对敲 _#2340

神啊，赐给我一个买家吧。

一） 伞兵

在现代战争中，同样是手持冲锋枪的轻型火力，伞兵Paratrooper和普通步兵Infant，其地位简直天差地远。

军阶序列，培训成本，福利待遇，伞兵是高阶兵种。而步兵只是炮灰。

因为伞兵可以在“选定的时间，选定的地点，选定的数量”，投入决定性的兵力。

譬如说，二军交战到一半。我突然派一支伞兵，把你的后路大桥给炸了。

派一支伞兵，把你的炮兵阵地给端了。专虐没有防守力的火箭炮部队。

派一支伞兵，奇袭你的军火库。

“火力”仅仅是战争的一个要素。“时机”同样重要。

在关键的时间，关键的位置，出现关键的人。所谓“早点晚点遇见，结局都会不同”。

回到房地产市场。有时候，我们真的很需要一笔钱。

钱并不是天天都要的。如果你长线缺钱，那你最好先去筑基。

更多的情况下，是“某些情况需要一大笔钱”。

好比说，你突然看见一套笋盘，笋到心慌，不啃对不起人生。

好比说，你资金被抽走，出现财务亏空。四个月后会有洪峰降临。

好比说，你进行大规模财务重组。需要巨型润滑油流动资金。

人每一个时刻都会缺钱。真正做生意的人都会知道，资金绝对不是“平”的，而是起伏的。有一段时间手松得要命，有一段时间手紧得要命。

手紧的时候怎么办，四个月内，必须要垫上300W。否则会有连锁反应，巨额不良后果不堪想象。

炒股票的人，是没有这个体验的。

痛苦仅限于炒楼客这一行。

对于炒股来说，问题不大。割掉300W股票就好了。哪怕我知道四个月后有大行情，但股票这种事情，涨涨跌跌，想清楚了都是玩。

可是楼市不同，当你急需资金时， 买家不见了！

楼市最痛苦的一件事，他是没有流动性的。

经历了秀相连续十几年的宏观调控之后，目前交易税费已经达到了完全不可承受的地步，12%！

交易换手率已经跌到了每小区每年1%。

市场被划分成了“观望期”和“高潮期”。观望期很长，可能长至18个月。高潮期很短，可能就3 ~ 5 个月。

在观望期间，你要交易，就要蒙受很大的“流动性损失”。

因为你几乎是没有买家的。如果你“流血抛售”，一定要在三个四个月内出清，你就必须把价格压到一个非常低的位置。

低到了哪怕饕餮如职业炒家，也会被你的低价震惊，被利润吸引，不惜离婚了来娶你的房子。

以前Marketing有一句谚语，“我从来不相信降价能带来销售。譬如说尿布，婴儿尿布若能降到我多生几个孩子，那估计得很深很深很深的折扣”。

职业炒家的规矩，从来只有我爆击你的笋盘，哪轮得到你爆击我的笋盘。

所以我们从来不流血降价。

二） 对敲

有没有一种办法。如阿拉丁的神灯一般。

当我需要的时候，在我要的时间，按照我缺口的金额，完美贴心的买家补上。

答案是有的：这就是“对敲”。

所谓对敲，是指你将房屋卖给指定的亲友。一般是同学。

对敲有几个好处；

1） 完美掌握时间

2） 可以卖到市场价的100%，不会有任何压价问题

3） 不需要筹措首付

4） 七成八折三十年按揭贷款

5） 高评没有贷控问题

6） 没有中介费

7） 干扰市场信号，刷新买卖记录

对敲在法律上是完全合法的，例如你将你房子卖给母亲，只要交税，法律上没有任何问题。

实际操作中，主要是银行限制。以下情况银行不予以贷款。

1） 夫妻间买卖不能贷款

2） 同姓双字间买卖不能贷款。例如“张成发”卖给“张建发”不能贷款。

3） 曾同一户口簿，不能贷款

如果你要规避“同姓”。一个最简单例子是你卖给你妈。

但是你妈和你同一户口簿，就不能贷款。不同户口簿，大概率可以贷。

银行对于“关联交易”的审查，是非常弱的。

银行事实上没有力量审查，你和李四是“朝阳二小”初中同学，一起踢球打牌的死党。

对于银行，他管控的上限，就是不能出现在同一户口簿。不能是血亲。

因此，“对敲”操作的空间是非常大的。

“对敲”不流行的主要原因，是人类心理上的。主要是心理障碍。

三） 对敲的成本

对敲最大的好处，对敲可以避免“ 压价效应 ”。

你在市面上卖，你永远是“方圆5KM最便宜一套”。也就是低于市场均价的。

买家买的，永远是最便宜一套。

你能卖掉，本身就说明你挂便宜了。在上海市场，目前压价效应是8%

而“对敲”没有这个问题，不是市场价92%，他可以卖到市场价100%

无论银行还是交易中心，100%市价都是合情合理的。

甚至，在“高评”承担税费的情况下，你可以卖到市价的110%，120%。

对答很简单，“逮到美国老表了”。

对敲最大的坏处，是“交易成本”。

目前上海市场交易，要付5.55%的差额营业税，3%契税，2%个人所得税，以及一些杂费。

假设你升值一倍。买卖1000W的房子，有进账发票500W。

则营业税取2.8%+3%+2%=8%

交税80W左右。

另一方面，你可以贷款七成，700W。

一般情况下，该房屋很难没有“原有贷款”。假设一二百万。

实际到手现金：700-200-80=420W。

也就是借420，还500，“ 借六还七 ”

可见，“对敲”和“高评”手法是差不多的。都是借六还七。

只不过，对敲远远比高评更灵活，能借到的钱也更多。

高评只能+10%，对敲一般可以获得房价40%的资金。

（限购限贷自己搞定）

四） 对敲的天堂

另一方面，思维发散的朋友，立刻可以举一反三。

对敲的真正天堂是什么， 是二线城市！

因为在上海北京这样中心城市，非常之麻烦。

他首先要交税。税收成本占“贷款金额”的15%左右。借六还七。

想想就落泪，黄世仁当年也就是“九出十三归”。

其次，一线城市还有“限购，限贷”的问题。

破限购本身就是一件很烦心的事。虽然技术问题终究都可以解决，但劳心劳力都是成本。

而对敲最理想的天堂，是二线城市。

二线城市“满二”就没有了营业税。营业税是大头。契税适当减免，做得好的话，总交易成本可以控制在4%以内。

二线城市没有“限购”。

意味着你房票的选择面大大放宽。还有很多亲戚朋友可以挖掘。

最后，二线城市的管理较为混乱。评估业缝隙更大。

最后，你只要“精算”一下几倍加按即可。

综合以上因素，二线城市简直就是“对敲”天堂。

你只要拥有一定数量的二线筹码，而且这个二线城市，也在涨。哪怕仅仅是纸面上的一个又一个地王（二手依然卖不动）。

但是这就够了。

这就足以你将二线房产，变为一个又一个的提款机。而且资金利率低廉，财务隐秘。源源不断地给你输血，提供大军。

* 哪怕在二线城市做“二套贷款”，依然是划算的。

五） 银行业的风险

看完了“对敲”这一章，正义派人士已经坐不住了，义愤填膺地要拍板砖， “捍卫我们的银行系统”。

“ 绝不让这些蛀虫侵蚀我们的银行”。

在“正义春”的人士眼中，“对敲”无疑是一种风险极大的行为。并且将风险高度集聚于银行。埋下了房地产信贷炸弹的定时引信。

1 ）假设我是A，房子卖给了朋友B。

好了，现在我不卖给B，而是卖给路人C。路人C向银行申请70%按揭贷款。

请问有没有风险？

答案是没有风险。

这就是最标准的正常银行按揭手续。

2 ）我是A，房子还有欠款20%。我干脆B和C都不卖。

我直接以A的名义，向银行 再申请 50%的“八折三十年按揭”贷款。

以A的名义借70%

请问，有没有风险。

答案是：没有风险。任何一个公民，都有借70%的权力。

可问题是，银行就不批给我。银行没有“加按揭”这样的金融服务。

“按揭”在我国快成了一种“特权服务”。

每个人一辈子就只能享受一次。往死里使。

3 ）问题三，我是A，朋友B。B向银行申请了70%的按揭。A在背后支持。所谓“对敲”，其实是A和B二个人的信用加成。

在这样的情况下，俺还给国家贡献了几十万元的税。

请问，你给我的评价，到底是“银行体系的蠹虫”，还是“ 无私优秀的纳税人 ”!

答案是，死公举死一户口簿。

我日你个先人板板:@

“对敲”的实质，是中国银行业的僵化死板。

你如果真的有灵活先进的金融体系。你直接加按就可以了。何必对敲。

（[email protected]，2016年8月12日朝）