上海楼市的真实走势（二） ---- 双线 _#1010

投靠多军的“最低进场价”，才是房价。

一） 红蓝线

2010年初，我曾经写过一篇《上海楼市的真实走势》 [1]

2011年末，又写了一篇《上海楼市的真实走势II》 [2]

本文属于整理改写版，你可以理解为Ver 2.0

当时我提出，价格是“三维”的。你简单的用一根线，是难以呈现全部的信息的。

炒股票的人，都有这样的经历。你盯着K线图绞尽脑汁，可无论如何也无法从K线图上判断股票的走势。

其实，价格是三维的。你需要的不是一条曲线，而是一座山。

如果你用一座山来理解“涨跌”。对于未来的判断就容易得多。

譬如，山的“重心”已经涨上去了。仅剩下二套“笋盘”还在拉低单价。

那么等笋盘扫光，房价就上去了。

如果我要用真相来描述“上海楼市的真实走势”。我没能力画一座山，但我至少需要画 2 根线。而不是一根。

如 图，这张图是2011年末《上海楼市的真实走势II》文中所用的。我们用了二根线来描述真正的“价格”。

• 一条蓝色的多军线，意味着“卖一，卖二，卖三”。

• 一条红色的空军线，意味着“买一，买二，买三”。

为什么要二根线呢。我们如果去买猪肉，大米，青菜，二师兄据说最近涨了30%。可是“猪肉价格走势”也是非常简单一条K线。

唯独房地产的分析，我们要用“二根线”来描述价格走势。

为什么呢，因为房地产有一个非常特殊的地方，使得他完全迥异于猪肉和大米。

• 房地产有非常高昂的交易成本。甚至高达25%。

在极高的交易成本压迫之下，使得房地产的交易换手率非常之低。

在绝大多数的内环次新房小区中，这个数字不到1%。500户居民的小区每年交易不到5套。

在部分私密自住的社区中，这个数字甚至是0%。有些小区，二三年都没有成交。

当你“没有成交”的时候，再要说价格是什么，价格走势的分析。那就是一件非常尴尬的事情了。甚至都完全无法描述。

所以我们用“红蓝”二条线来描述。告诉你出90000/㎡就肯定能买到，75000/㎡就肯定能卖出。

另：红蓝线间的距离代表交易量的多寡。

但房价究竟 是 多少钱？

对不起，没有成交。只能告诉你若有成交的话，或许是75000 ~ 90000 之间的一个数字。

二） 连续性

我们的世界，是连续的。

钢铁产量，每天一吨吨地在增加。高速公里里程，每天一公里一公里地在增加。

每一天早上你睁开眼睛，中国的国力又强大了一点，物资又丰盛了一些。

所以你问我一项资产值多少钱。我肆意地冒昧地回答您：“连续的”。

今天的价格，应该和昨天相差0.1%，或者极小一个数。

而你一夜之间暴涨暴跌50%，这个是不正常的。反映了你的心智不成熟。

我们看回图2：

这张图中，“多军”和“空军”的心态，有着巨大的区别。

具体来说，就是多军的心态是很“连续而平稳”的。蓝线几乎是一条直线。

而空军的心态是“大起大落”，上蹿下跳。一会偏执性否决，一会践踏式购买。

在过去十六年中，楼市所谓的“傻空版历史”是怎么回事呢。

傻空版历史，指的就是红色这条空军线。

空军的心理，是忽上忽下的。也的确发生过“06下跌”“08下跌”。但是，这条线不连续。说明他不是真实。

我们时到今天，还常常听见有网友答话：“08年真的是有一些楼盘降价的，当时我就在那里”。

对于这样的说法，通常我们只问一句话，“那你买到了么”。

三） 自说自话

有一个站在售楼处门口的青年男子。

他有大学文凭，凤凰，屌丝，没什么积蓄。但是有诗和远方。自诩在知乎上混个盐V，照照镜子也是个精蝇分子。

他在售楼处门口逛来逛去，一会儿患得患失，一会儿暴跳如雷。

一会儿焦躁地踩灭香烟屁股，“这么贵，想抢钱啊”。

一会儿则是抚掌哈哈大笑，“哈哈哈，中央终于宏观调控了。什么50000/m的房子，等你降到三万跪着来求爷吧”。

等该凤凰男终于想通了思想工作，领领衣领拿了几百积蓄“跨进”楼里的时候；

售楼小姐眼皮也不抬，“60000/㎡”。

“ 什么，六万，中央不是宏观调控了么”。

“ 以前三万也卖过”。

“ 最便宜的时候还不到二万哩”。

售楼小姐眼皮也不抬，扭过来一个牌子。“ 售楼第一课，不买还涨 ”。

这个故事告诉我们的事，无论你内心怎样想的，其实 毫无意义 。

就像《多收了三五斗》一样，粮价怎样，那真的是你想多了。粮行既然挂出了牌价，那就只剩下八个字了：“买得起买，买不起滚”。

傻空们容易犯的一个错误，就是把自己的 心理思路 ，当作是真正的“房价”。

傻空以为悲观了，要调控了，房价要跌了。

傻空以为崩盘了，要大跌了，房价腰斩了。

其实真没有那么回事。那是 您自己吓自己呢。

在过去十六年中，媒体小编口中的房价，大致以他们的“心路历程”为标准。描写了一副涨涨跌跌，恩怨情仇，似小说般的都市剧。

我真正惊讶的，在文科生小编动辄几千字的专访中，他们怎么就没一次征求过KFS的想法？

没一次征求过房东和炒家的想法。

就好比门口踱步了几千步的屌丝青年，当他终于按照自己的世界观，冲进售楼处“喂，给爷来套六折的楼盘”。

售楼小姐眼皮子都不抬一下，“60000/㎡，涨价了。你这个SB”。

四） 不是人

红线代表了傻空的心态。蓝线代表了多军的心态。

红线是过去十六年媒体舆记所宣传的“房价走势”。其实并不是事实，一厢情愿。因为没考虑到房东的想法。

“ 所以蓝线也不是真实的价格，因为没考虑到屌丝的想法么”。

“不，蓝线就是真实走势”。

“吓，凭什么呀”。

“ 屌丝不是人，没人权”。

水库论坛有一句很著名的话，“现在已不是多空分歧的阶段，而仅仅是对空军的单方面屠杀”。

很多人一直都无法理解这句话。所谓买卖，无非是多空协商，双方协定出一个价格。

其实还真不是这么回事。因为他们学习的是马克思主义经济学，不是奥派经济学。他们的三观不正。

奥地利学派经济学，它是这样讲的：“生产者与生产者竞争，消费者与消费者竞争，生产者与消费者从不竞争”。

所以我们卖房子，除了打个电话咨询隔壁老吴的看法。我们是完全不需要在意屌丝们的“心理价位”的。

我说九万就是九万，我说十万就是十万。丝毫不顾傻空的抵触“只值三万”。

真要扯开了嘴脸，那也只剩八个字了“买得起买，买不起滚”。

为什么，因为在多空角力之中。多军处于绝对的压倒性的优势，这不是多军分歧，这就是屠杀。

原因，在于一句无比冷酷又无比残酷的话，“ Time is on our side 时间站在我们一边”。

中国的货币，目前正在以每年13%的速度在贬值。

而除了房产，你几乎没有任何投资渠道可以保值增值。

如果老一辈父辈还有记忆的话，都喜欢津津乐道当年“36元”大学生毕业月工资。

而现在36元可以买什么，星巴克门口一杯咖啡！

在多空分歧中，房东肯卖，肯把房子卖给你，本身就是一种福气。

你丫乖乖跪在地上，扇自己十七八个耳括子，房东看得顺眼了，才赏你一套卖房。

如果房东说，“10000元/净到手”。

你说，“3000元/平米最多了”。

那事情可就糟了。僵持下去，明年房价就是2W，3W，4W，5W，8W，10W。

以至于你终有一天哭着抱大腿“9W卖我行么，求您了”。

这个故事叫做“不买还涨”。

引伸条款叫做：“房东报价，就是市场价”。

翻译后条款叫做：“屌丝不是人，xxxxx”。

五） 上车票

多军和空军，好比二列分岔驶过的列车。

虽然刚开始的时候大家差不多，可距离终究是越拉越远的。以至于到最后天涯海角，阶级固化，一辈子也无法企及。

多空分歧，本来就没什么好争论的。

你要做的，就是尽快跳下空军的火车。连攀带爬，尽量爬到多军的火车上搭路顺风。

这事要加紧做。越是到后期，金额越来越大门槛越来越高。直到永远关闭。

所以多军说，上海楼市的“真实走势”就是蓝线。红线完全忽略。

因为蓝线代表着我们的“上车价”。

因为你总是要买入的。市场能够提供给你的“最低买入价”，才是房价。

叛变投靠多军的入门槛，才是房价。

而这个价，其实一直没好好跌过。

也就是你看图形。蓝线真心找不出一个向下缺口，好让你“捡便宜入场”。

06 ，08，10，几次市场最恐慌的事情，恐慌的是傻空的心。

而房东的心，是纹丝不动的。

我们奋战在市场第一线的炒家，清楚地感觉到。无论你媒体小妓喊得震天响，房东每天懒洋洋地喝茶。挂牌价几乎永不回撤。

人家最多卖不掉，但你根本没有低价进场的机会。

建仓成本一直在涨。

（[email protected]，2016年4月15日晚）

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[1] 《上海楼市的真实走势》，篱笆网址： http://www.libaclub.com/t_113_5085153_1.htm ，天涯网址： http://bbs.tianya.cn/post-house-195124-1.shtml

[2] 《上海楼市的真实走势》 II ，篱笆网址： http://www.libaclub.com/t_113_6861771_1.htm ，天涯房观： http://bbs.tianya.cn/post-house-343282-1.shtml ，天涯经济： http://bbs.tianya.cn/post-develop-892291-1.shtml