赔率胜负手 _#1090

凡是不考虑房东想法的分析，都是耍流氓。

一）中二病

纯虚构，假设我们空想一下场景：“取消限购，取消限贷，取消营业税，取消所得税，取消土地限制”。

也就是把交易成本，降低到2%左右。那会发生什么事。

不要以为这是痴人做梦。当年高宗末期，就是这样的政策环境。

所谓黄金时代。

从网络上屌丝们的反映来看，他们的分析义愤填膺；

1）房价肯定要大涨

2）穷人会买不起房

3）政府的税收会减少

4）会导致民怨，政府出于拉GDP的意愿而罔顾民意

总而言之:“房价要大涨”。

所以，以上全错 。屌丝们分析了屌丝心态“一旦调控取消”。以及政府的利益。

最后得出了结论:“房价要大涨”。

哥哥一句话就踢回去了：

凡是不涉及房东的分析，全部都是耍流氓

你的分析肯定是错的。为什么，因为三方参与者：“屌丝，政府，房东”。

你“中二病”又犯了。只考虑自己不考虑别人。

在“营业税”的分析中，屌丝犯了巨大的错误。他们只看见屌丝的快意痛仇，只看见政府提高税率。

可是他们丝毫没顾及“房东”的感受。直来直去，不懂二阶经济学。

“营业税”之后，房价开始暴涨。

同样道理，“取消营业税”。房价应该是暴跌，而不是涨。

二）房东决策模型

2005.6 月营业税之后，有人劝哥哥赶紧卖房子。

理由是“虽然你交了税，100W卖掉到手只剩90W”。

“可是，万一或许房价跌到比90W更低呢”。

哥哥侧着脸，回答说：“当你卖出时，还有一个人正在以100W的价格买进”。

“ 对于这个人来说，他是否认为未来价格会比100W还高呢 ”？

这句话就是一刀斩，一下子就砍得对方无言以答了。

我们来看图1：

这张图是网上搜来的。大学生都十分熟悉：“正态几率分布”。

经济学理论说，当一个房价在那里，无论是100W，500W，还是1000W/套。

他“向上向下”的几率是一样的 。

市场在任何一个时间，任何一个点位，任何一类商品。

“看涨”和“看跌”的力量永远是对等的。这才叫有效市场理论。

即使某些时候，舆论和媒体会很不对等。“看跌论”铺天盖地。

但身体是诚实的 。真金白银拿钱去下注。看他做什么，而不是说什么。

好了，我们现在加一个变量。政府加10%的税收。你看看会怎样。

如图2。我们加了一条红线。红线是“胜负点”。

红线以左，你是赚的。红线以右，你是亏的。

未来是怎么样，谁也不知道的。未来可能会跌，但也有同样可能会涨。

如果你预测未来，你可以画“正态几率分布”。

图1中的红线，左右是50%：50%

但是如果存在10%的“税收”。则你的胜负手是如图2。

图2中，“红线以左”是15.8%，“红线以右”是84.2%

相当于1:5的赔率 。

我们接着看图3：

人世间最悲哀的，是你1000W的房子卖了，到手800W。一转眼房子1300W了。真是亏到吐血。

图3是有“20%税率”存在的情况下。

你只有房价大跌，暴跌25%，30%以上，你才有赢利。才值得博。

而这个概率分布呢，是2%：98%

也就是1：50的赔率。

这句话什么意思呢。也就是20%的交易成本存在下。

你和别人说，“赶紧八折卖了，难保还要跌剩六折呢”。

那你是会被人当作神经病打出来的。

这种事情的概率微乎其微。而且即使发生，其“风险回报比”也不值得你一博。

先付20%的税，再博房价跌25%，这胜率是1:50.

有这个概率，我还不如赌韩国队夺得世界杯呢，奖金还多点。

三）泡沫与卖房

什么时候卖房。

现在的房东，其实是知道房价有泡沫的。也知道房价是高估的。

So What，“泡沫”和“涨不涨”绝对是二个概念。

中国股票人人都知道是垃圾，可大家依然天天看红线绿线，不亦乐乎。

很多人以为泡沫意味着“持房”和“持币”之间的选择。其实不是的。

干扰房东决策树的，其实主要是“卖房”和“不卖还涨”之间的选择。

• 只要这房价可以一直涨下去，我就没理由抛房。

• 只要股价可以涨上去，我就没理由抛股票。

这才是道理。

而现在的游戏规则，对房东空决策非常非常地不利。

在10%显性税收的状态下，“抛房待跌”的胜率大概是1：5

那一定要 非常非常坚定的“空头” 。对楼市 极度看空 ，才能承受1：5的赔率。

毕竟你赢就赢粒糖，输就输间厂。

而目前楼市“丧心病狂”的交易成本，交易成本大约是20%。

按概率图表。你就是1:50的赔率。

这哪怕最最最丧心病狂的铁空，他也不敢赌啊 。你真的那么确信“会跌”么。

拿你一辆奔驰，赌一辆自行车。你肯么。

更何况，楼市还存在“既得利益集团”。

一旦下跌超出30%，房东集体作为一个庞大的官僚中产政治怪兽，浮出水面。修改规则，甚至不要脸地印钞票托市。

我都不信最强烈的大跌能过-30%。

我们认为楼价是高估的。但是“不卖待涨”显然是更好的博弈策略。

四）住建部

有一点是毫无疑问的。住建部的领导，完全不懂房地产。

住建部整天以为“天一般大”的事是什么呢。营业税二年改五年，接着又五年改二年。

住建部一看，咦，没什么效果嘛。

接着又是限购放松一点，限购收紧一点。一看，咦，又没什么效果嘛。

契税从3%调到1.5%，还有1%。咦，看看还是没效果嘛。

其实，住建部那帮老头子，根本不懂房地产。什么也不懂。

建设部以为的“重中之重”营业税五改二，二改五。

住建部以为是调控市场的大杀器。根本被市场忽略。完全忽略。

为什么。因为交易成本是“总体”的。

分水岭就二个，5%以下，和5%以上。

目前京沪深广的房产交易成本，算上“营业税+所得税+契税+中介费+限购+限贷+压价效应”。总计就在20%左右。

你如果仅仅是降契税，把交易成本降到18.5%，有用么。完全没有用。

你再降降营业税，过二年说不定又把契税调回去了。

可是你调来调去，交易成本始终就在15%-18%-20%的区间内波动。

你会有效么。完全无效。

住建部的同志们无比郁闷，甚至都要写报告了，“调整营业税对市场无效，不建议调整营业税”。

我说你们就是SB。

税当然是有效的。关键你不能勺水冲马桶。

税收的分水岭就是5%，市场能承受的交易成本上限就是5%。

“营业税+所得税+契税+中介费+限购+限贷+压价效应”加在一起5%。

5%是分水岭。

然后再往下，4%，3%，2%，每降一个百分点交易增加一倍。

我们看回曲线。深蓝部分34.1%假设是十格。

则2%占面积34.1% * 20% = 7%

“胜负率”是43:57

这个情况下，赔率其实已经很亏。

毕竟，澳门最黑心的赌场，赔率也不过49：51 [1]

五）赔率胜负手

房东如果要卖房子，有二个原因。

1）生活需要。卖房吃喝玩乐

2）看跌

一般情况下，由于中国人特殊的宗教历史文化。“卖房子”是非常被人看不起的。

卖房子，通常被视为败坏祖宗家业。

卖掉资产去奢侈享受，是败家子，二世祖，抽鸦片的。

另一方面，京沪各大城市，储蓄超过10万亿元。北京人均都有50万元存款。

本身存款就已经花不完了。不需要卖房子渡日子。

于是，真正卖房的理由。就只剩下一条“看跌”。

一旦看跌，那么多少的抛盘都接不住的。

在最初写营业税的文章《 第一次宏观调控（上） #680 》，我们说道，高昂的交易成本，导致了市场“螺旋式上升”。

你加5.55%的营业税，最终市场可能上涨15 ~ 20%左右。

为什么。你看“赔率胜负手”就很容易理解。

一般人谈论的“看涨/看跌”，是基于1:1的对等收益的。

假如我和你说，“看涨/看跌”，开出了2:1的赔率。

你猜对了，只能赢1元。猜错了，就要输2元。

请问，你在哪一个价位，如此“ 肯定确信一定 ”房价会下跌。

如果说1:1赔率时，我在40000/㎡元时就敢看跌。

则1:2赔率时，我在100000元/㎡也不敢做空。 看空，但是不做空 。

更进一步，1:50赔率呢？

如果你猜对了，你赢10000元的购物红包。

如果你猜错了，你赔一辆500000元的奔驰给我。

请问，房价涨到哪一个价格。你敢开始和我赌。

以中国人的保守性格。到了哪一个价位我都不敢和你赌。

哪怕房价涨到了2xxxxx元/平米，你让我先割让20%税费成本，再博它跌幅超过21%，你也不敢呀。

（[email protected]，2016年5月22日午） [2]

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[1] 参见《澳门博彩业框架 #F460 》 http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=29125

[2] 最后说明一下。本来本文叫做《假如调控取消》，但写着写着脱纲了。所以下一篇是《假如调控取消 #1100 》，即将结束宏观调控卷的最后一篇。