我们需要多少年还清贷款 _#2460

原文写于2010年5月15日，篱笆网

想写这个话题，因为二个原因。

其一、在安家论坛上，有人作了一项调查“你的贷款是工资的多少倍”。具体结果我们后面再说，但肯定让你跌破眼镜。

其二、在上一篇文章中《关于第二套房的利率精算》，我提出一个事实，平均一套贷款的存续年期是6年。每到六年，人们就会将房产出售，或者提前还贷。这项数据受到很多网友质疑；其中较有力的一条论点，就是该6年只对过去房价飞速发展有用，而将来未必成立。

所以，我要告诉你，人们的主观直觉其实并不精确。“贷款/工资比”是一个远远低于我们预期的数据。而你还清贷款，甚至更快！

一）贷款/工资比

安家上向来出人才，大约一个月前，有人提出了一项调查：“调查一下负债情况”， http://bbs.anjia.com/dispbbs.asp?BoardID=223&ID=7735&skin=0

网友询问众人的“贷款/工资比”是多少。其具体的算法，是将你的所有银行贷款，除以你的税前总收入。

调查的结果，跌破所有人眼镜。

在我们的想象中，既然大家都以房奴自居了。而且动辄贷款“30年”。那么大家的“贷款/工资比”应该高得不得了。少说没有30年吧，26 ~ 27 年平均数总应该是有的。

所以调查者最初的设想，设置了0 ~ 5 年，5 ~ 10 年，10 ~ 20 年，20 ~ 30 年，30年以上五档。

调查的结果，远远出乎所有人意料：

• 0 ~ 5 年：   78.4%

• 5 ~ 10 年：  3.9%

• 10 ~ 20 年： 3.9%

• 20 ~ 30 年： 0

• 30 年以上：13.7%

其中，因为选择0 ~ 5 年的人群实在太多，多达八成，几乎使调查失去意义。所以有人建议，应该再细分一下，分成0年，1年，2年，3年，4年，5年五档。才能更精确反映事实。

只不过我们要问的是，如果“贷款”仅仅相当于你一年的收入，那还叫压力么？

民意总是裹挟着媒体，而理性在中华民族常常占据少数。在媒体反复轰炸“房奴，按揭，省吃俭用”的宣传下，贷款/收入其实才仅3 ~ 5 年的水平。不由使人慨叹，到底哪里算错了。

是算错了么？当然不是。任何一个理性的人，用简单的数据推演，就会知道，“房贷/收入比”本来就是一个伪概念，在任何情况下，这个数字都不可能超过8.5倍。所以作者的选项设置10 ~ 20 年，20 ~ 30 年，根本是毫无意义的。

二）月供计算

有一个非常简单的计算。在目前的利率下，每1000000元贷款，每月月供大概是4865元。

这意味着什么呢，意味着每100元的贷款，每个月还约0.5%，每年还6%。

折合17.2倍。

央行规定，个人贷款月供不得超过收入的50%。所以再打对折，“贷款/收入比”最多也不会超过8.6倍。更精确的数字，是8.56倍。

而且，更为现实的是，很多人都是在“婚前”购买房屋的。当购房的时候，向银行申请的，仅仅是主贷人的收入！

在结婚了以后，二个家庭合并为一体。相应的收入也增加了一倍。而贷款并没有增加。

在简单地估算了以后，我们可以得出，“房贷/收入比”最大的上限，仅仅为8.56倍。而调查的最常见的大类值，应该出现在4 ~ 5 年左右。

最后，我们解释了一下。为什么还有13.7%的人，选择“大于30年”的选项。

他们都是一些“不领工资”的人。譬如某小长安老板，某蔬菜网站老板，某知名作家，常常在锵锵三人行，头脑风暴上露脸作秀的。。。。。。。

对于他们，常常笑谑说“工资为0”的。相应的贷款/收入比也就是无限大。

但这些人群，一样也没有任何财务压力的。

三）还清贷款

92.1% 的人，“贷款/收入比”在5年以下。接下来我们来研究第二个问题。如果“房奴”们一心一意还款，我们需要多少年才能把贷款还清？

房奴们早就等不及了，他们会哭天喊地地扑上来。“ 贷款/收入比是俺们没算仔细，被你框进去了。。。。可俺们真的是很辛苦，很辛苦，苦不堪言。每月的收入还完贷款就只能吃糠喝糨。 俺贷款虽然仅等于5年工资，可每月收入扣除按揭就没余粮了，还完贷款还得30年呢”。

房奴们一心一意表示，由于压力实在太重，他们每个月扣除正常开销，根本没有钱“提前还贷”。所以“房奴”的帽子一扣还得30年，他们真的是很苦很苦很苦的，房价实在太高太高太高的。

这是事实么？和“贷款收入比”一样，这也不是事实。我告诉你，正常情况下，如果你踏踏实实，你也仅需要6年时间，就可以完全还清贷款。

房奴一听，马上跳起来了。“这不可能”房奴贷款是收入5年左右，而我告诉你还清贷款也仅需要5 ~ 6 年。难道这五六年里面，房奴们完全不吃不喝，把每一分钱都送给银行？现在生活开支可大着呢。

我们举一个简单的例子。假设一个彻彻底底的房奴，他的月供已经达到了收入的50%法定上限。

在剩下的50%余款中，我们假设日常开支是40%，储蓄10%。这已经是很宽松的比例了，毕竟家家都有余粮。

好了，现在我告诉你，在未来三年中，你的收入会增长40%！

在未来三年，你的收入会增长40%。也就是完全把你的开支覆盖掉。三年后，你的“每月积蓄”就等于了现在的“每月收入”。

当家庭开支等于总收入40%的时候，你只要三年时间，就可以把这笔钱完全“增长”出来。然后你可以拿接近收入的100%去用于房贷和提前还款。你需要还清贷款的时间，就是“贷款/收入比”，也就是4 ~ 5 年。

再考虑到买房的第一年，或许还有装修，契税等等杂费。部分小夫妻，就连首付还问亲朋借了一点。我们把期限稍微放松一点；我们需要多少年还清贷款，六年。

十年之内，任何一个家庭都可以购买第二套房。

很多人会问，“三年增长40%”，凭什么，为什么，你难道不知道现在就业形势有多难呢，你难道不担心生病，失业，生化危机；难道不知道第二轮金融风暴，难道不知道美国医疗改革，欧洲希腊危机，伊朗核试验么。。。。。。

对于傻空的问题，我们无意回答。

“三年增长40%”，这不是一种理论，也不是一种推理，这是一个事实。你回想一下你的过去，今天的你，用于房贷的费用，是否仅仅等于过去三年所“加薪的薪水”。生活质量回到三年前又不是什么大不了的事。你扪心自问，周边的亲朋好友，他们三年内进步了多少。最后，你再扪心自问，看看买房人普遍26 ~ 27 岁的年纪。。。。。。。

26 ~ 27 是人生最明显的上升轨，如果在这个阶段你还达不到每年12%的加薪，回老家去吧!

四）结语

房价并不高，房贷并不贵；关于房贷，我们只有一句话：

“房贷这东西，只要你贷了，只要你认认真真对待他，你就可以在六年内还完”。

（[email protected]，2010年5月15日）