航母理论 _#2510

根据原《炒房基础知识入门》改写版。 [1]

原文写于2012.10.27

虽然更大的资金，并不一定代表更高的回报。

但很多情况下是的。

一） 总价天花板

目前的2016年上海市场，面临着一个非常切实，非常实际的棘手问题。

那就是“总价天花板”。

譬如说，前二天SPI刚发了一篇文章《上海人的反攻》，讲述淮海路的房子，十年前比中环贵500%，而现在仅仅贵50%，这是极度不合理的状态。

从目前来看，上海面临一个非常严峻的“总价约束”。

• 我知道你是好东西。

• 哪怕多付+20%的价格，就能获得+50%的品质。

• 可我就是拿不出。

从目前来看，房价已经不低。至少已经不是“游刃有余”的阶段。

上海人消费者，已经普遍地为了“总价约束”，而抛弃了“性价比”。

从中低端来看，目前最好卖的产品。是“90平米，450W，地铁三房”。

例如上周热销的嘉定马陆某楼盘。

如果仅仅从单价上讲，马陆也要卖到了50000元/m，实在是没什么诱惑力。

而从“功能”和总价上讲，450w的三房总价控制得非常好。

在这样的基础上，消费者宁可坐出去十几公里，每天通行三小时，而买了一个非常非常之偏远的地段。

从中端上讲，中端市场的“红海”，绞杀最激烈的，集中在600 ~ 700W 的区间。

这个区间，典型的以88m*8W，或者75m*9W

这也就是诸多“中环”八万，九万盘的由来。例如大宁大批楼盘。

在上海市场，120平米的二房，古董已经绝迹很久了。

以单价论，闸北8 ~ 9 ~ 11W 并没有什么优势。

但是以总价论，巧妙符合了这一区段的消费者需求。

以房型做小，舒适品质下降作为代价。

如果我们观察豪宅市场的话，目前的豪宅市场2000W是个槛。

突破了2000W以后，性价比急剧提高。

前二天有人问我， 全上海最低估的地段是哪里。

我毫不犹豫地回答： 小陆家嘴

纯粹从字面上讲，同为“浦东”。小陆家嘴的房价甚至比周浦还要便宜！

周浦新拍地八万。我们不犹豫它可能推出80平米以下房型为主。

而小陆家嘴呢，小陆的房价也是八万。

从世茂滨江，仁恒滨江。盛大金磐重灾区。

鹏利海景，财富海景，也就不过10W卖盘遍地。

甚至新盘九龙仓，单价才9.5W。唯一的痛苦，是面积要400平米。总价4000W以上。

二） 涨潮退潮

随着“总价天花板”随之而来的，则是“涨潮退潮”。

上海楼市，如果到了2025年顶峰，顶峰价卖250000元/平米。

则内/中/外的结构，很有可能是25/20/15.

而不是一贯以为的25/15/10.

为什么，真正的问题，不是“外环涨太快”。而是“内环涨不动”。

因为你这是“ 涨潮期 ”。房价升得很快，而工资和购买力跟不上。

在涨潮期，才会发生“总价约束”。才会发生+20%价格，+50%品质的现象。

在涨潮期，品质比较卖不出价钱。因为人民为了搭上房产这趟列车，已经精疲力竭了。

你再让他们 多跨一步 。追求品质和生活质量，哪怕多跨一步他们也跨不动了。

但是我们要反过来想一想，除了“涨潮期”，你还有“ 退潮期 ”。

在“退潮期”，并不是每一套房子都跌价的。

真要跌起来，很有可能是25/20/15，跌到了25/15/10.

内环纹丝不动。而外环跌掉了-30%

你设想一下，在一个年收入+14%的国度中，假设房价跌掉了-30%

一来一去，最多三五年的时间，“房价/收入比”压力就会大大减轻。

当生存不再成为一道难题时，人们就会开始追逐生活品质。

你住在马陆，每天花二个小时上班。何苦呢。

如果有能力的话，如果能够负担的话，为什么不换到中环线边上呢。

所以在“退潮期”，优质物业的抗跌能力就会显现。“品质”就能卖出价钱。

人民吃饱了之后，才会开始追逐生存质量。

优质的物业，不一定是涨的时候涨得最快。

也包括跌的时候跌的最慢。

三） 跨入蓝海

虽然更大的资金，并不一定代表更高的回报。

但很多情况下是的。

一般而言，我们依然笃信“投资门槛”。

一项投资，门槛越是高，其回报也越高。

对于房地产市场，这也一样成立。

如果你真的能够“多掏一点”。则有希望 跨出红海，跨入蓝海 。

有人问，Garbage in garbage out.

所谓的“热买热卖”。

就如同顶楼老复式，一楼地下室一样。你买的时候很便宜，不值钱，高折扣。

可是等你卖的时候，你也一样garbage。一样折扣，一样卖不出价钱。

相反，如果你现在买的是70平米二房，小户型，学区房，热得发紫。

等你卖出时，你也一样是“热得发紫”。一样高溢价。从回报比例上来说，并没有亏。

这些人的说法，完全错误。

因为 市场口味偏好 ，并不是“一成不变”的。

所谓的“小户型溢价”“70平米偏好”，完全是建立在“涨潮”阶段。又或者是购买力跟不上的“特殊时间段”。

你去成都重庆看看，成都低于120平米的房子根本没人要。因为购买力不是瓶颈。

• 我们最担心的，是“买入时热得烫手”的偏好。到卖出时变得“无人问津”。

• 我们最喜欢的，是“买入时无人问津”的笋盘。到卖出时“热得烫手”。

所以品质还是很重要的。

品质至少保证了你在“退潮周期”，跌得比别人慢。品质是最后的防线。

我们的建议是，“跨出红海，跨入蓝海”。

只要你拼拼凑凑，挤一挤，你就能买一个“性价比”高得多的东西。

往往也意味着以后“更好的回报”。

四） 航母理论

在上一篇《流动性的黄昏》中，我们说到了，其实你并不需要100%的资产，都保持着非常高的流动性。

哪怕一个几千万的富人，他对流动性的需求，也就是500W够了。剩余的资本，大可以沉淀下来谋取更高的回报。

当我们讲到理财，讲到炒房。

当你只有1套房的时候，的确是无所谓。

可是当你有10套房，20套，30套时。为什么你还要保持着“100%的流动性”呢。

当你具有10套房，甚至6 ~ 7 套的时候。你就可以开始考虑，用一种Portfolio的眼光来看资产。

你要用一个“资产组合包”的态度，来看待你的10套房产。

其中；

• 有一些是攻的，有一些是守的。

• 有一些是长持的，有一些是短炒的。

• 有一些是蓝筹的，有一些是妖股的。

• 有一些新区的，有一些博动迁的。

• 有一些博短期热点，有一些博长期政策变化。

变化万千，各有玩法不同。

我们喜欢用“航母编队”来描述这样一种运作。

首先，既然“更高的蓝海，意味着更好的回报”。我们往往会拼凑力量，凑出一艘“航母”。

航母并不一定要2000W。对于极贫穷的钟点工来说，哪怕能挤上上海房产这趟列车，对她来说已经是“航母”。

对于中产阶级，如果踮起脚“跳一跳”，多花200W，性价比更上一层楼。也算是毕生心血构筑的航母了。

“君佐臣辅”。在航母的基础上，我们再构建一些外围舰队。

有驱逐舰，巡洋舰，护卫舰。

这些舰艇本身有一定的战斗力。可是他们更多的时候，是为航母提供掩护。以防止你的航母不被“击沉”。

譬如说，经济环境突变，你的大房子空关几个月，还不上月供之类的。

如果手里有二套老公房，你就可以度过寒冬。

海军上有一个关键指标，“火力/吨位”比。

这些辅助性舰艇，虽然“火力/吨位”比赶不上航母。但却是可以提供多功能的用途。

五） Portfolio 的演化

如果你考察任何一支军队的“单兵装备”。则一般都要装备红外线望远镜，无线电通话机，野外生存包裹，以及医药急救包。

但是如果你不是一个人穿越火线，而是以连队为单位集体活动。则你的负担就会轻许多。

因为在“连”的基础上，他可以派出专门的侦察兵。也可以有专门的通讯兵，背负大功率步话机。可以有专门的医生。

而节约出来的体力，则可以以二至三名战士为基础。背负一些机枪，迫击炮之类的机械武器。

显然，一支100人的连队，其战斗力要远远强于单人*100

同样道理，如果你把行动规模扩展到“团”的级别。

则在团的基础上，你的兵种更复杂，搭配更合理，战斗力更强大。

在团的基础上，你可以有专门的工兵连，汽车连，火箭炮连，摩托车侦察大队。

再进一步，扩展到万人级别的“师”。或者十万人级别的“军”。

则结构更加复杂。兵种更加繁复。战斗力也是指数增长的。

在我们很早的文章，《 发财的数量级 》#2010一文中，我们就说到。

一只蚂蚁变成大象，绝对不是简单的把尺寸放大1000倍。

同样道理，当一个炒楼客，从1套房变成10套房。

他可以获得额外的“加成”。

主要是靠“流动性”的管理。

你不需要连队的每一个人都背负医疗包和野战包。同样道理，你也不需要你手中每一套房子都“攻守兼备”。

他们完全可以梯次分布，形成航母，驱逐舰，护卫舰的层次关系。

兵种搭配合理，捏成一个拳头。

（[email protected]，2016年9月18日晚）

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[1] 《炒房基础知识入门》 http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=231