烟。

按照目前的房价和地价，8W一平米倒推。你相应的这每一块土地，都要拍卖到100亿以上。

而你知道100亿，对于工商业来说，是一个什么概念么。

华夏银行的市值才一千亿。

这一路过去，我掰着指头数着。一块，二块，三块，四块…………

手指头不够用，脚趾头也不够用。

真的有那么多的企业来填满么？

这无穷无尽的荒地，北京市大兴区的 荒地 值几千亿资产么。

还有一次，我跑到前门去看一个酒店。

前门大街，在老北京的地位，想必不用说也知道。商业街首选，北京的一张名片。

当然改造后是一落千丈。

一家酒店，配无边游泳池。单卖拆散房间。

它房间卖得不贵，折合单价才1W多点。

温泉入户，地底千米硫磺温泉。

在谈论中，那小姑娘说，“你若是真有钱，就出3亿现金。200多间客房一起拿去”。

我一口血吐在海报上，“前门边上的完整酒店，就卖3亿”。

“那你老板为什么要卖呢”。

销售经理叹了口气，“生意不好，没人住”。

“每天晚上要370元/晚，太贵了消费不起”。

哥哥吐血快吐成红罐凉茶了。当然我也拿不出这么多现金。就是感慨想做寓公。

北京楼市给人整体的感觉，是“洼地”实在太多了。

处处都是洼地，处处都是套利机会。

但是当你破绽到了无穷大时，你又变成了“没有破绽”。

因为当你有1001个破绽时，你填补了一个。但是这一个并不能变成利润。

“套利”不能马上产生利润。

后来者还有999个“洼地”可以填。他们何必接你笋盘呢。

只有市场完全健康。套利机会完全抹平。

这时候你发现一个“洼地”，才是赚钱的机会。

六）北京的新房市场

当支离破碎的北京楼市，和码农屌丝的“处房情结”结合在一起，事情发生了更恶劣的变化。

凤凰，尤其是老家乡村算混得比较出头的凤凰，他们是“自视颇高”的。

对于凤凰来说，有一点铁的原则，就是“只买一手房”。

房子偏一点，远一点，交通不便。这些都不重要。

房子贵一点，坑一点，满是概念。被坑了也乐意。

屌丝于是哭诉着“房价太高，穷无立锥之地”。一边花着几倍的性价比，买着五环六环外的“豪宅”。

目前北京房价严重倒挂，三环并不贵。某人刚还在亮马桥找到五万华远的房子。也不是大户型。

可是五环外很贵，六环也很贵。

只要是屌丝买的，郊环都很贵。

更为恶劣的，是连“环京”都涨了。

屌丝们一边抹着眼泪，一边对北京市内无数无数的“洼地”视而不见。一边非打破头去买一手房。

不值得同情。

( 燕郊，香河，大厂如图。地图尺寸是5KM )

最为搞笑的，是通州搞“限购”。

通州本来是一个20000元/m都不到的市场。

“新北京”规划一出来，立刻把自己提高到50000元/平米。

而且吊得要命。“史上最严格限购”，要在通州的工作社保，才有资格购买一套。

好像生怕炒房客提早知道了新京的消息，赚走了资产上涨的好处。

我有时候在想，你那破旮旯，二万的时候我都看不上眼。五万真有人抢么。

除非“处房情结”到了晚癌末期，山沟沟里来的凤凰屌丝。

否则我不会在北京城 里 买么。

你住“新北京”，我住“新首都”。

以后通州成为新北京，把市政府的人马都迁过去。

而北京成为“首都特别市”，四环以内改名字叫“ShouDu”好了。

咱们留守首都。

七）套利的无力

北京是一个 支离破碎 的市场。

• 该贵的不贵

• 该便宜的不便宜

• 好的卖不出价钱

• 品质无人欣赏

• 学区充满风险

• 处房屌丝疯抢

• 市内洼地连连

• 十万土豪随意

一般按照“正统”的经济学理论。在这样情况下，会发生“套利”行为。

好比我把周浦八万的房子卖了，换回小陆八万。

哪怕贴点钱，咬咬牙，付个按揭月供也能凑足。

北京市场的特点，在于北京“套利”行为完全无法进行。

北京是迄今唯一“严格征收”20%差价个人所得税的城市。

如果你一套房子，买得早，当年100W入手。

经过了十年，房价涨了十倍。现在1000W。

则你在交5.55%营业税，九百万大约45W之余。 你还要交900*20%=180W的个人所得税。

显然，这个接近200W的税收是 完全无法承受 的。

屌丝们别轻飘飘的说“赚了1000吐200也正常”，换你自己身上，你试试愿意么？

在北京你想买一套房子，想完成一次房产交易，可能是全中国最困难，最复杂的。

作为买方，买房必须“破限购”。可能牵涉到离婚，五年社保等等一系列的麻烦事。

北京市场的特殊之处，在于“卖方”也得要离婚。

离婚，单身出户。名下只保留一套房产。

然后你再等五年。

等到满五年之后，符合“ 满五唯一不用交所得税 ”的这条政策。

谁没事离了婚等你五年啊！

所以北京市场的二手房交易极为困难，大约98%的筹码被严格锁定。

每一年北京市民眼看“供不应求”，买家一房难觅。手里的物业又升值了。

可是升值了你也不舍得卖。

卖了就是20%的税。

对于炒家来说，“北京”几乎是炒房的地狱。

因为税收过于严格，市场上能寻觅的笋盘很少。

哪怕卖主卖给你很笋，经过了“税收拔毛”也变得不笋了。

再加上极端苛刻的“破限购”条件。

一般炒家是 懒得出手 。何必呢，何苦呢，同样炒房子，深圳上海要赚钱容易多了。至少省心力。

另外有点篇幅，不妨要吐槽一下北京的中介业。

北京的中介差，极差，极度差！

北京的中介收费，是全中国一线城市中最高的，平均要到2.7%，折扣后大约2.2%

我南方随便找一个仅收0.5%的中介公司，就能彻底秒杀你。

不仅仅是秒杀，而是横扫。彻底把你扫到垃圾堆里。

南方和北方的服务业，其差距以光年计算。至少差好几个世代。

北京的服务业，和国营餐馆拇指扣在碗汤里的大妈差不多。他们根本不知道什么叫做“服务”。

北京的中介产业，只要把你带到楼下。指了指门牌号。其他什么事都不管。

而不象南方提供“过五关斩六将”的一条龙服务。

如何破限购，如何破限贷，如何做银行流水，贷款贷不出怎么办，流水银行不认怎么办，资金跟不上要延后三个月怎么办，上家是药单怎么办，上家想抵赖怎么办…………

如果不是解药，我要你中介干什么 :@:@

北京的中介，几乎什么事也做不了。他们也不帮你动脑筋想办法，不会帮你解决任何问题。

懒到只要伸手指一下房源，就想收十几万中介费。

如果能确信北京市场没什么“衙内”插手的话。

则你从南方搬任何一个中介公司过去，都能彻底秒杀，横扫。

南方任何一家仅收0.5%的中介公司，都比北京2.7%好得多。

让北方人见识一下什么叫做服务业。

八）结语

北京是全中国最大的城市，最大的房地产市值，最大的房地产市场。

从宏观上看，北京是最好的城市。

但是从微观上看，北京支离破碎。

我们很讨厌那些“大而化之”的砖家，一开口就是“北京，美国，汇率资本……”

“北京跌30%，上海跌50%”

“货币战争，汇率战争，外汇锁定”最近朋友圈刷屏。

我们深受严谨的Marketing训练。凡事喜欢切碎了来看。

Break Down ，宏观有序的东西，必须微观有序。否则就是气管接到食道上的外星怪物。

很可惜的是，北京就是这样一个“外星怪物”。

北京的市场支离破碎。好的不卖贵价，坏的不卖贱价。说到底，你都不知道它的价格体系是如何制定的。

有的时候，我不怀恶意地想，北京楼市就是一个“土豪市场”。

有一个土豪来到北京，他可以在任何地段，只要他看得顺眼，就可以一掷千金花个3000W买房子。

所以北京市场 没有规律 可循。因为你无法预测土豪的心血来潮。

另一方面，北京的“整体风险”极大。

北京并不象上海这样，有一个整体崛起的CBD。又或者说，建筑物的高度线。

北京从整体上来说，就是一个破破烂烂的山西县城大农村。

以北京的建筑质量，生活氛围，配套设施。

从级差地租来讲， 如果北京不是首都。他的房子就象山西一个县城，最多卖太原的价。

北京的“建成面积”，比上海大三倍。

其人口却差不多。

也就是说北京的“人口密度”要比上海稀疏三倍。

从大地图上看，北京几乎每一寸土地，都没有被充分开发。

北京的房价是被“硬拉”上去的。

对于这样一个平原城市，几乎可以无穷无尽的扩张。你凭什么卖这么贵。难道只凭不饱和供地。

从丰台“总部基地”出来，就被无穷无尽的华北荒野给吓破了胆。 [2]

炒房这一科，赚的是别人的钱。重在“囤积居奇”。

好比我看见一样好东西，抢先购买在手。等到需求起来了，价钱翻了几番，我再卖给你。

可是北京的土地市场，让我感觉根本不存在“囤积居奇”的土壤。

最有钱，最有权势的是赵家人。

你想赚赵家人的钱么。赵家人根本不需要买房子。土地都是他们的。他们想要哪块地，用笔一勾就行。

而各大部委呢。部委的干部们收入也很高，难保就是隐形富豪。

可是部委干部也不需要买房子。几乎每一个部，都有自己保留一亩三分地。部属土地，到时候拿出来运作一下，大家分了即可。

四环以内，有得是空地好地。

而北京土著们呢，北京土著也不缺房子。

北京向来以“户型大”著称。当上海2001年造120平米房子时，北京造的都是180平米二房，还是经济适用房!

北京人不缺房子，北京土著不缺房子。人家笑眯眯地等着房产升值，升到10万元后卖给你呢。

坦白说，除了学区房。我就没见过北京土著砸锅卖铁买房子。

那么这一个个的“买家”都排除了。最终你赚什么钱呢。

最终赚的，就是全国各地赶过来的“土豪”。

您有钱是吧，在家乡开小锰矿厂的。现在送孩子来北京读书，落地生根。

行呀，这套二居室1200W，就卖给您吧。

咱北京人就等着靠这笔钱发财呢。

总体北京市场，感觉“住房面积”并不稀缺。“居住品质”也并不优越。

并不是一千万的房子，能买出豪宅范，享受灯红酒绿的。级差地租极低。

而是每一个人，从赵家，各部委，土著，炒房客，每一方都是“净卖出”方。

都想赚土豪的钱。

在上海，如果是6:4，六个既得利益者赚4个新移民的钱。

则在北京，就是9:1，九个人齐心协力瓜分一个买家土豪。

如果你居住在北京，则北京的房子， 你先需要买一套 。

如果你一套都没有，你就变成了“刚需”。刚需很容易被“打爆”。

打爆的意思，是你非买不可，无论对方开多少价格，弄到急时你都必须接受。

但是“投资”，尤其是大头寸的建仓位，那就免了吧。

因为北京的房子，实在是很“混乱”。

都在瞎砍。

北京的市场，越看越是心惊。

越看越是迷惘。

我始终无法解释“价值”之所在。北土城卖你一套房子十万，请问价值如何盘算。用哪个公式计算出来十万。

水库的玩法，与别人不同。

别人是看见“涨了”，于是赶紧跟进去。追涨杀跌。反正是赚钱了，你问那么多问题干嘛。

而我们是冷眼旁观，非得把整件事情想得清清楚楚。再也没有半点乌云，“了如指掌”。然后我们才开始大规模建仓。

一旦我们开始入局，判断就绝对不会出错。今后的三年五年走势，都是算出来的，而不是猜出来的。

北京市场，始终无法“算”。

太混乱了，太不市场化了，太缺乏套利了，太没有逻辑了。支离破碎完全就是瞎猜。

这种感觉，很不好。

好比令狐冲学会了“独孤九剑”，天下武功，无一不是破绽。剑法天下无双。

可是等他被林平之，左冷禅关在漆黑山洞时，黯淡无光，他的剑法也无从施展。

所有的人都是闭着眼睛挥舞刀剑瞎砍。

无论多强的武林高手，和一个莽夫无异。

这种感觉，很不好。

（[email protected]，2016年9月27日午）

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[1] 《刘仲敬谈中国高等教育 | 冬川豆》 http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzI4MjA3MTg2OA==&mid=2652506702&idx=2&sn=e7ff4e3a565031b8ea50485cb4209e18&chksm=f0712c1dc706a50b0c6f664d55751c0d83c2c0e4e796a815117e41b53a92b2e9cf3d7df75319&scene=1&srcid=0923ozjLzxua6haI5GMuQRHa#rd

[2] 知乎上有一篇文章《再造一个新成都，折射出中国房地产现状》，可以推荐一看。 https://zhuanlan.zhihu.com/p/22484065

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今天，分答的客服小妹找到我。说帮我进行了“大V认证”。

在分答收入榜前100名的人物中，我大概是唯一没有“大V认证”，同时“描述栏”空白的神秘人。

当然，分答小妹的真实意思。是“分答修好了，赶快来捧场”。

而我的好奇心，是想登录看看。她做“大V认证”，到底写了什么描述。人类的想象力啊。。。

（楼主不缺钱）